7月31日，貝殼研究院發(fā)布7月市場月報(bào)顯示，7月重點(diǎn)城市二手房市場處于小幅增長的態(tài)勢，環(huán)比6月增長7.5%。其中，7月北京二手房成交量環(huán)比增長6.6%、同比增長35.2%，但整體二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌3.1%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，7月北京二手房實(shí)際成交的增長主要是6月部分需求后延所致。由于受到疫情的沖擊，6月第三周北京成交量環(huán)比下降4成。此后隨著疫情得到穩(wěn)步控制，市場需求開啟修復(fù)性回升，成交連續(xù)五周環(huán)比增加。7月后半月需求的釋放漸入平臺(tái)期，周度成交環(huán)比漲幅收窄5%以內(nèi)。

受市場情緒的帶動(dòng)，北京剛需客群率先釋放。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月整體帶看量環(huán)比增長34%，450萬以下房源帶看量環(huán)比增長率高于750萬以上房源近4個(gè)百分點(diǎn)。成交方面，450萬以下房源成交占比較6月提升3個(gè)百分點(diǎn)。分城區(qū)來看，外圍的大興、昌平、門頭溝、通州、房山等區(qū)成交量環(huán)比增幅居于各城區(qū)前列，其中大興區(qū)環(huán)比增幅以30.8%居于首位。而中心的朝陽、東西城等區(qū)成交環(huán)比持平或回落。

成交量回升的另一面，北京二手房成交均價(jià)在7月份環(huán)比繼續(xù)下跌3.1%，跌幅擴(kuò)大。尤為值得注意的是，西城區(qū)二手房市場正在“退燒”，7月成交量較5月下跌64%。

記者了解到，此前受西城區(qū)教改新政影響，該區(qū)域二手房出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，這也直接拉動(dòng)北京整體二手房均價(jià)走高。今年“五一”假期，鏈家在西城的交易量同比和環(huán)比增長均超過100%，金融街和德勝片區(qū)表現(xiàn)最為突出。

“政策刺激下西城購房需求在5月中上旬持續(xù)釋放，但在下旬市場開啟深度回落。”許小樂稱，7月西城區(qū)二手房成交量較5月下跌64%，已低于4月均價(jià)水平。此外，從7月北京市場來看，7月西城均價(jià)環(huán)比跌幅居各城區(qū)前列，同時(shí)西城區(qū)二手住宅成交占比僅5.5%，為2020年以來月度最低，較5月下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。從長期看，就西城區(qū)總體而言，多校劃片只帶來價(jià)格短期波動(dòng)，市場逐漸回落企穩(wěn)。

從區(qū)域看，學(xué)區(qū)政策落地在即，近兩月熱門片區(qū)成交持續(xù)回落，7月德勝、金融街成交量在6月環(huán)比腰斬的基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑，環(huán)比降幅約為60%及25%。學(xué)區(qū)政策帶動(dòng)上半年兩片區(qū)成交同比增長，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，不同于全市上半年成交同比下滑，金融街及德勝片區(qū)上半年二手房實(shí)際成交同比增幅分別為13%及7%。尤其是學(xué)區(qū)政策剛發(fā)布后的5月，兩片區(qū)成交環(huán)比及同比增幅均在2倍以上。但5月需求集中釋放后，6-7月市場深度回落。

除西城區(qū)均價(jià)表現(xiàn)出較大跌幅外，7月北京其他各城區(qū)價(jià)格波動(dòng)普遍平穩(wěn)，月度環(huán)比在正負(fù)2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從市場情緒來看，目前北京二手房市場買賣雙方市場情緒較為平穩(wěn)。7月北京二手房房源成交周期環(huán)比拉長2天至127天，比去年同期延長近1個(gè)月?？驮闯山恢芷诃h(huán)比縮短4天至98天，比去年同期延長近半個(gè)月。買賣雙方成交周期仍高位保持。

從業(yè)主預(yù)期來看，近兩月業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比持續(xù)回落，7月環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)至13.8%，業(yè)主預(yù)期偏弱。

許小樂稱，7月下半月北京二手房需求增長進(jìn)入平臺(tái)期，預(yù)計(jì)8月北京二手房成交量小幅下降。1-8月二手房累計(jì)成交量同比降幅繼續(xù)收窄，整體市場有望在三季度末實(shí)現(xiàn)年度累計(jì)成交同比回正。價(jià)格方面，市場預(yù)期不強(qiáng)的情形下，均價(jià)上漲動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)8月全市均價(jià)大概率將呈下跌趨勢。

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