根據(jù)海南省自然資源和規(guī)劃廳官微8月4日發(fā)布的信息，為妥善解決農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問題，海南省自然資源和規(guī)劃廳于7月16日發(fā)布了《關于農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問題處理意見的通知》(以下簡稱《通知》)?！锻ㄖ纷园l(fā)布之日起有效期5年。

《通知》強調(diào)要妥善處理農(nóng)村建房歷史遺留問題。對農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記范圍和基本工作原則、依法妥善處理宅基地取得相關問題等作出明確要求?！锻ㄖ访鞔_，如農(nóng)村宅基地、集體建設用地及地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物不符合《通知》有關規(guī)劃要求或者最新土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，為非建設用地的，應按照“缺什么補什么”的原則，按程序完善相關規(guī)劃調(diào)整或用地手續(xù)后，予以確權(quán)登記。農(nóng)民進城落戶，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應予以確權(quán)登記。

總面積不超過175平方米，不認定為一戶多宅

農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記范圍包括宅基地、集體建設用地及地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物，不包括未建造房屋的宅基地。解決農(nóng)村不動產(chǎn)歷史遺留問題，應以土地使用權(quán)確權(quán)登記為基礎、房地一體確權(quán)登記為原則。對難以認定地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的規(guī)劃合法性的，可單獨對宅基地、集體建設用地予以確權(quán)登記。

《通知》提出，一是依法認定農(nóng)村宅基地的取得資格“戶”。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，符合下列條件之一的，可以獨立作為“戶”在本村申請宅基地確權(quán)登記：已婚或達到法定結(jié)婚年齡的;依法繼承房屋及宅基地使用權(quán)的未成年人;法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

對以上情形之外，確需以“戶”申請宅基地的，可提交村民代表會議集體討論決定，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后公示認定。

二是妥善處理超面積使用宅基地問題。明確根據(jù)不同的歷史時期，分別按實際使用現(xiàn)狀面積、超過面積限額部分注記或有償使用等規(guī)定處理后予以確權(quán)登記。

三是依法處理“一戶多宅”問題。明確村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積超過175平方米的，認定為一戶多宅，總面積不超過175平方米，不認定為一戶多宅。對村民“一戶一宅”之外的宅基地，如屬村民合法繼承房屋或合法購買房屋所取得的宅基地，造成“一戶多宅”的，予以確權(quán)登記，以及經(jīng)農(nóng)村集體組織決定規(guī)劃建設新村且在2017年1月1日之前已建設的房屋，但原有房屋(含“祖屋”)未拆除、騰退，造成“一戶多宅”的，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權(quán)登記;符合分戶建房規(guī)定而尚未分戶的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，其實際使用的宅基地合計沒有超過分戶后用地合計面積標準的，按照實際使用面積予以確權(quán)登記。

四是依法維護農(nóng)村婦女和進城落戶農(nóng)民宅基地權(quán)益。農(nóng)村婦女作為集體經(jīng)濟組織成員，享有平等的宅基地分配權(quán)，其宅基地權(quán)益應記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)民進城落戶，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應予以確權(quán)登記。

五是依法維護非本集體經(jīng)濟組織成員、維護華僑、歸僑宅基地權(quán)益。對非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員、華僑、歸僑原有或者合法繼承的農(nóng)村房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地使用權(quán)。

所建房屋等建筑物不符合有關規(guī)劃要求，按程序完善相關規(guī)劃調(diào)整或用地手續(xù)

對于宅基地建房的規(guī)劃合法性問題，《通知》明確2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行之前使用宅基地建房的，辦理不動產(chǎn)確權(quán)登記時可不審查是否符合規(guī)劃?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》施行后使用宅基地建房的，只要符合當時實施的土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃或“多規(guī)合一”總體規(guī)劃之一的，可視為符合規(guī)劃。

《通知》強調(diào)，要妥善處理農(nóng)村建房歷史遺留問題，所建房屋等建筑物、構(gòu)筑物不符合有關規(guī)劃要求或者最新土地利用現(xiàn)狀調(diào)查為非建設用地的，按程序完善相關規(guī)劃調(diào)整或用地手續(xù)后，予以確權(quán)登記。

2017年1月1日前建設的房屋等建筑物、構(gòu)筑物，凡是已核發(fā)了宅基地使用證或者土地來源合法，且建設時符合有關規(guī)劃要求，用地在村莊或城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，由申請人提交《保證質(zhì)量安全具結(jié)書》，可按使用現(xiàn)狀辦理房地一體的不動產(chǎn)確權(quán)登記;如所建房屋等建筑物、構(gòu)筑物不符合《通知》有關規(guī)劃要求或者最新土地利用現(xiàn)狀調(diào)查為非建設用地的，按程序完善相關規(guī)劃調(diào)整或用地手續(xù)后，予以確權(quán)登記。

2017年1月1日至《海南省村莊規(guī)劃管理條例》實施前建設的房屋，按不超過3層、高度一般不超過12米內(nèi)登記發(fā)證，超出部分在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明，或者按照有償使用等規(guī)定處理后予以確權(quán)登記;房屋等建筑物、構(gòu)筑物在城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)的，執(zhí)行所在城鎮(zhèn)的規(guī)劃或規(guī)劃標準，符合要求的，予以確權(quán)登記發(fā)證。

如所建房屋等建筑物、構(gòu)筑物不符合上述《通知》有關規(guī)劃要求或者最新土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，為非建設用地的，應按照“缺什么補什么”的原則，按程序完善相關規(guī)劃調(diào)整或用地手續(xù)后，予以確權(quán)登記。

《海南省村莊規(guī)劃管理條例》于2020年3月1日正式實施，其中規(guī)定村民一戶擁有宅基地面積不得超過175平方米，村民新建住宅不得超過3層，高度一般不超過12米;村莊規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，經(jīng)依法登記為集體建設用地的，市、縣、自治縣政府批準后，土地所有權(quán)人可通過出讓、出租、作價出資、作價入股等方式交由單位和個人使用。

此外，《通知》明確，兩戶或兩戶以上農(nóng)村村民共同使用一處宅基地的，相關農(nóng)戶自行協(xié)商確定各自使用范圍和面積。經(jīng)協(xié)商能夠確定各戶準確使用界線，按協(xié)商確定的界線分割單獨確權(quán)登記。不能確定使用界線但能明確各自分攤面積的，按共同共有辦理確權(quán)登記，并按協(xié)商確定的分攤面積在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書的附記欄注記。不能確定各戶使用界線和分攤面積的，直接按共同共有辦理確權(quán)登記。

來源：澎湃新聞

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