后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng) 誰(shuí)會(huì)勝出？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-07 11:10

新浪財(cái)經(jīng)訊 4月7日消息，突如其來(lái)的新冠肺炎疫情，讓2020的春天猝不及防。工地停工、售樓處、中介門(mén)店關(guān)閉，房地產(chǎn)無(wú)疑是受影響最大的行業(yè)之一。

但是，疫情終會(huì)過(guò)去，銷(xiāo)售也正回暖。突發(fā)的危機(jī)事件往往只是一個(gè)暫時(shí)的黑天鵝，它會(huì)加速或延緩某個(gè)社會(huì)進(jìn)程，卻不會(huì)徹底改變?cè)菊诎l(fā)生的趨勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從短缺時(shí)代向精耕細(xì)作時(shí)代的轉(zhuǎn)型，這一原本正在發(fā)生著的行業(yè)趨勢(shì)，就被大大地加速了。疫情過(guò)后，存量博弈的時(shí)代也許會(huì)真正地拉開(kāi)大幕，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，機(jī)遇也更加廣闊。

住房消費(fèi)升級(jí)按下快進(jìn)鍵

1998年中國(guó)取消了福利分房，靠市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題。之后，隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了蓬勃的發(fā)展。20多年里，中國(guó)的人口從12億增長(zhǎng)到14億，人均住房面積卻由幾平米增長(zhǎng)到現(xiàn)在的將近40平米。

眾所周知，在這一段地產(chǎn)高速發(fā)展的年代里，房子供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)快速上漲。精雕細(xì)琢，輸給了貨如輪轉(zhuǎn)，隨便一個(gè)樓盤(pán)就大把人排隊(duì)買(mǎi)，人們對(duì)房產(chǎn)增值的需求蓋過(guò)了對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量甚至居住本身的關(guān)注。

而如今，形勢(shì)已然大不一樣。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了平穩(wěn)增長(zhǎng)期，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始真正意識(shí)到，產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量，比拿地的速度、規(guī)模的增加更重要，尤其是一些龍頭企業(yè)，追求增長(zhǎng)質(zhì)量的思維模式開(kāi)始成為主流。

在消費(fèi)者端口，“房子是拿來(lái)住的，不是拿來(lái)炒的”這一政治敘述深入民心，消費(fèi)者對(duì)房子的需求也正回歸產(chǎn)品本身，對(duì)質(zhì)量和服務(wù)也越來(lái)越挑剔。而經(jīng)此一“疫”，長(zhǎng)時(shí)間居家隔離的人們對(duì)居住體驗(yàn)感受更深，改善居住品質(zhì)的愿望也更強(qiáng)烈。

租房帶來(lái)居無(wú)定所的漂泊感，使得很多無(wú)房者想要擁有一套自己的房子；有房者想要“換套大房子”，一家人在一起的時(shí)候其樂(lè)融融，分開(kāi)的時(shí)候各有自己的房間，互不干擾；甚至有條件的會(huì)想再買(mǎi)第二套房，第一套主要在交通便利的市區(qū)，滿足日常生活和工作需要，第二套在城鎮(zhèn)郊區(qū)或風(fēng)景名勝區(qū)附近，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、人口密度低，主要用于度假和休閑。

這些年來(lái)，中國(guó)城市化快速發(fā)展，城區(qū)土地緊張地價(jià)高昂，建筑密度高。在一些城區(qū)，經(jīng)?？梢钥吹揭黄B在一起的幾個(gè)樓盤(pán)，天空只留一條狹窄的縫隙。這種樓盤(pán)，平時(shí)住著都是百般不便，疫情下就更嚴(yán)重了。一個(gè)小區(qū)里動(dòng)輒幾千上萬(wàn)人，一人確診全小區(qū)隔離。

所以，無(wú)論有沒(méi)有疫情，人們改善居住條件的需求不會(huì)變，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大方向也不會(huì)變，最終都得回歸基本面：產(chǎn)品和服務(wù)。而疫情的突然來(lái)襲，則按下了住房消費(fèi)升級(jí)的快進(jìn)鍵。

企業(yè)的加減法

疫情之后的市場(chǎng)怎么走？從市場(chǎng)空間來(lái)看，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，衣食住行四大剛需的其中之一，經(jīng)過(guò)這幾年擠泡沫之后去年也仍然有接近16萬(wàn)億元的市場(chǎng)規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)是不會(huì)死的，但企業(yè)則不一定。

