深圳樓市調(diào)控加碼,限購(gòu)政策“打補(bǔ)丁”,大可不必如此悲觀

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-29 11:51

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來(lái)源/微信公眾號(hào)：地產(chǎn)觀瀾（dichan1998）

一個(gè)城市的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)的發(fā)展，深圳作為中國(guó)發(fā)展的前沿一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是備受全國(guó)關(guān)注。一直以來(lái)很多購(gòu)房者通過(guò)落戶等方式獲得了深圳的購(gòu)房資格，大量的投資需求進(jìn)入深圳，帶動(dòng)樓市房?jī)r(jià)上升。一方面一些人通過(guò)購(gòu)房掙得盆滿缽滿，一方面另一些無(wú)力購(gòu)房的本地居民反而難以享受發(fā)展的紅利，成為弱勢(shì)一方。

城市的發(fā)展與房地產(chǎn)綁定緊密，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展波動(dòng)往往會(huì)給發(fā)展帶來(lái)陣痛。深圳今日通過(guò)住建局網(wǎng)站發(fā)布消息，發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控加碼，限購(gòu)政策“打補(bǔ)丁”。

根據(jù)政策全文我們大概梳理了一些，有以下幾點(diǎn)影響較大：

1、《通知》要求：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買商品住房。

深圳收緊了限購(gòu)要求，之前是有戶口就可以買房，再加上深圳戶口落戶門(mén)檻較低，可謂”來(lái)了就是深圳人“，很多人為了買房而落戶，落戶完了買完房，人也不在深圳工作，不在深圳納稅，這對(duì)于深圳的貢獻(xiàn)僅限于購(gòu)房那一刻。

這些人并非真正在深圳工作生活，落戶也是為了購(gòu)房投資的，所以這次規(guī)定了落戶后的時(shí)間限制”落戶滿3年“，還需要提供”本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明“，有效攔截了這些投資需求。

2、《通知》規(guī)定：夫妻雙方離異后，任一家庭成員3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

離婚買房的道路也進(jìn)行封堵，在2018年深府辦規(guī)〔2018〕9號(hào)文關(guān)于離婚購(gòu)房信貸政策基礎(chǔ)上，對(duì)離異后購(gòu)房套數(shù)進(jìn)行了限制：

①在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無(wú)房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買1套商品住房；

②離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無(wú)房一方可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買1套商品住房；

③離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購(gòu)買商品住房；

④在離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買住房的，在執(zhí)行相關(guān)稅費(fèi)、貸款、限購(gòu)等政策上，按離異前家庭相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

離婚購(gòu)房基本堵死，但是也有網(wǎng)友表示可以操作，并且給出了【規(guī)避新政離婚三年限制指南】的例子：

跟老婆離婚后，把房子全部給老婆，然后馬上跟一個(gè)無(wú)房的女子結(jié)婚，再離婚，那么，現(xiàn)在就屬于無(wú)房離婚，就可以3成首付買房了，因?yàn)橹蛔匪荨吧弦淮坞x婚”，不會(huì)追溯之前的全部的離婚時(shí)的房產(chǎn)狀態(tài)。

我們想說(shuō)，這是一種窮兇極惡的做法，在“房住不炒”“因城施策”穩(wěn)定樓市的基調(diào)下，千方百計(jì)挖掘政策漏洞，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)不可控的房地產(chǎn)投資性購(gòu)房，最終出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)可能是難以承受的。

3、《通知》明確：合理確定個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，對(duì)購(gòu)買普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策。

①對(duì)無(wú)房無(wú)貸的首次購(gòu)房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；

②對(duì)無(wú)房但有房貸記錄或已有1套住房的購(gòu)房家庭，如購(gòu)買普通住房，繼續(xù)按2016年深府辦〔2016〕28號(hào)文分別不低于50%、70%的貸款首付比例要求執(zhí)行，如購(gòu)買非普通住房，最低首付款比例均提高10個(gè)百分點(diǎn)，即分別為60%、80%。

信貸政策對(duì)樓市的影響主要在于購(gòu)買力，差別化的信貸政策，保障了剛性購(gòu)房需求又能直接切斷投機(jī)性的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)立竿見(jiàn)影的方式，后續(xù)期待嚴(yán)格的落實(shí)執(zhí)行。

4、《通知》更新調(diào)整：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，其余政策內(nèi)容不變。

根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況變化，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，具體如下：

①個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

②個(gè)人將購(gòu)買5年以上（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；

③個(gè)人將購(gòu)買5年以上（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

以上幾個(gè)方面和購(gòu)房者關(guān)系比較密切，需要多關(guān)注。有些人覺(jué)得深圳在此政策之下，房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌，更有“深圳調(diào)控力度超預(yù)期，等著跌10-20%吧！”這樣的標(biāo)題出現(xiàn)。

我們觀察覺(jué)得大可不必如此悲觀，如此標(biāo)題大多是嘩眾取寵博讀者眼球，文章中的這些分析都是基于短期波動(dòng)。

從長(zhǎng)期影響來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)將會(huì)更加穩(wěn)固，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)減少，樓市更加健康，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間來(lái)看處于橫盤(pán)波動(dòng)的局面，可以參考北京730之后的走勢(shì)，總之，漲上去就不會(huì)跌下來(lái)的，不用怕。

- The End-

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