廣州二手房市場基本面向好,成交繼續(xù)上升9.2%

來源：智能家居時間：2020-08-02 09:39

2020年7月（1-29日）廣州市二手中介網簽量（不含自助網簽）為4887宗，較6月同期（3971宗）環(huán)比上漲9.2%，成交量繼續(xù)保持高位。

從周度網簽情況來看，市場需求相對平穩(wěn)、活躍，周度網簽基本保持在1100宗以上。

價格方面，本月二手住宅成交均價為28208元/平，環(huán)比上漲8.5%。主要原因在于天河、海珠、荔灣等中心高價區(qū)域需求激增，成交占比明顯上揚，導致二手網簽均價結構性上揚。

廣州中原研究發(fā)展部認為，7月二手市場狀況主要有以下幾方面特征：

（1）內外部政策調整，客戶入市熱情高。

目前廣州政策環(huán)境、信貸環(huán)境相對穩(wěn)定，而臨近城市政策調控反而出現(xiàn)明顯收緊，促使廣州整體交投活躍度明顯上漲，不少前段時間處于觀望態(tài)度購房客戶開始著手入市。據(jù)監(jiān)測中原數(shù)據(jù)顯示，7月份新增購房客數(shù)量環(huán)比6月凈增7%左右。

（2）業(yè)主報價合理，議價空間收窄。

隨著市場需求的釋出，成交周期的明顯縮短，業(yè)主對后市信心也有所增加，客戶大幅壓價現(xiàn)象有所好轉。據(jù)監(jiān)測顯示，本月中原業(yè)主報價指數(shù)基本處于35%以上的年內高位，不少成交活躍的板塊議價空間收窄基本至3-5%左右，如天河珠江新城板塊、越秀東風東板塊等。

一、7月市場熱點

| 利好加持，黃埔市場活躍度明顯提升

據(jù)廣州中原數(shù)據(jù)顯示，本月黃埔網簽占比出現(xiàn)明顯上揚，達8.5%，同比凈增3.2%，環(huán)比凈增2.5%。

廣州中原研究發(fā)展部認為，黃埔本月需求明顯上揚主要有原因在于：一方面，黃埔人才政策出臺，降低購房門檻，促使不少原本考慮增城及沒購房資格的客戶轉移至黃埔市場；另一方面，深圳限購政策再次收緊，樓市略有降溫，促使不少投資客戶將目光轉移至廣州市場。

二、分區(qū)點評| 中心區(qū)需求活躍，花都成交合理回落

從各區(qū)成交情況來看，天河、海珠、荔灣成交相對活躍，本月分別成交664宗、667宗、259宗，環(huán)比分別上漲29.9%、20.6%、15.1%。

另外，花都區(qū)因前段時間需求活躍，不少優(yōu)質盤源被過快去化，促使本月成交結構性回落，共計成交590宗，環(huán)比下降23.1%。

此外，增城、南沙成交均有不同程度的回落，兩區(qū)分別成交396宗、113宗，環(huán)比分別下降1.2%、2.6%。

1、天河區(qū)：珠江新城需求增加，業(yè)主議價空間收窄

本月天河二手網簽宗數(shù)為664宗，環(huán)比上漲29.9%。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，本月天河區(qū)東圃板塊成交不俗。

其中以中海康城花園、駿景花園兩盤表現(xiàn)相對活躍，7月成交均價分別為42373元/平、49624元/平。

另外，據(jù)監(jiān)測顯示，本月天河珠江新城板塊需求激增，新增購房客數(shù)量環(huán)比增加2成左右，從而成交占比明顯上揚，7月份中原成交占比達30.9%，環(huán)比上月凈增5.1%。

廣州中原研究發(fā)展部認為，本月天河成交活躍主要有兩方面原因：

一方面，臨近的深圳限購政策的升級，樓市迅速降溫，促使不少資金實力雄厚的投資客將目光轉移至珠江新城板塊，促使整體市場需求有所上揚；另一方面，板塊業(yè)主報價相對合理，而客戶大幅壓價現(xiàn)象明顯減緩，促使成交周期明顯縮短，不少長時間處于僵持狀態(tài)的盤源能夠快速成交。

2、越秀區(qū)：優(yōu)質小區(qū)盤源稀缺，樓梯樓成交占比上揚

2020年7月，越秀區(qū)二手網簽均價為46194元/㎡；陽光家緣中介網簽量為322宗，環(huán)比回升2.2%。

據(jù)監(jiān)測，本月北京路板塊成交表現(xiàn)活躍，市場需求旺。

其中，東湖新村、湖濱校區(qū)為板塊主力貢獻盤源，其成交均價分別為47377元/㎡、42289元/㎡。

另外，據(jù)調研了解，由于東風東板塊前段時間需求活躍，成交沖高，不少優(yōu)質盤源被過快去化，但市場未能夠及時補充，比如東風廣場、錦城花園等優(yōu)質小區(qū)盤源等，從而導致板塊報價高的盤源處于長時間的僵持，而“價格筍”盤源則相對稀缺，促使整體成交略有受阻。

