廣州樓市:深圳東莞調(diào)控后,投資者都涌向這個(gè)城市!

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-26 17:59

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：新人首問(wèn)。您好廣叔，我和我老婆都是廣州戶口，我月收入平均四萬(wàn)多，我老婆六千多，18年賣了增城永和太陽(yáng)城巧克力三房102平房子賣了185萬(wàn)，在廣州買了黃埔萬(wàn)科里享家117平四房，275萬(wàn)買的，雙合同，一起首付差不多160萬(wàn)，今年三月收房了還沒(méi)有辦房產(chǎn)證。因?yàn)橘I了之后那邊一期業(yè)主才拉橫幅說(shuō)有污染氣味，為了小孩健康，18年底在新塘鳳凰城鳳凰名苑全款115萬(wàn)買了一房落戶給小孩讀書(shū)，我有兩個(gè)男孩，大的讀一年級(jí)小的讀幼兒園小班，現(xiàn)在都在鳳凰城公立學(xué)校讀。

還有16年在惠州大亞灣買了海倫堡海倫虹，兩房99萬(wàn)，剛出證還沒(méi)有去拿，60萬(wàn)貸款。我這幾個(gè)房子都沒(méi)有買好，現(xiàn)在都降了?，F(xiàn)在租在鳳凰城鳳凰名苑。我想咨詢您一下，我該如何配置一下，我手上現(xiàn)在沒(méi)有資金，我有幾個(gè)想法不知道怎么選擇，1:是否把一房賣了，然后在科學(xué)城中海譽(yù)城買三房，全款然后抵押？這樣我小孩可以在科學(xué)城讀書(shū)，我和我老婆都在科學(xué)城上班。2:明后年有存款50萬(wàn)左右是借用我農(nóng)村老家表哥的名字在鳳凰城買三房自住，保留一房不賣。3:明年賣掉一房，戶口遷萬(wàn)科里享家并自住，這邊有個(gè)污染的工廠2022年會(huì)搬走，小孩可以在旁邊華峰學(xué)校讀書(shū)，這個(gè)學(xué)校一般。賣一房后所得這幾年再看機(jī)會(huì)投資買房，選科學(xué)城？謝謝您解答

回答：你好。萬(wàn)科里享家的問(wèn)題確實(shí)多，不但是污染氣味，過(guò)去有業(yè)主反應(yīng)房屋建筑問(wèn)題，還有梅沙小學(xué)維權(quán)問(wèn)題。鳳凰城，盤(pán)太大了，價(jià)格易橫難漲；大亞灣也是天量供應(yīng)，不過(guò)由于最近深圳40周年，調(diào)控等方面，漲了一點(diǎn)。1、可以考慮。2、不建議，鳳凰城盤(pán)大不說(shuō)，位置還很偏，一般剛需到不了這里，也沒(méi)法上班通勤，不是很好的投資標(biāo)的。3、也可以考慮。但比較好的方案，建議選擇方案1，房子有潛力，上班居住也舒適。

提問(wèn)：廣叔你好，我現(xiàn)在在廣州富力天禧有一個(gè)二房的想再買一個(gè)大點(diǎn)的是買原小區(qū)還是附近大點(diǎn)的小區(qū)

回答：你好。富力天禧比較新，可以考慮同小區(qū)置換，缺點(diǎn)是學(xué)位和周邊一般，同時(shí)社區(qū)偏小。另外可以看看駿景花園，位置更好，學(xué)位不差。

提問(wèn)：廣叔，你好。今天在廣州黃埔看了三個(gè)一手盤(pán)，大壯和品秀星樾不能等繳滿半年社保辦網(wǎng)簽，社保需要自己辦，也還需要自己去房管局核實(shí)。實(shí)地常春藤說(shuō)可以搞定社保和等社保滿半年再網(wǎng)簽。所以，目前如果下定，只能選常春藤。但我不太確定會(huì)不會(huì)黃埔像深圳一樣政策突變。到時(shí)候萬(wàn)一首付交了，因不符合政策又買不了，還退不了首付，就太被動(dòng)了。所以，我的問(wèn)題是1、如果實(shí)地常春藤承諾辦理社保并等待滿半年，但政策變化的導(dǎo)致不能購(gòu)買的情況有沒(méi)有可能發(fā)生，如果發(fā)生，首付款是不是沒(méi)法退？2、如果自己先交社保，滿半年再來(lái)買，黃埔的價(jià)格有多大可能漲三五千甚至更多呢？謝謝，急待回復(fù)

回答：你好。1、不會(huì)的，深圳雖然出政策，但已做了網(wǎng)簽交了定金的都不受影響。2、那時(shí)可能來(lái)不及了?，F(xiàn)在深圳調(diào)控，很大一批外資有可能會(huì)流到廣州來(lái)，廣州蓄勢(shì)待發(fā)。

提問(wèn)：您好廣叔，在廣州上班，但是非廣州本地戶口，沒(méi)有本科學(xué)歷。增城朱村碧桂園二期有一套自住商貸。手上大概90左右，小孩明年九月要讀小學(xué)了，目前考慮順德東區(qū)和黃埔，您覺(jué)得應(yīng)該怎么選？

