??從深圳地鐵5號(hào)線百鴿籠D出口往北百米不到，一棟雙塔式的商業(yè)裙樓映入眼簾，由于被傳樓里的公寓物業(yè)將轉(zhuǎn)售為租，沉寂已久的該項(xiàng)目及周圍片區(qū)再次進(jìn)入市場(chǎng)視野。

??近日，網(wǎng)傳位于龍崗百鴿籠片區(qū)翔鴿路與惠康路交會(huì)處的“百合商業(yè)樓”將不以商辦物業(yè)的形式入市，而是計(jì)劃代之以長(zhǎng)租公寓，爆料一出即引發(fā)市場(chǎng)討論。據(jù)了解，百合商業(yè)樓地段優(yōu)良，離地鐵站口直線距離不過百米，緊挨木棉灣小學(xué)之外，兩側(cè)分別鄰近萬科·紅、佳兆業(yè)·可園等大型居住社區(qū)，且毗鄰萬科·紅商業(yè)廣場(chǎng)、布吉華潤(rùn)萬象匯等商業(yè)體，位于片區(qū)的中心地段。

??溯源 從拿地開發(fā)到籌備入市歷經(jīng)四年

??由于近地鐵，且坐擁商業(yè)、教育配套的特點(diǎn)，該項(xiàng)目在籌備入市的數(shù)年過程中，一直被市場(chǎng)關(guān)注。資料顯示，該地塊宗地編號(hào)為G06317-0104，一份來自深圳市規(guī)土委龍崗管理局發(fā)布的國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓公示顯示，2016年11月，該地塊以約848萬元的價(jià)格出讓給深圳市布吉股份合作公司，出讓年限為40年，土地用途為其他商服用地。

??布吉股份合作公司是集體所有制企業(yè)，由布吉多村村民及村集體資產(chǎn)集股而設(shè)，后續(xù)該公司注資100萬元設(shè)立深圳市鴻瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，負(fù)責(zé)該塊土地的開發(fā)；根據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，在該公司受讓土地三個(gè)月后，2017年1月，深圳市思悅佳信息咨詢有限公司攜9900萬元入伙，并占股99%，幾近全資控股鴻瑞，而布吉股份合作公司則只余1%股份。

??這也意味著，該項(xiàng)目的開發(fā)、使用權(quán)事實(shí)上已落入思悅佳之手。思悅佳與百合系聯(lián)系緊密，思悅佳唯一股東兼執(zhí)行董事羅勇，同時(shí)也是深圳市興業(yè)物業(yè)管理有限公司的法人代表兼執(zhí)行董事；天眼查股權(quán)穿透顯示，興業(yè)物業(yè)由百合集團(tuán)及其子公司共同持股，系百合集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)。此外，記者也發(fā)現(xiàn)，鴻瑞房地產(chǎn)、思悅佳、百合控股三家共用同一個(gè)公司郵箱。

??之后，項(xiàng)目進(jìn)入加速開發(fā)階段。2017年4月，在鴻瑞接手三個(gè)月后，市規(guī)土委公示百合商業(yè)樓的項(xiàng)目總平圖，5月，根據(jù)“家在深圳”網(wǎng)友的現(xiàn)場(chǎng)照片記錄，項(xiàng)目已步入地基工程已見雛形；2018年初，根據(jù)深圳東海裝飾集團(tuán)官方公眾號(hào)文章，公司受任負(fù)責(zé)百合商業(yè)裙樓幕墻制作，彼時(shí)大樓框架已搭建完畢，進(jìn)入外立面制作階段；2018年4月，根據(jù)“家在深圳”網(wǎng)友的圖片記錄，除商業(yè)裙樓幕墻外，其他樓體外立面已裝飾成形。

??走訪 項(xiàng)目處于停工狀態(tài) 外立面已完成裝修

??本月14日下午，南都記者來到百合商業(yè)樓項(xiàng)目地，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目外立面已完成鋪設(shè)，商業(yè)裙樓部分已掛上“金方華招商中心”的銘牌，一名現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)值守的工作人員告訴記者，項(xiàng)目入市還要等到下半年，目前樓體內(nèi)還在裝修。不過，現(xiàn)場(chǎng)樓內(nèi)安靜，記者并未見到有工人活動(dòng)，透過窗戶只見有用于安裝的門框等材料擺放一地。

