7年前的一篇報道中，曾接受采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，“不久后就會有品牌房企來大理開發(fā)，并看好大理成為云南省房價第二高的城市”。

算是都“預(yù)言”中了。在大牌房企扎堆、房價幾番領(lǐng)漲云南的大理，有人調(diào)侃道：在大理，聊什么都能心平氣和，除了房價。

幾乎所有人都知道，外省客群一直是大理旅游地產(chǎn)的重要購買力，還有數(shù)據(jù)表明，幾年前大理房產(chǎn)外銷比例超過了60%。畢竟去年住宅賣了160萬方的大理市場，是5年后城鎮(zhèn)人口才達(dá)到80萬的本地人無法消化的。

不過在今年疫情影響下，外地客群流入減少，也從一定程度影響著大理客戶來源結(jié)構(gòu)的變化。

和昆明市場一樣，大理樓市購買力的天秤已經(jīng)傾斜。

是誰在大理買房？

在剛剛結(jié)束的《2020年上半年昆明房地產(chǎn)市場研究報告》中，幾個有意思的現(xiàn)象引起了廣泛關(guān)注。今年上半年，外來客群的減少影響了部分項目的去化率。另外，來昆購房的外省客戶占比減少至15%，而昆明本地客戶和地州客戶成為了最強購買力。

大理也同理。盡管失去了部分外省客戶接力，但今年的大理，有一股強勁購買力正在悄悄崛起。

我們先來梳理一下大理樓市的客戶來源結(jié)構(gòu)，主要分為省外客戶、大理市本地客戶及大理州其他縣市，三大類。

省外客戶：

如果說東北話已經(jīng)成為海南的第二語言，那么大理正在變成北京市的一個“區(qū)”。那些奔著風(fēng)花雪月而來的“北京移民”，不約而同選擇到大理定居。除了北京，來大理買房的外省人，大部分都來自深圳、上海等一線城市。

大理小院子客群占比

不斷涌入的外地人紛紛安家大理，這也意味著大理山水變成了奢侈的精神享受，比如2007年的感通別墅，購買主力七成以上來自外省。再比如近幾年的大理小院子，北京客群占比最高，為27%，其次市華北、東北及川渝客戶。

也許當(dāng)時本地人還沒有反應(yīng)過來，原來好天氣和好風(fēng)光也能做成商品房的大買賣。不少品質(zhì)樓盤的價格也因此一路水漲船高。

大理市本地客戶：

大理樓市的堅實購買力支撐。大理市本地客戶主要集中在下關(guān)城區(qū)買房，以剛需居多，也不排除實現(xiàn)財富積累的本地人因看好大理而購置其他房產(chǎn)的投資行為。

或許隨著下關(guān)老城城市更新改造的推進，越來越多的“拆二代”也會選擇在大理買房。

大理州其他縣市：

去年的昆明樓市，地州客戶首次反超昆明客戶和外省客戶，晉升樓市最強購買力。不僅是昆明，大理、西雙版納、紅河等多個地區(qū)，對其轄屬的各縣市的虹吸效應(yīng)正在加劇。

這也正是所謂的“資產(chǎn)升級”，低能級城市的購房者在高能級城市置業(yè)，即“向上買”。

作為滇西城市中心，大理具備最基礎(chǔ)的保值條件，集中且優(yōu)質(zhì)的教育配套、醫(yī)療資源、就業(yè)機會一直在輻射各個縣份，因此也就不難理解大理州其他縣市的購房者也是重要購買力之一。

大理買房群體構(gòu)成復(fù)雜，除此之外，昆明人也算。20年前，昆明人到大理買房是無法想象的，隨著消費能力的增加，如今到大理購買度假住宅成為部分昆明人的尋常之舉。在一組調(diào)研報告中，此前大理公館90%的客群來自昆明。

今年買房有什么變化？

通過梳理大理的客群構(gòu)成和購房動機，不難發(fā)現(xiàn)，在今年的特殊情況下，買走大理房子的客戶確實會發(fā)生一些變化。

由于大理樓市并無權(quán)威數(shù)據(jù)報告，因此以下是我們走訪大量售樓部，結(jié)合近幾年的數(shù)據(jù)，并與業(yè)內(nèi)人士深度交流后得出的結(jié)論。如有偏差，煩請指正。

1、省外客戶分為住在外省的異地客戶和在大理的外地人。由于出行不便，省外客戶對于大理樓市的“貢獻”不可避免地有所下滑。但在大理定居的外地人仍是樓市購買力的重要組成部分。

2、大理州各縣份異軍突起，如上和片區(qū)的妙香苑項目，各縣份客戶就是其購房主力，大部分都是沖著上學(xué)來的。

大理樓市天秤的兩端，省外客戶占比在減少，而大理州各縣份客戶的比重在增加。大理市本地客戶的購房需求倒是十分穩(wěn)定。

不可否認(rèn)的是，近幾年省外客戶置業(yè)大理不僅對房價產(chǎn)生了影響，也從一定程度上刺激著本地購房意愿的增強。隨著購房門檻的提高，已經(jīng)處于被動狀態(tài)的大理人，討論最多的當(dāng)屬于如何才能買得起房。

限購之前的2017年，省外客戶買走了海南的88%房子，大理還尚未達(dá)到如此高的比例。但在大理還未限購、政府欲擴大商品房外銷的前提下，省外客戶購房比重的拉升也是遲早的事，不排除會達(dá)到海南此前的水平。

在外銷比重稍降的當(dāng)下，大理人可以抓住什么機會？

趁著市場還有冷靜的緩沖期，有剛需改善需求的大理人不妨適時出手，在省外客戶購房需求爆發(fā)前，這可能是大理人不可多得的買房窗口期。

來源：解鎖大理N+1面的 候鳥社群

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