時(shí)機(jī)對(duì)于房產(chǎn)成交來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，在樓市高低和低點(diǎn)成交，房?jī)r(jià)可能相差幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)，正因如此，人們對(duì)樓市成交變化非常敏感。

梳理2020年以來(lái)的樓市變化可以發(fā)現(xiàn)，疫情得到遏制以后，樓市持續(xù)復(fù)蘇，先后出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)、房?jī)r(jià)上漲等市場(chǎng)現(xiàn)象，不過(guò)，從地方政府出臺(tái)放松政策又收回的種種試探，到收緊樓市政策的密集出臺(tái)，一路復(fù)蘇的樓市開始出現(xiàn)減速跡象，7月也許會(huì)成為今年樓市的又一個(gè)拐點(diǎn)。

新房：反彈速度放緩

連續(xù)4個(gè)月的持續(xù)反彈之后，全國(guó)新房市場(chǎng)成交量在7月出現(xiàn)下降。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年7月66城新房市場(chǎng)合計(jì)成交量同比下滑3.7%，環(huán)比下滑1.9%，成交面積同比下滑6.4%，環(huán)比下滑5.2%。

2019年至今66座城市成交量同比情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地住建局

整體看，2020年1-7月，全國(guó)新房市場(chǎng)表現(xiàn)不及去年。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1-7月66城新房市場(chǎng)累計(jì)成交量同比下滑13.9%，成交面積累計(jì)同比下滑12.7%，不僅如此，1-7月新房數(shù)據(jù)較6月降幅有1-2個(gè)百分點(diǎn)的收窄，市場(chǎng)恢復(fù)速度放緩。

有意思的是，各家房地產(chǎn)企業(yè)都在回歸一二線城市，但實(shí)際上，一線城市的新房成交情況并不算樂觀。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-7月一線城市新房市場(chǎng)成交量下滑幅度仍最大，成交量累計(jì)同比下滑22.5%，而二線城市成交量累計(jì)同比下滑僅14.3%，三四線城市成交量累計(jì)同比下滑9.8%。

2019年至今66座城市成交量累計(jì)同比（%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地住建局

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，今年上半年，一線城市的新房成交量下滑就比較快，雖然7月一線城市的新房市場(chǎng)成交仍然較差，但降幅已經(jīng)有所收窄，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要是一線城市受疫情影響比其他城市更大，防控力度比較大，所以下滑會(huì)比其他城市明顯。

不過(guò)，與新房成交量下滑相比，7月新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)輕微上漲。

中指院百城價(jià)格指數(shù)顯示，2020年7月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為15528元/平方米，環(huán)比上漲0.43%，而且新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為80個(gè)，較上月增加3個(gè)。

具體來(lái)看，7月房?jī)r(jià)漲幅最高的城市是寧波，環(huán)比上漲1.83%，其次是東莞、南京、杭州等，這些都是今年的熱門城市，而且近期均出臺(tái)了調(diào)控收緊的政策。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

整體看，雖然受到疫情影響，但今年新房?jī)r(jià)格還是超過(guò)了去年。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格較去年同期上漲3.21%，而且漲幅較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅最高的城市包括江陰、南通、紹興、成都、溫州等，其漲幅在10%-15%之間，無(wú)錫、寧波等城市漲幅也超過(guò)5%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，按照房住不炒原則，如果這些城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，當(dāng)?shù)卣赡軙?huì)出臺(tái)進(jìn)一步收緊的政策。

二手房：量?jī)r(jià)齊漲

相較于新房，二手房熱度似乎更高。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)18城鏈家二手房成交總量環(huán)比增長(zhǎng)7.5%，要知道，6月二手房成交量環(huán)比下滑20%，可見升溫之快，不僅如此，二手房成交量同比去年增長(zhǎng)37.5%。

圖：重點(diǎn)18城鏈家二手房實(shí)時(shí)成交總量走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

與新房成交量一樣，2020年1-7月二手房成交量同樣不及去年。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-7月重點(diǎn)18城二手房成交量較去年同期減少2.8%，好在疫情對(duì)重點(diǎn)城市二手房交易市場(chǎng)的影響逐漸收窄，疫情并未減少真實(shí)的購(gòu)房需求，僅僅改變了需求釋放的節(jié)奏。

從城市圈角度看，環(huán)京城市圈與環(huán)滬城市圈成交量已走過(guò)疫后需求快速釋放期，成交量普遍在4月或5月觸頂后呈回落態(tài)勢(shì)，7月出現(xiàn)小幅上漲。

圖：三大城市圈代表城市鏈家二手房成交量走勢(shì)

（以2019年1月為基期）

就中西部城市圈而言，市場(chǎng)出現(xiàn)分化，武漢市場(chǎng)仍保持向上趨勢(shì)，7月環(huán)比增3%，成交量是2019年以來(lái)最高，而重慶及合肥成交呈回落趨勢(shì)。

隨著成交量上升，二手房?jī)r(jià)格亦出現(xiàn)輕微上漲。

中指院百城價(jià)格指數(shù)顯示，2020年7月，全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15304元/平方米，環(huán)比上漲0.02%，不僅如此，二手房?jī)r(jià)格同比上漲2.05%，超過(guò)去年。

不過(guò)，令人頗為意外的是，二線城市的二手房?jī)r(jià)格竟然出現(xiàn)了下跌。中指院數(shù)據(jù)顯示，7月一線城市二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.04%，而二線城市環(huán)比下跌0.08%，代表性城市包括鄭州和青島，房?jī)r(jià)約下降0.7%，三線代表城市環(huán)比上漲0.11%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

整體來(lái)看，2020年1-7月一線城市的二手房房?jī)r(jià)漲幅最高，同比上漲4.29%，比如深圳二手房漲幅超過(guò)10%；二線城市同比上漲1.49%，比如蘇州房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)1%；三線代表城市同比上漲1.87%，比如東莞、江陰等城市漲幅均在5%以上。

下半年樓市逐步“退燒”？

7月新房和二手房成交量雖然出現(xiàn)分化，但房?jī)r(jià)都保持上漲態(tài)勢(shì)，且都超過(guò)了去年的房?jī)r(jià)水平，不過(guò)，勢(shì)頭不錯(cuò)的樓市接下來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)降溫。

之所以做出上述判斷，最重要的原因是拉動(dòng)成交的熱點(diǎn)城市幾乎都出臺(tái)了收緊政策，外界認(rèn)為，在近期的各種調(diào)控加壓下，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的動(dòng)力減弱，下半年市場(chǎng)會(huì)逐步“退燒”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理

外界對(duì)下半年樓市的判斷是穩(wěn)中有降。比如，貝殼研究院認(rèn)為，在年度市場(chǎng)季節(jié)性變化與房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙重影響下，預(yù)計(jì)8月成交量環(huán)比會(huì)出現(xiàn)下降，不過(guò)，市場(chǎng)依舊會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)高的交易量級(jí)。

中指院認(rèn)為，中央將保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。各地方政府也將從各地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來(lái)市場(chǎng)整體上漲空間有限，短期面臨調(diào)整壓力。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為,樂觀估計(jì)，重點(diǎn)城市的成交量有可能會(huì)接近去年，但三四線城市或強(qiáng)二線城市，尤其政策出臺(tái)比較嚴(yán)苛的城市，比如深圳，能接近去年的成交量比較懸，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總量超過(guò)去年或者說(shuō)接近去年有點(diǎn)困難。

來(lái)源：和訊房產(chǎn)

責(zé)編：aqingya

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