??面對年初立下的FLAG，時代鄰里（09928.HK）仍狂奔在并購之路上。

??7月20日，時代鄰里發(fā)布公告稱，公司配發(fā)及發(fā)行7700萬股新股份，募資額約77959.69萬港元，配股占發(fā)行前已發(fā)行股本的約8.47%；每股發(fā)行價10.22港元，較上7月17日收市價12.18港元折讓16.1%。

??對于募資用途，公告稱，擬將認(rèn)購事項所得款項的90%（約70163.7萬港元）用作潛在戰(zhàn)略投資及收購機(jī)會，其余約7795.97萬港元用作集團(tuán)一般營運(yùn)資金。

??時代鄰里去年末上市，募得資金8.33億港元，有超50%的資金尚未被動用。截至2019年末，時代鄰里的現(xiàn)金及銀行余額為9.74億元。從賬面上來看，時代鄰里似乎并不缺錢。

??不過，時代鄰里的盈利顯得有些疲軟。據(jù)2019年報，時代鄰里全年實現(xiàn)毛利潤3.05億元，毛利率28.2%。在毛利率上升之時，凈利率相比于2018年的9.2%略有下降，為8.8%。期內(nèi)實現(xiàn)歸母凈利潤0.96億元，利潤增速已降至近幾年最低。

??持續(xù)的收并購雖然在一定程度上給公司帶來了更多的收益，但同時因第三方項目占比增加，時代鄰里的ROE持續(xù)下降，這項反映股東權(quán)益收益水平的指標(biāo)，從2017年的147.54%降至2019年的19.28%。

??對于物業(yè)管理行業(yè)來說，獲得穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流入不是一件困難的事。據(jù)時代鄰里歷年數(shù)據(jù)，在近4年中，僅2018年獲得了正向經(jīng)營現(xiàn)金流入，2019年，經(jīng)營活動現(xiàn)金流更是凈流出8.57億元。

??利潤增速放緩，盈利水平下降，又迫切想要擴(kuò)大管理規(guī)模，時代鄰里需要更多的資金來支撐。

??對于物管公司來說，物業(yè)管理的面積與公司業(yè)績直接相關(guān)，從其近期的動作來看，收并購成為了時代鄰里擴(kuò)大物業(yè)規(guī)模的主要途徑。

??2019年，時代鄰里通過收購廣州東康、清遠(yuǎn)榮泰以及佛山宜信擴(kuò)大規(guī)模，新增了1386萬平方米的管理面積，通過市場拓展新增物業(yè)管理服務(wù)總建筑面積932.5萬平方米。

??截至2019年底，時代鄰里的總在管面積為2648萬平方米，總合約面積為5804萬平方米。

??2019年報顯示，時代鄰里來自第三方的在管面積為2105.8萬平方米，其中，來自于時代中國的部分為45.2%，較2018年下降了26個百分點(diǎn)，但此部分管理面積貢獻(xiàn)的收入比重為56.3%，剪刀差為11.1%。2018年，該數(shù)值僅為2%。

??在今年3月份舉行的2019業(yè)績會上，時代鄰里的執(zhí)行董事王萌曾表明，接下來將會加大收并購，并考慮向上下游延伸，希望在2021年突破1億平方米的管理規(guī)模。按照目前的規(guī)模來看，也就是在兩年內(nèi)要實現(xiàn)翻倍增長。

??時代鄰里預(yù)計2020年將會新增管理面積2800萬平方米，其中500萬平方米來自其兄弟公司時代中國，這意味著今年將有2300萬平方米管理面積來自于第三方拓展及收并購。

??時代中國對時代鄰里貢獻(xiàn)的業(yè)績相對有限，時代鄰里需要更多的依靠自身力量進(jìn)行外拓和成長。

??進(jìn)入2020年以來，時代鄰里進(jìn)一步加快了收并購的腳步，且多為高溢價收購。3月，時代鄰里以總代價3272.3萬元收購廣州浩晴物業(yè)，標(biāo)的公司參考基準(zhǔn)日的凈資產(chǎn)值為1107.75萬元，溢價率近200%。5月，時代鄰里以1487萬元的代價收購廣州市耀城物業(yè)，6月，收購上海科箭物業(yè)51%的股權(quán)，代價2.34億元，被收購公司的凈資產(chǎn)值約為3750萬元，溢價率超500%。

??面對2300萬平方米的規(guī)模擴(kuò)張任務(wù)，對于以高溢價并購為主要手段的時代鄰里而言，伸手向市場借錢，也就不難理解了。

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