但需要指出的是，本月板塊樓梯樓成交占比反而有所上揚，7月成交占比達64.1%，環(huán)比凈增10.3%。

主要由于樓梯樓業(yè)主議價幅度較大，且盤源相對小區(qū)盤而言更為充足，客戶接受意愿偏高，促使成交回升。

3、海珠區(qū)：赤崗需求減少，海珠西板塊成交上漲

2020年7月，海珠區(qū)二手住宅網簽宗數(shù)為667宗，環(huán)比上漲20.6%。

據(jù)監(jiān)測，本月海珠區(qū)江南大道南板塊成交表現(xiàn)平穩(wěn)。其中以金碧花園和保利百合花園成交最為活躍，7月成交均價分別為36374元/平、43307元/平，其中，金碧花園套均均價僅為250萬元/套左右。

而赤崗板塊成交則出現(xiàn)明顯萎縮，成交甚至不及江南大道南板塊。

目前主要憑借金豐花園、聚德花園等低價剛需樓盤支撐。此外，據(jù)調研了解，本月海珠西板塊二手需求激增，購房客戶也明顯增多，新增購房客數(shù)量環(huán)比增加2成左右，成交周期基本縮短至1個月以內。

廣州中原研究發(fā)展部認為，本月海珠西板塊成交活躍度高主要原因在于：海珠西板塊業(yè)主報價合理且具備一定的議價空間。

因此，不少購房客戶遇到合適價格后加快入市，導致整體成交有所回升。另外，海珠西板塊的完善生活配套和完善的交通網絡，對于不少置換、剛需客戶有不低的吸引力。

4、荔灣區(qū)：散盤需求活躍，低總價房源成交上漲

7月，荔灣區(qū)陽光家緣二手住宅網簽宗數(shù)為259宗，環(huán)比回升15.1%，而二手住宅網簽均價為31371元/平。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，荔灣成交活躍板塊為中山八路板塊，其中板塊向來成交活躍的珠島花園，本月成交持續(xù)向好，本月成交均價在29695元/平。

除珠島花園成交活躍外，本月東浚荔景苑亦成交向好，其成交均價為42001元/平。

另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，本月荔灣區(qū)1、2房的剛需戶型成交占比出現(xiàn)明顯回升。

其中本月1房戶型成交占比為15.3%，環(huán)比凈增4.60%；而2房成交占比則上漲至52.5%，環(huán)比凈增10.30%。

據(jù)了解，剛需戶型成交活躍主要由于本月成交盤源多以樓梯樓散盤為主。

其套均總價低的優(yōu)勢對于不少首套剛需置業(yè)的客戶有不少的吸引力。

以中山八路板塊為例，其活躍散盤多集中在南岸路、中山八路一帶，其成交均價僅在24094元/平、32645元/平，套均總價為150-180萬元/套左右，入市門檻十分低。

5、白云區(qū)：機場路需求活躍，金沙洲表現(xiàn)平淡

7月份，白云區(qū)二手住宅網簽宗數(shù)為425宗，環(huán)比回升8.5%。本月白云區(qū)機場路板塊成交持續(xù)活躍，2020年7月機場路板塊中原成交均價為29827元/㎡。

在機場路板塊中，白云駿景花園、匯僑新城成交最為活躍，本月中原成交價均為33817元/㎡、27096元/㎡。

由于機場路板塊價格低洼，且交通通達性再逐步改善，導致其成交熱度不減。

此外，據(jù)調研了解，本月金沙洲板塊整體市場活躍度持續(xù)平淡，錄得的購房客數(shù)量環(huán)比6月同期基本持平。

廣州中原研究發(fā)展部認為，金沙洲板塊成交明顯平淡主要原因在于：

一方面，業(yè)主讓利成交意愿一般，客戶入市熱情較低；另一方面，板塊交通配套及生活配套設施對比市中心老城區(qū)而言有一定差距，促使部分成交客戶青睞度不高。

6、番禺區(qū)：華南板塊需求活躍，占比上揚

2020年7月，番禺區(qū)二手網簽均價為25554元/㎡；陽光家緣中介網簽量為643宗，環(huán)比回升9.7倍。

其中，鐘村板塊本月成交亦有所回升，板塊主力貢獻樓盤主要為祈福新村及祈福繽紛匯，2020年7月成交均價分別為26004元/平、35232元/平。

另外，需要指出的是，本月華南板塊市場需求大幅回升。

華南板塊成交占比環(huán)比上漲至21.7%左右。主要憑借板塊“明星盤”金山谷花園成交貢獻，其成交均價為36036元/平，成交客戶多以80、90后為主，戶型多為2、3房的戶型為主。

另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調研了解，本月鐘村板塊成交之所以出現(xiàn)明顯回升，主要得益于兩方面原因：一方面，區(qū)域本月新房供應較上月回落，不少新盤以舊貨供應為主，促使客戶開始往二手市場轉移；另一方面，業(yè)主叫價相對合理，同時存在一定的議價空間，幅度大概在5%左右，導致客戶接受意愿增加，成交回升。

三、預測：市場基本面向好，預計整體成交維持120000宗左右

7月，廣州二手樓市交易環(huán)境有所相對穩(wěn)定，基本面向好，部分長時間觀望的客戶亦開始著手入市，上門看房客較6月有明顯增多，市場購房周期亦略有所短，周度網簽宗數(shù)維持在1100-1200宗水平左右，由此可見，目前廣州樓市仍有較大的需求。

同時，“鄰居”深圳政策調控收緊，限購政策的進一步升級，導致樓市迅速降溫，可能會迫使部分購房客戶轉移至廣州市場。

因此，廣州中原研究發(fā)展部預計，7月份大市成交（自助網簽+中介網簽）在12000-13000宗的高位水平左右，價格將保持維穩(wěn)狀態(tài)。

來自：廣州中原研究發(fā)展部