3月是房企一年一度的“年報(bào)季”。從目前已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)的上市房企表態(tài)來(lái)看，企業(yè)目標(biāo)增長(zhǎng)率基本在10%左右，較2019年進(jìn)一步放緩。在第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞看來(lái)，“在行業(yè)增速放緩的背景下，提質(zhì)控速已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。”

規(guī)模為王，曾是過(guò)去十多年里房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略制高點(diǎn)。如今，市場(chǎng)邏輯已發(fā)生變化，簡(jiǎn)單的規(guī)模復(fù)制已經(jīng)難以為繼。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型隨之而來(lái)的便是組織架構(gòu)的調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)2019年，為應(yīng)對(duì)行業(yè)變化而進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整的房企至少有10家。其中除了萬(wàn)科、碧桂園、保利等龍頭房企之外，還包含了旭輝、陽(yáng)光城(000671,股吧)、中梁、融信、藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)、正榮、和昌等不同規(guī)模梯隊(duì)的企業(yè)。

其中，以規(guī)模著稱的碧桂園動(dòng)作相當(dāng)引人注目。早在2018年8月份，其創(chuàng)始人、董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)就預(yù)見(jiàn)性地提出了“提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的大戰(zhàn)略，隨之而來(lái)的便是區(qū)域合并、總部精簡(jiǎn)等先后五輪組織優(yōu)化。這些先見(jiàn)之明式的戰(zhàn)略調(diào)整，也給碧桂園帶來(lái)了豐厚的回報(bào)。

根據(jù)碧桂園不久前發(fā)布的最新年報(bào)，2019年實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)超10%至5522億元，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)28.2%至4859.1億元，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)26.1%至612億元?？蓜?dòng)用現(xiàn)金余額約2683.5億元，達(dá)公司有史以來(lái)最高水平，現(xiàn)金短債比高達(dá)2.3倍。與“舉步維艱”的行業(yè)大勢(shì)相比，碧桂園顯得游刃有余。

與此同時(shí)，過(guò)去兩年間，碧桂園在機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域獲取了足夠的資源，支撐其迅猛擴(kuò)張，大步向前。隨著大量的員工招募、專利申請(qǐng)、產(chǎn)品量產(chǎn)等，博智林機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、碧優(yōu)選以及機(jī)器人餐廳所組成的碧桂園高科技產(chǎn)業(yè)版圖已初現(xiàn)崢嶸。

誰(shuí)會(huì)勝出？

過(guò)去的十幾年里，選擇房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)巨子們，無(wú)疑是幸運(yùn)的。當(dāng)其他領(lǐng)域早已進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)的紅海時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊在稀缺性商品的邏輯支配下迅速增長(zhǎng)，而且其體量巨大，獲利頗豐。

很多年后，再回望2020年這個(gè)春天，也許人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，這次疫情應(yīng)該是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一次分水嶺，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)更是如此：它大手一揮，把地產(chǎn)行業(yè)徹底推入了存量競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。

疫情之后，住房消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)會(huì)加快，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更多地圍繞著高端品質(zhì)和匠心，以及其所代表的生活追求來(lái)展開(kāi)。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)的坐標(biāo)也已經(jīng)徹底改變：組織運(yùn)轉(zhuǎn)是否高效，產(chǎn)品和服務(wù)是否有競(jìng)爭(zhēng)力，能不能獲得消費(fèi)者認(rèn)可？

可以預(yù)見(jiàn)的是，大量的小公司會(huì)離場(chǎng)，事實(shí)上早在疫情之前，2019年就有多達(dá)500多加房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)。但是，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有因此而弱化，而是更加激烈了，頭部企業(yè)們都在憋著勁搶反彈。

品牌房企以其強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、融資優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)等，相對(duì)來(lái)說(shuō)勝出的概率會(huì)更大些。然而，如果不重視客戶需求，不精研產(chǎn)品和服務(wù)，再大的房企也會(huì)轟然倒塌。

“容易賺的錢(qián)沒(méi)了?！毕M(fèi)者主權(quán)時(shí)代，人們對(duì)產(chǎn)品的要求只會(huì)越來(lái)越高、越來(lái)越多元，人們對(duì)服務(wù)的需求會(huì)越來(lái)越精細(xì)化，那些早已為這個(gè)時(shí)代做好準(zhǔn)備，或者最先做好準(zhǔn)備的企業(yè)，無(wú)疑將會(huì)是最有可能的勝出者，也注定會(huì)挺立在下一個(gè)時(shí)代的潮頭。

（責(zé)任編輯：李顯杰）