回答：你好。建議買黃埔，目前補(bǔ)繳半年社保可買，是個(gè)很好的機(jī)會(huì)。順德在城市規(guī)劃和城市建設(shè)方面目光短淺，過(guò)于功利，規(guī)劃散亂且朝令夕改。就拿“新城”來(lái)說(shuō)，一個(gè)佛山搞了十幾個(gè)新城，單單順德區(qū)就有北滘新城、陳村新城、龍江新城、德勝新城（順德新城）、容桂新城、佛山新城（這個(gè)是佛山市規(guī)劃的）。自住的話還是可以考慮，投資的話，我認(rèn)為順德未來(lái)的機(jī)遇，不在佛山，而是在廣州，在粵港澳大灣區(qū)。

提問(wèn)：你好廣叔，像天河公園及琶洲萬(wàn)勝圍板塊，這么少四房產(chǎn)品，那這么多三房產(chǎn)品，在二胎時(shí)代，他們是怎么解決的呢？！原地置換四房畢竟很少選擇，遠(yuǎn)點(diǎn)的其他地方又不太愿意去，畢竟第一胎可能就在周邊讀書(shū)，離開(kāi)不太現(xiàn)實(shí)。那估計(jì)只剩下同小區(qū)再給爸媽買個(gè)一房或者兩房？或者租個(gè)一房?jī)煞浚?！

回答：你好，你只需要知道一個(gè)絕對(duì)的真理，市區(qū)四房從產(chǎn)品非常稀缺，除了珠江新城動(dòng)輒1500-2000w大部分不可期盼之外，附近剩下的四房基本分布在匯景、牛奶廠、天河公園、華景、駿景。真的是沒(méi)選擇之下的無(wú)奈變通。因此換四房基本小孩升初中之后的事了，可以讓小孩自己上下課。這個(gè)日子其實(shí)都是比較將就，或者三房，或者再租一個(gè)房勉勉強(qiáng)強(qiáng)了。到了真改善時(shí)刻，天河公園、琶洲板塊的，除了原地置換，基本只有兩個(gè)去處，廣州塔-帶諸如珠江帝景，或者近期納入規(guī)劃的大學(xué)城一帶。即使是公交車上下課，也不能太遠(yuǎn)了。再遠(yuǎn)一點(diǎn)去到星河灣也是不太現(xiàn)實(shí)了。

提問(wèn)：你好廣叔，因?yàn)橐呀?jīng)在深圳沒(méi)有購(gòu)房名額了，現(xiàn)在打算去廣州買，廣叔在廣州可否推薦一下400萬(wàn)左右的市內(nèi)小兩房，可以長(zhǎng)期持有，感謝廣叔~

回答：你好，可以考慮老黃埔，如黃埔花園、金碧領(lǐng)秀，還可以看一下萬(wàn)博：萬(wàn)科歐泊、海印又一城！

提問(wèn)：廣叔你好，您對(duì)深圳地產(chǎn)的研究很精準(zhǔn)、很專業(yè)，我很欣賞，立刻就加入星球。我想請(qǐng)教一下，我有兩套房，一套用父母的房票前幾天才買的福田保稅區(qū)帝濤豪園兩房，總價(jià)550，因?yàn)槔先四昙o(jì)大了不能貸款，就一次性付款；一套保稅區(qū)圓夢(mèng)園141平的5房，目前市值1000萬(wàn)左右，有貸款400萬(wàn)，目前手上還有現(xiàn)金100萬(wàn)。如果從投資的角度來(lái)看，您看我圓夢(mèng)園的房子是繼續(xù)持有還是賣了投資其他地方？如果投資其他地方的，有什么區(qū)域樓盤(pán)介紹？中心區(qū)黃埔雅苑的兩房或三房，自住和投資可否？

回答：你好，1000萬(wàn)以上的房子，投資角度不要繼續(xù)留在保稅區(qū)了，前海蛇口寶中西麗這些地方更利于你的資產(chǎn)保值和增值。老深圳人都喜歡福田黃埔雅苑雅頌居天健深業(yè)花園，自住還不錯(cuò)，但是投資有點(diǎn)下不去手了?？們r(jià)太高、學(xué)位尷尬、長(zhǎng)期跑輸。自住+投資建議香蜜湖深圳灣前海等板塊的上車盤(pán)，比如翠海花園，太古城等。

提問(wèn)：你好廣叔，我是在寶安做電商，前幾年沒(méi)有買房，錯(cuò)過(guò)了15年的那波機(jī)會(huì)，深圳地少人多的道理也懂，但是房?jī)r(jià)確實(shí)是太高了，而且個(gè)人承受能力有限。最近我看了幾個(gè)盤(pán)，現(xiàn)在有個(gè)問(wèn)題就是兩個(gè)小區(qū)一個(gè)離地鐵近，學(xué)位很一般，另一個(gè)的話，就是學(xué)位不錯(cuò)，但是離地鐵有點(diǎn)遠(yuǎn)，想問(wèn)一下您這種情況該怎么去選擇呢？

