市場迎來拐點?房地產(chǎn)市場或?qū)⒃?月出現(xiàn)降溫

來源：智能家居時間：2020-08-06 10:09

時機對于房產(chǎn)成交來說至關(guān)重要，在樓市高低和低點成交，房價可能相差幾十萬甚至上百萬，正因如此，人們對樓市成交變化非常敏感。

梳理2020年以來的樓市變化可以發(fā)現(xiàn)，疫情得到遏制以后，樓市持續(xù)復蘇，先后出現(xiàn)萬人搖號、房價上漲等市場現(xiàn)象，不過，從地方政府出臺放松政策又收回的種種試探，到收緊樓市政策的密集出臺，一路復蘇的樓市開始出現(xiàn)減速跡象，7月也許會成為今年樓市的又一個拐點。

新房：反彈速度放緩

連續(xù)4個月的持續(xù)反彈之后，全國新房市場成交量在7月出現(xiàn)下降。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年7月66城新房市場合計成交量同比下滑3.7%，環(huán)比下滑1.9%，成交面積同比下滑6.4%，環(huán)比下滑5.2%。

2019年至今66座城市成交量同比情況

數(shù)據(jù)來源：各地住建局

整體看，2020年1-7月，全國新房市場表現(xiàn)不及去年。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1-7月66城新房市場累計成交量同比下滑13.9%，成交面積累計同比下滑12.7%，不僅如此，1-7月新房數(shù)據(jù)較6月降幅有1-2個百分點的收窄，市場恢復速度放緩。

有意思的是，各家房地產(chǎn)企業(yè)都在回歸一二線城市，但實際上，一線城市的新房成交情況并不算樂觀。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-7月一線城市新房市場成交量下滑幅度仍最大，成交量累計同比下滑22.5%，而二線城市成交量累計同比下滑僅14.3%，三四線城市成交量累計同比下滑9.8%。

2019年至今66座城市成交量累計同比（%）

數(shù)據(jù)來源：各地住建局

業(yè)內(nèi)人士分析認為，今年上半年，一線城市的新房成交量下滑就比較快，雖然7月一線城市的新房市場成交仍然較差，但降幅已經(jīng)有所收窄，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要是一線城市受疫情影響比其他城市更大，防控力度比較大，所以下滑會比其他城市明顯。

不過，與新房成交量下滑相比，7月新房價格出現(xiàn)輕微上漲。

中指院百城價格指數(shù)顯示，2020年7月，全國100個城市新建住宅平均價格為15528元/平方米，環(huán)比上漲0.43%，而且新建住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為80個，較上月增加3個。

具體來看，7月房價漲幅最高的城市是寧波，環(huán)比上漲1.83%，其次是東莞、南京、杭州等，這些都是今年的熱門城市，而且近期均出臺了調(diào)控收緊的政策。

數(shù)據(jù)來源：中指院

整體看，雖然受到疫情影響，但今年新房價格還是超過了去年。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，全國100個城市新建住宅平均價格較去年同期上漲3.21%，而且漲幅較上月擴大0.05個百分點。

具體來看，房價漲幅最高的城市包括江陰、南通、紹興、成都、溫州等，其漲幅在10%-15%之間，無錫、寧波等城市漲幅也超過5%。業(yè)內(nèi)人士預計，按照房住不炒原則，如果這些城市的房價繼續(xù)上漲，當?shù)卣赡軙雠_進一步收緊的政策。

二手房：量價齊漲

相較于新房，二手房熱度似乎更高。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月重點18城鏈家二手房成交總量環(huán)比增長7.5%，要知道，6月二手房成交量環(huán)比下滑20%，可見升溫之快，不僅如此，二手房成交量同比去年增長37.5%。

圖：重點18城鏈家二手房實時成交總量走勢

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

與新房成交量一樣，2020年1-7月二手房成交量同樣不及去年。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-7月重點18城二手房成交量較去年同期減少2.8%，好在疫情對重點城市二手房交易市場的影響逐漸收窄，疫情并未減少真實的購房需求，僅僅改變了需求釋放的節(jié)奏。

從城市圈角度看，環(huán)京城市圈與環(huán)滬城市圈成交量已走過疫后需求快速釋放期，成交量普遍在4月或5月觸頂后呈回落態(tài)勢，7月出現(xiàn)小幅上漲。

圖：三大城市圈代表城市鏈家二手房成交量走勢

（以2019年1月為基期）

就中西部城市圈而言，市場出現(xiàn)分化，武漢市場仍保持向上趨勢，7月環(huán)比增3%，成交量是2019年以來最高，而重慶及合肥成交呈回落趨勢。

隨著成交量上升，二手房價格亦出現(xiàn)輕微上漲。

中指院百城價格指數(shù)顯示，2020年7月，全國100個城市二手住宅平均價格為15304元/平方米，環(huán)比上漲0.02%，不僅如此，二手房價格同比上漲2.05%，超過去年。

不過，令人頗為意外的是，二線城市的二手房價格竟然出現(xiàn)了下跌。中指院數(shù)據(jù)顯示，7月一線城市二手房住宅價格環(huán)比上漲0.04%，而二線城市環(huán)比下跌0.08%，代表性城市包括鄭州和青島，房價約下降0.7%，三線代表城市環(huán)比上漲0.11%。

數(shù)據(jù)來源：中指院

整體來看，2020年1-7月一線城市的二手房房價漲幅最高，同比上漲4.29%，比如深圳二手房漲幅超過10%；二線城市同比上漲1.49%，比如蘇州房價漲幅超過1%；三線代表城市同比上漲1.87%，比如東莞、江陰等城市漲幅均在5%以上。

下半年樓市逐步“退燒”？

7月新房和二手房成交量雖然出現(xiàn)分化，但房價都保持上漲態(tài)勢，且都超過了去年的房價水平，不過，勢頭不錯的樓市接下來可能會出現(xiàn)降溫。

之所以做出上述判斷，最重要的原因是拉動成交的熱點城市幾乎都出臺了收緊政策，外界認為，在近期的各種調(diào)控加壓下，核心城市房地產(chǎn)市場快速升溫的動力減弱，下半年市場會逐步“退燒”。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院整理

外界對下半年樓市的判斷是穩(wěn)中有降。比如，貝殼研究院認為，在年度市場季節(jié)性變化與房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙重影響下，預計8月成交量環(huán)比會出現(xiàn)下降，不過，市場依舊會保持在一個相對高的交易量級。

中指院認為，中央將保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。各地方政府也將從各地實際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。該機構(gòu)預計，未來市場整體上漲空間有限，短期面臨調(diào)整壓力。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為,樂觀估計，重點城市的成交量有可能會接近去年，但三四線城市或強二線城市，尤其政策出臺比較嚴苛的城市，比如深圳，能接近去年的成交量比較懸，今年房地產(chǎn)市場交易總量超過去年或者說接近去年有點困難。

來源：和訊房產(chǎn)

責編：aqingya