??仲量聯(lián)行最新發(fā)布的城市更新白皮書《聚焦社區(qū)更新,喚醒城市活力》指出,加速推動(dòng)社區(qū)更新改造,是城市存量挖潛、產(chǎn)業(yè)人口重構(gòu)的重要抓手,亦是喚醒中國城市活力的關(guān)鍵。仲量聯(lián)行中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)徐岱雄表示:“在新一輪城市更新進(jìn)程中,伴隨產(chǎn)業(yè)回流和人口重構(gòu),社區(qū)將作為產(chǎn)業(yè)和人口的重要空間載體,也是串聯(lián)城市不同功能模塊的介質(zhì)。社區(qū)更新,特別是城市中心區(qū)老舊社區(qū)的改造,是推動(dòng)城市更新,煥發(fā)城市活力的核心著力點(diǎn)?！?/p>

??中國社區(qū)更新關(guān)鍵趨勢

??近年來,我國片區(qū)更新模式逐漸從“拆、改、留”轉(zhuǎn)向“留、改、拆”,從“點(diǎn)狀建筑更新”到“片區(qū)整體更新”進(jìn)行轉(zhuǎn)變。更新改造的目的不再是單純滿足人的幸福感,更重要的是引領(lǐng)需求,激活城市中心,提供全新的產(chǎn)業(yè)和功能載體。而傳統(tǒng)的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)邏輯在老舊社區(qū)更新改造中不再普遍適用, “漸進(jìn)式更新”和“微更新”成為關(guān)鍵趨勢。

??老舊社區(qū)更新改造的六大主要矛盾及解決策略

??老舊社區(qū)更新改造是我國當(dāng)前城市建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容,也是一項(xiàng)極其復(fù)雜的城市活動(dòng),但在更新改造過程中存在著六大主要矛盾。

??部分老舊社區(qū)在更新改造過程中未充分考慮其與周邊城市功能的融合和銜接,缺乏頂層設(shè)計(jì)和區(qū)域統(tǒng)籌,引入的產(chǎn)業(yè)無法持續(xù)經(jīng)營。仲量聯(lián)行認(rèn)為,社區(qū)更新改造需以區(qū)域融合發(fā)展作為思考前提,由政府完成頂層設(shè)計(jì)并制定戰(zhàn)略目標(biāo),老舊社區(qū)改造需找準(zhǔn)自身功能定位,引入合適的產(chǎn)業(yè),融合更多現(xiàn)代化功能,將其重新納入城市有機(jī)整體中,從根本上解決片區(qū)改造和城市功能統(tǒng)籌的矛盾。

??早期我國的社區(qū)更新幾乎是在大規(guī)模的拆建模式中往復(fù)進(jìn)行的,這使得城市社區(qū)的歷史底蘊(yùn)在一定程度上被覆蓋,喪失了其獨(dú)有的特色文化,出現(xiàn)“千城一面”的狀況,文化延續(xù)與城市發(fā)展的矛盾逐漸顯現(xiàn)。白皮書指出,“尊重歷史,喚醒記憶,融入當(dāng)下”是老舊社區(qū)更新改造的首要出發(fā)點(diǎn),在充分考慮改造后引入的新功能新業(yè)態(tài)與歷史文化、歷史建筑融合的同時(shí),政府也需要制定相關(guān)法律條款,保護(hù)歷史建筑和尊重歷史文化特色。

??老舊社區(qū)建設(shè)初期采取的高密度建設(shè)方式以及后期不完善的社區(qū)管理措施,也激化了社區(qū)內(nèi)居民多樣性需求與外環(huán)境空間不足的矛盾。在社區(qū)微更新過程中,一方面應(yīng)進(jìn)行社區(qū)內(nèi)部資源挖潛,另一方面可聯(lián)合周邊社區(qū)進(jìn)行空間共享,從平面、空間、時(shí)間等多維度發(fā)揮社區(qū)價(jià)值,以滿足居民更高的居住需求。

??老舊社區(qū)改造面臨的另一重大難題是改造資金的來源。改造資金主要源于政府財(cái)政撥款和補(bǔ)助,而這有限的資金大多用于對(duì)建筑本體結(jié)構(gòu)的改造,對(duì)社區(qū)外環(huán)境品質(zhì)提升有限。要從根源上解決有限的資金來源與改造成效的矛盾,需要豐富資金來源渠道,建議考慮如PPP公私合作模式、收益期權(quán)定向出售等路徑,以保障社區(qū)更新改造長效進(jìn)行。

??除面臨有限的資金來源,社區(qū)更新改造盈利模式單一和持續(xù)運(yùn)營的矛盾也阻礙了社區(qū)的良性運(yùn)營。在徐岱雄看來,社區(qū)在收取物業(yè)管理費(fèi)的傳統(tǒng)盈利模式基礎(chǔ)上,可引入更多合作方,拓展盈利渠道,如后續(xù)物業(yè)管理、便民設(shè)施付費(fèi);改造現(xiàn)有公共空間,引入商業(yè)服務(wù)等收取租金;引入智慧社區(qū),提供線上增值服務(wù)等,以支持社區(qū)的持續(xù)運(yùn)營。

??隨著我國社區(qū)發(fā)展的復(fù)雜化,未來社區(qū)治理的參與主體將更加多元化,因各方利益訴求不盡相同,不同參與方利益之間的矛盾會(huì)長期存在。因此,在制定社區(qū)更新改造方案的過程中,需要平衡各方利益,形成完善的分工體系并構(gòu)建一體化工作流程,各司其職并積極反饋,以保證社區(qū)更新改造工作高效推進(jìn),使社區(qū)微更新效果得以最大化實(shí)施落地。

??政策支持創(chuàng)新為社區(qū)更新保駕護(hù)航

??社區(qū)更新可以從財(cái)政政策、改造制度、空間政策和用地政策方面尋求長效的政策支持創(chuàng)新,為社區(qū)微更新全過程提供支持,解決資金籌措、空間利用、治理模式和運(yùn)營管理的政策保障問題。

??仲量聯(lián)行武漢戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)彭博表示:“仲量聯(lián)行提出的理想社區(qū)包括鄰里空間、商業(yè)配套、健康服務(wù)、教育服務(wù)、公共空間及運(yùn)營機(jī)制六大維度評(píng)價(jià)指標(biāo)。我們應(yīng)運(yùn)用存量運(yùn)營思維,通過優(yōu)化流程、明確分工、創(chuàng)新模式、政策支持等措施對(duì)社區(qū)功能進(jìn)行全面提升,以構(gòu)建空間豐富、管理智能、資金多元、配套齊全的理想社區(qū)”。

??了解報(bào)告完整內(nèi)容,敬請(qǐng)下載《聚焦社區(qū)更新,喚醒城市活力》城市更新白皮書:https://www.joneslanglasalle.com.cn/zh/campaign-page/urban-regeneration

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