下半年的預(yù)兆？北京二手房市場(chǎng)平穩(wěn)，學(xué)區(qū)房成交轉(zhuǎn)淡！

來源：智能家居時(shí)間：2021-06-24 10:32

對(duì)北京二手房市場(chǎng)的走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個(gè)市場(chǎng)趨于平淡，成交量相對(duì)適中。

除個(gè)別急售房源報(bào)價(jià)相對(duì)于前期成交價(jià)格出現(xiàn)一定下調(diào)外，整個(gè)售房源報(bào)價(jià)和成交價(jià)格略有上漲。就交易量而言，地區(qū)間存在一定差異。值得一提的是，幼升小，小升初入學(xué)接近尾聲，學(xué)區(qū)房成交略有平淡。

五環(huán)以外的剛需房成交近期出現(xiàn)一定釋放，成交量和成交價(jià)格均略有上升。

房?jī)r(jià)波動(dòng)不大

北京的二手房?jī)r(jià)格很難下跌，淡季和旺季的區(qū)別主要體現(xiàn)在交易速度和交易量上。淡季賣房可能需要幾個(gè)月，旺季可能只需要幾天。

春節(jié)前，大興區(qū)二手房帶看量受疫情影響較大，成交下滑。但是在清明節(jié)、五一節(jié)、端午節(jié)等假期，看房客戶逐漸增多，促使成交量增加，尤其是近期成交量明顯上升。而且在此之前，春節(jié)前后往往是二手房成交的旺季。

近年來，北京地區(qū)二手住宅市場(chǎng)一直穩(wěn)定，除學(xué)區(qū)住宅市場(chǎng)外，其馀樓盤價(jià)格變動(dòng)小，漲跌困難。

五月，北京二手房?jī)r(jià)格整體收窄。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年5月，一線城市二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6％，上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州環(huán)比上漲1.1％、0.7％、0.9％，上漲0.1、0.2、0.3個(gè)百分點(diǎn)；深圳從上個(gè)月的平均水平下降到0.1％。

升學(xué)季即將結(jié)束

伴隨著北京小學(xué)新生入學(xué)、小升初相繼步入尾聲，學(xué)區(qū)房成交量較4、5月份有所下降。

每到2月到4月，學(xué)區(qū)房的交易量通常都很大。部分購房客戶卡著點(diǎn)，就是為了趕上當(dāng)年能在該地區(qū)上學(xué)。這種類型的客戶基本上都是全額交易，成交速度更快。4月以后，入學(xué)信息收集陸續(xù)完成，學(xué)區(qū)房成交由高位回落到正常水平。這一年的幼升小、小升初入學(xué)基本上已經(jīng)塵埃落定，所以學(xué)區(qū)房成交逐漸淡薄。

近幾年來，西城區(qū)招生改革備受關(guān)注，2021年小升初全區(qū)派位名額明顯高于往年，核心學(xué)區(qū)房屬性有所下降。

居住在西城區(qū)非核心學(xué)區(qū)的張玲表示，今年西城區(qū)明顯增加了全區(qū)派位名額，小升初全區(qū)派位階段可報(bào)名5所西城區(qū)優(yōu)質(zhì)中學(xué)。一級(jí)優(yōu)質(zhì)中學(xué)明顯提高了全區(qū)派位名額，非核心學(xué)區(qū)兒童進(jìn)入這些中學(xué)的機(jī)會(huì)越來越多。

西城區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房基本集中在月壇、德勝、金融街等地區(qū)。有的小學(xué)可以直升高質(zhì)量的中學(xué)，資源豐富，房?jī)r(jià)高。比如春樹館小學(xué)直升北京八中，相應(yīng)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)比較貴。今年，全區(qū)位名額增加，其他小學(xué)畢業(yè)生有更多機(jī)會(huì)進(jìn)入八中、四中、北師大附中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等第一梯隊(duì)學(xué)校。

新房市場(chǎng)分流

新房市場(chǎng)交易量明顯增加，對(duì)二手房市場(chǎng)分流效應(yīng)強(qiáng)。

調(diào)查了解到，北京地區(qū)入市的新房項(xiàng)目約有200個(gè)，除部分是2021年上半年取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目外，大部分是前期入市、未清盤的限制性競(jìng)房項(xiàng)目。這類項(xiàng)目入市時(shí)間較長(zhǎng)，基本已完成或已達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)，與周邊二手房相比競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。

北京地區(qū)的新房項(xiàng)目從土地到最后的入市銷售，大約需要半年時(shí)間，最多不超過一年。從目前的情況來看，北京新入市的新房項(xiàng)目主要集中在豐臺(tái)、石景山、亦莊等地。這些項(xiàng)目的土地使用時(shí)間主要集中在2020年和2019年。今年上半年，北京首批實(shí)施兩集中轉(zhuǎn)讓區(qū)域的項(xiàng)目有望在2021年下半年和2022年上半年集中進(jìn)入市場(chǎng)。這些項(xiàng)目大多不限價(jià)，有些項(xiàng)目位于核心區(qū)域。隨著這些區(qū)域?qū)?yīng)的新房項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，北京地區(qū)新房平均價(jià)格很可能會(huì)上漲。