回答：你好，未來(lái)的一個(gè)軌道交通是越來(lái)越密集，就算是現(xiàn)在沒(méi)有地鐵，也一定要買在有地鐵規(guī)劃的一個(gè)地段，不然的話以后它的升值空間會(huì)有限。千萬(wàn)不要為了追求名校，然而忽略居住體驗(yàn)，承受太高的溢價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)也比較大，特別是像那種老破舊的學(xué)位房，失去學(xué)位加持價(jià)格的話，會(huì)急速下滑。學(xué)位雖然說(shuō)是房子重要的附加屬性，但是長(zhǎng)期看來(lái)不穩(wěn)定因素也有很多

提問(wèn)：你好廣叔，久仰了！孩子有一個(gè)名額，我們自己有一套福田新新家園的房子在自住，現(xiàn)在想置換寶能城，請(qǐng)問(wèn)您從升值和學(xué)位的角度來(lái)看有必要換嗎？

回答：你好，個(gè)人認(rèn)為沒(méi)這個(gè)必要，新新家園自帶紅嶺石廈，已經(jīng)是穩(wěn)定的2T學(xué)位，本身盤(pán)也很少放賣，是稀缺物業(yè)，漲幅也很明顯是能跑贏福田的水平，是值得繼續(xù)持有的；寶能城的優(yōu)勢(shì)是新，但目前深大附實(shí)驗(yàn)小和外國(guó)語(yǔ)初中都還沒(méi)有體現(xiàn)出學(xué)位價(jià)值，因此目前寶能城是靠區(qū)位（南山頭銜）、環(huán)境（大學(xué)城氧吧）、品質(zhì)和商業(yè)綜合體取勝的，兩者之間寶能城雖然會(huì)略快一些，但差距并沒(méi)有大到需要拋掉石廈的地步；建議抵押融資再買個(gè)優(yōu)質(zhì)的小學(xué)學(xué)區(qū)房或者投資房。

提問(wèn)：廣叔你好，本人目前手里有300萬(wàn)的資金，3成名額。想問(wèn)問(wèn)?？禃r(shí)尚名居一室一廳40平的學(xué)位房怎么樣？現(xiàn)在號(hào)線單價(jià)10萬(wàn)了，本人在福田上班，想買福田學(xué)位的房，小孩還有5年上小學(xué)，請(qǐng)問(wèn)有投資價(jià)值嗎？

回答：你好，石廈學(xué)位在福田僅次于四大、福外和明德，屬于福田家長(zhǎng)比較認(rèn)可的名校。但是選擇這個(gè)片區(qū)要慎重，主要原因有二：第一、石廈片區(qū)樓盤(pán)過(guò)多，學(xué)位非常緊張，石廈小學(xué)今年入學(xué)分?jǐn)?shù)高，是福田幼升小錄取分?jǐn)?shù)最高的小學(xué)，大量學(xué)生被分流，石廈中學(xué)也會(huì)面臨這種情況。第二、深圳教育集團(tuán)化趨勢(shì)明顯，比如荔園、紅嶺、南二外、南山實(shí)驗(yàn)、南山外國(guó)語(yǔ)等，缺乏集團(tuán)化支撐的石廈中學(xué)，優(yōu)異成績(jī)能否保持存在變數(shù)。自住還是很好的，價(jià)格也會(huì)很穩(wěn)，但要打掉太美好的投資預(yù)期

提問(wèn)：你好廣叔，我父母深圳只有一套房且在我父親名下，父母都70多，少住深圳，每年回來(lái)住個(gè)把月；住這套房的基本是我姐姐（50歲即將退休）和姐姐女兒（剛?cè)肷钲诼殘?chǎng)），姐姐及她女兒都有房票且無(wú)貸款，兩人賺錢(qián)能力都有限。這套房在星海名城一期，估值為720萬(wàn)，現(xiàn)想置換達(dá)到兩個(gè)目的：一是換一套新點(diǎn)的物業(yè)好的有投資價(jià)值的房自住，面積以100平3或4房為好，總價(jià)不超600萬(wàn)，二個(gè)是通過(guò)置換多出的錢(qián)為姐姐女兒買一套房，好盡快上車。那么符合條件的我找了找只有龍崗大運(yùn)和光明新區(qū)的新房或次新房。您看這個(gè)思路怎么樣？畢竟只有一套房居住功能優(yōu)先考慮，且不太需要市中心的位置，近地鐵即可

回答：你好，2020值得推薦的一手剛需盤(pán)（推薦秩序按照排名）：沙井海岸城（深外學(xué)位，片區(qū)標(biāo)桿、地鐵口、大商業(yè)）；金融街華發(fā)融御首府（熱點(diǎn)片區(qū)、大品牌）；電建洺悅府（熱點(diǎn)片區(qū)、大品牌）；宏發(fā)萬(wàn)悅山（熱點(diǎn)片區(qū)）；合正觀瀾匯二期（區(qū)域標(biāo)桿、地鐵口）。次新建議去寶安的碧海西鄉(xiāng) 沙井板塊淘一淘，參見(jiàn)星球內(nèi)的往期推薦。優(yōu)先西部，龍崗并非首選。

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