下半年的預兆？北京二手房市場平穩(wěn)，學區(qū)房成交轉(zhuǎn)淡！

來源：智能家居時間：2021-06-24 10:32

對北京二手房市場的走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個市場趨于平淡，成交量相對適中。

除個別急售房源報價相對于前期成交價格出現(xiàn)一定下調(diào)外，整個售房源報價和成交價格略有上漲。就交易量而言，地區(qū)間存在一定差異。值得一提的是，幼升小，小升初入學接近尾聲，學區(qū)房成交略有平淡。

五環(huán)以外的剛需房成交近期出現(xiàn)一定釋放，成交量和成交價格均略有上升。

房價波動不大

北京的二手房價格很難下跌，淡季和旺季的區(qū)別主要體現(xiàn)在交易速度和交易量上。淡季賣房可能需要幾個月，旺季可能只需要幾天。

春節(jié)前，大興區(qū)二手房帶看量受疫情影響較大，成交下滑。但是在清明節(jié)、五一節(jié)、端午節(jié)等假期，看房客戶逐漸增多，促使成交量增加，尤其是近期成交量明顯上升。而且在此之前，春節(jié)前后往往是二手房成交的旺季。

近年來，北京地區(qū)二手住宅市場一直穩(wěn)定，除學區(qū)住宅市場外，其馀樓盤價格變動小，漲跌困難。

五月，北京二手房價格整體收窄。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，一線城市二手房銷售價格環(huán)比上漲0.6％，上漲0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州環(huán)比上漲1.1％、0.7％、0.9％，上漲0.1、0.2、0.3個百分點；深圳從上個月的平均水平下降到0.1％。

升學季即將結(jié)束

伴隨著北京小學新生入學、小升初相繼步入尾聲，學區(qū)房成交量較4、5月份有所下降。

每到2月到4月，學區(qū)房的交易量通常都很大。部分購房客戶卡著點，就是為了趕上當年能在該地區(qū)上學。這種類型的客戶基本上都是全額交易，成交速度更快。4月以后，入學信息收集陸續(xù)完成，學區(qū)房成交由高位回落到正常水平。這一年的幼升小、小升初入學基本上已經(jīng)塵埃落定，所以學區(qū)房成交逐漸淡薄。

近幾年來，西城區(qū)招生改革備受關注，2021年小升初全區(qū)派位名額明顯高于往年，核心學區(qū)房屬性有所下降。

居住在西城區(qū)非核心學區(qū)的張玲表示，今年西城區(qū)明顯增加了全區(qū)派位名額，小升初全區(qū)派位階段可報名5所西城區(qū)優(yōu)質(zhì)中學。一級優(yōu)質(zhì)中學明顯提高了全區(qū)派位名額，非核心學區(qū)兒童進入這些中學的機會越來越多。

西城區(qū)的優(yōu)質(zhì)學區(qū)房基本集中在月壇、德勝、金融街等地區(qū)。有的小學可以直升高質(zhì)量的中學，資源豐富，房價高。比如春樹館小學直升北京八中，相應的學區(qū)房價比較貴。今年，全區(qū)位名額增加，其他小學畢業(yè)生有更多機會進入八中、四中、北師大附中、實驗中學等第一梯隊學校。

新房市場分流

新房市場交易量明顯增加，對二手房市場分流效應強。

調(diào)查了解到，北京地區(qū)入市的新房項目約有200個，除部分是2021年上半年取得預售許可證的項目外，大部分是前期入市、未清盤的限制性競房項目。這類項目入市時間較長，基本已完成或已達到入住標準，與周邊二手房相比競爭力較強。

北京地區(qū)的新房項目從土地到最后的入市銷售，大約需要半年時間，最多不超過一年。從目前的情況來看，北京新入市的新房項目主要集中在豐臺、石景山、亦莊等地。這些項目的土地使用時間主要集中在2020年和2019年。今年上半年，北京首批實施兩集中轉(zhuǎn)讓區(qū)域的項目有望在2021年下半年和2022年上半年集中進入市場。這些項目大多不限價，有些項目位于核心區(qū)域。隨著這些區(qū)域?qū)男路宽椖窟M入市場，北京地區(qū)新房平均價格很可能會上漲。