來源：澎湃新聞 計(jì)思敏 綜合報(bào)道

據(jù)深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)消息，8月4日，深圳房協(xié)舉辦“715新政細(xì)則政策解讀公益大講堂”，并邀深圳市住房和建設(shè)局房地產(chǎn)業(yè)處呂增學(xué)對(duì)“8條新政”的起草背景、主要內(nèi)容進(jìn)行解讀。

今年上半年深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。其中之一表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱。1-6月，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資1497.1億元，同比增長22%，全國為1.9%、全省為2.5%、北京為4%、上海為7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)投資增速，占固定資產(chǎn)投資比重的46.4%。

此外，新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降52%，去化周期僅為6.7個(gè)月，供需關(guān)系較為緊張。

呂增學(xué)提到，住房供求關(guān)系緊張是導(dǎo)致房價(jià)上漲的根本原因。從需求側(cè)看，深圳人口密度全國第一，近三年戶籍人口年均增長37萬人左右，住房剛需強(qiáng)烈，常住人口住房自有率24%，尚有巨大的需求。

從供給側(cè)看，深圳現(xiàn)狀居住用地占城市建設(shè)用地的比重為21.2%，低于國家25%的最低標(biāo)準(zhǔn)。近四年，深圳實(shí)際供應(yīng)居住用地766.6公頃，僅占實(shí)際供應(yīng)建設(shè)用地的14.2%。近三年每年供應(yīng)住房僅8.1萬套，難以滿足年均新增37萬人住房需求。同時(shí)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，一半以上人口居住在城中村等品質(zhì)較差的住房中。

同時(shí)，熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象，市場出現(xiàn)熱點(diǎn)房源打新?lián)屬?。二手住宅成交活躍，價(jià)格上漲較快，成交面積同比增長46.1%，價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲8.2%、同比平均上漲10.7%。出現(xiàn)個(gè)別二手房集體漲價(jià)、自媒體炒作房價(jià)等現(xiàn)象。

針對(duì)上述情況，今年7月15日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，內(nèi)容包括調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手房交易信息公開力度以及嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。7月30日，深圳市住建局又發(fā)布樓市調(diào)控“新八條”細(xì)則，明確嚴(yán)控中介機(jī)構(gòu)掛牌價(jià)格，對(duì)于掛牌價(jià)格明顯高于所在樓盤合理成交價(jià)格的，中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布。政策出臺(tái)之前已發(fā)布的，各區(qū)住房和建設(shè)局應(yīng)督促中介機(jī)構(gòu)及時(shí)下架。

在細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)方面，此次新政明確容積率1.0（含）以上，套內(nèi)面積120（含本數(shù)）平方米以下或者建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下，實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元的住房被認(rèn)定為普通住房。

呂增學(xué)指出，750萬元的分界標(biāo)準(zhǔn)是以深圳過去一年商品住房平均成交價(jià)格6.8萬/平方米為基礎(chǔ)，按照住建部相關(guān)規(guī)定上浮1.2倍的系數(shù)，再乘以過去一年來成交套均建筑面積91平方米進(jìn)行測算得出的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，深圳非普通住房占比將從政策實(shí)施前的6%，增加到政策實(shí)施后的17%，既能有效抑制南山、福田等熱點(diǎn)片區(qū)市場過熱，又不致使全市大部分住房交易受到?jīng)_擊。

另外，據(jù)深圳市住建局統(tǒng)計(jì)，今年3、4、5月，深圳離婚后半年內(nèi)購房套數(shù)占總成交套數(shù)的比例分別為6.43%、6.57%、6.30%，較去年同期有所增長。

根據(jù)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年7月7日至7月14日，深圳結(jié)婚1024對(duì)，離婚1330對(duì)，離婚人數(shù)超過結(jié)婚人數(shù)。新政后，7月15日至7月21日，結(jié)婚1182對(duì)，離婚1001對(duì)。

呂增學(xué)提到，近年，一定時(shí)間段里的結(jié)婚與離婚比例大致保持在3:1，上述離婚多于結(jié)婚屬非正?，F(xiàn)象。早年，限購調(diào)控政策出臺(tái)以前一定時(shí)間段里的結(jié)婚與離婚比例大致保持在5:1，不排除房地產(chǎn)調(diào)控的影響。

因此，此次政策明確夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，堵住離婚炒房的漏洞。

在加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理方面，深圳市提出，對(duì)社會(huì)關(guān)注度高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在深圳市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

作為深圳的網(wǎng)紅樓盤，7.15新政后的上市的華強(qiáng)城市花園備受關(guān)注，根據(jù)7月30日公示的華強(qiáng)城市花園（一期）項(xiàng)目住宅銷售方案，此次開盤將采用線上“誠意登記”、線下“公證搖取選房順序號(hào)”和線下“公證選房”的方式。

值得注意的是，該項(xiàng)目誠意登記還制定了資格審核積分規(guī)則。從積分規(guī)則來看，分為在深圳購房情況、戶籍情況和繳納社保情況三大項(xiàng)。其中，在深無購房記錄和夫妻雙方均未深戶分別以50分和10分位列各自積分項(xiàng)的最高分?jǐn)?shù)，繳納社保按照0.1分/月計(jì)算。

對(duì)于首個(gè)引入積分制搖號(hào)的樓盤，華強(qiáng)城市花園將按照誠意登記資格審核積分，最終按積分排名取前5560位作為該項(xiàng)目誠意登記客戶，參與公證搖號(hào)。

呂增學(xué)認(rèn)為，積分搖號(hào)將成為導(dǎo)向。如果熱點(diǎn)樓盤的認(rèn)籌人數(shù)遠(yuǎn)超出房源數(shù)量，將采取積分搖號(hào)，優(yōu)先考慮無房家庭，一次性解決更多人的住房問題

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