??項(xiàng)目被傳出將以長(zhǎng)租公寓入市令市場(chǎng)側(cè)目，樂有家一位專注百鴿籠片區(qū)多年的行業(yè)人士告訴記者，確實(shí)也聽說了相關(guān)信息，不過都是網(wǎng)傳，具體情況暫未見開發(fā)商公告，在其看來，如果“轉(zhuǎn)售為租”做實(shí)的話，原因或在于項(xiàng)目所在片區(qū)租金可觀。

??據(jù)了解，百鴿籠片區(qū)目前地鐵、商業(yè)、教育等社區(qū)配套已經(jīng)較為成熟，若是現(xiàn)樓出售的話現(xiàn)在片區(qū)公寓定價(jià)較低，“鄰近的萬科·紅公寓也才3萬出頭”，百合商業(yè)樓若以公寓入市，料想也會(huì)在這個(gè)價(jià)格線浮動(dòng)，否則很難有客戶愿意買單。而與之對(duì)應(yīng)，在租金方面，周邊的一室普遍租金都已達(dá)到3000-3500元，兩室已至5000元以上，該名行業(yè)人士分析。據(jù)其介紹，百合商業(yè)樓所在的百鴿籠片區(qū)分布諸多次新社區(qū)，此外商業(yè)配套成熟、交通便利，因而租金相對(duì)較高。

??梳理 項(xiàng)目“售”“租”轉(zhuǎn)換已有先例

??在深圳市場(chǎng)上，項(xiàng)目業(yè)態(tài)在售與租之間轉(zhuǎn)換的案例曾有出現(xiàn)。最典型的是2017年深業(yè)集團(tuán)旗下物業(yè)深業(yè)中城由售轉(zhuǎn)租，深業(yè)方面表示，銷售計(jì)劃調(diào)整的原因在于市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)厲，為確保股東收益最大化為原則，決定改變銷售計(jì)劃以維護(hù)核心資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。根據(jù)當(dāng)時(shí)的披露，銷售型項(xiàng)目轉(zhuǎn)公寓后，影響主要在于因銷售回款減少導(dǎo)致的現(xiàn)金流減少。在行業(yè)人士看來，長(zhǎng)租公寓回報(bào)率較低，將項(xiàng)目由售轉(zhuǎn)租，其實(shí)質(zhì)是以犧牲短平快的銷售收益，來換取長(zhǎng)期的物業(yè)增值以及漫長(zhǎng)的資金回收周期。

??2019年下半年，受深圳樓市整體風(fēng)向影響，深業(yè)中城再次調(diào)整銷售策略轉(zhuǎn)租為售，重新入市，根據(jù)深圳控股2019年業(yè)績(jī)公告，該項(xiàng)目為其帶來近60億元收益。

??延展 百合系“地產(chǎn)+教育”模式或正處用錢之際

??對(duì)比來看，與百合商業(yè)樓股東聯(lián)系緊密的百合控股或也正處用錢之際。作為教育、地產(chǎn)、酒店服務(wù)等多元產(chǎn)業(yè)一體的集團(tuán)公司，百合控股是開發(fā)商中的“另類”，旗下的百合外國(guó)語學(xué)校作為私立學(xué)校在深圳名聲不菲，升學(xué)率蓋過所有深圳民辦初中，學(xué)校中考總均分更是連續(xù)多年位列深圳市第一；此前百合控股董事長(zhǎng)凌國(guó)強(qiáng)對(duì)外接受采訪時(shí)表示，企業(yè)主要利潤(rùn)來自于地產(chǎn)投資，但過去數(shù)十年教育投資令公司處于虧損狀態(tài)。2017年底，凌國(guó)強(qiáng)還對(duì)外表示，將投資數(shù)十億再建60所左右“百合”系學(xué)校，覆蓋幼兒園、初高中乃至大學(xué)。

??而在地產(chǎn)開發(fā)這塊，百合控股已多年無在售物業(yè)，上次入市盤還是于2013年入市的百合盛世。目前，該公司也正同步開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，包括百合公園小鎮(zhèn)、百合創(chuàng)智廣場(chǎng)等。百合公園小鎮(zhèn)即鄰近百合商業(yè)樓，據(jù)了解，因地權(quán)糾紛該項(xiàng)目曾閑置多年，雖然去年曾偶有動(dòng)工，但就南都記者近日的走訪來看，項(xiàng)目依然未見全面動(dòng)工痕跡。

??百鴿籠是否確定以長(zhǎng)租公寓入市？若確定又是何原因？記者以此致函百合控股集團(tuán)有限公司，截至發(fā)稿日并未得到回復(fù)。

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