作者｜周超臣

頭圖｜IC photo，4月5日下午，上海外灘

三家國內(nèi)排名前十的房地產(chǎn)商同時(shí)卷入了一塊土地的圍標(biāo)風(fēng)波。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道稱，中國海外發(fā)展（00688.HK）、萬科（000002.SZ，02202.HK）和華潤置地（01109.HK），因?yàn)樯嫦訃鷺?biāo)上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊（地塊公告號：202002701，下文稱“虹口地塊”），三家企業(yè)在上海的相關(guān)負(fù)責(zé)人被警方帶走協(xié)助調(diào)查。

先是《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》報(bào)道稱，4月8日，上海市普陀區(qū)召開第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第29次會(huì)議，審議了關(guān)于許可上海市公安局經(jīng)濟(jì)犯罪偵查總隊(duì)對普陀區(qū)人大代表、中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥依法采取刑事強(qiáng)制措施的決定。會(huì)議同時(shí)審議了關(guān)于提請暫時(shí)停止崔帥執(zhí)行代表職務(wù)的報(bào)告。

圖片：網(wǎng)絡(luò)

隨后有媒體報(bào)道稱，4月9日，崔帥被上海市公安局經(jīng)偵部門采取刑事強(qiáng)制措施。

4月11日，第一財(cái)經(jīng)從接近中海高層的知情人士處獲悉，崔帥事件與上海一個(gè)虹口地塊競標(biāo)有關(guān)：“只是被經(jīng)偵總隊(duì)叫去詢問，事件還在調(diào)查中，并沒有定性，還涉及到萬科、華潤置地?！?/p>

4月15日，第一財(cái)經(jīng)又報(bào)道稱，從多方信源處獲悉，華潤置地副總裁兼華東大區(qū)總經(jīng)理陳剛被帶走調(diào)查。被帶走調(diào)查至今仍未返回公司的還有華潤置地上海執(zhí)行總經(jīng)理宋悠優(yōu)。

根據(jù)“2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單”，萬科、中海和華潤置地分列第三、五、九的位置，如今三家房企同時(shí)掉進(jìn)了一個(gè)坑里。

這件事兒還得從在2月25日上海市規(guī)劃和自然資源局在官網(wǎng)上掛出《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，滬告字（2020）第027號》說起。

截圖：上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)

上述公告招掛的虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊（地塊公告號：202002701），東至新建路、南至周家嘴路、西至金田路、北至海拉爾路，土地總面積25974.20㎡，出讓總面積21724.20㎡，容積率2.5，起始樓面價(jià)63155.4元/㎡，保證金6.68億元。

虎嗅查閱關(guān)于該地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓文件》和《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（經(jīng)營性用地）》，虹口地塊規(guī)定：70年產(chǎn)權(quán)普通商品房；100%可售住宅，無自持租賃住宅；70%以上中小套；5%為保障房；限高80米。地塊內(nèi)僅需配置建筑面積1500平方米（計(jì)容）的菜市場設(shè)施，由受讓人自持；綠地率不低于居住用地總面積35%，其中集中綠地率不低于居住用地總面積10%。

據(jù)悉，該地塊創(chuàng)下上海宅地樓面起價(jià)新高。在此之前，樓面價(jià)最高的是靜安區(qū)天目社區(qū)宅地，樓面起價(jià)55001元/㎡。

3月20日，上海市土地交易市場發(fā)布《虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊確定出讓方式的通知》稱，經(jīng)審核，虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊（地塊公告號：202002701）有效申請人數(shù)為三人及以上，根據(jù)本地塊出讓方式選用原則和出讓須知第九條的規(guī)定，現(xiàn)確定本地塊采用有競價(jià)招標(biāo)（即招標(biāo)結(jié)合現(xiàn)場競價(jià)方式確定受讓人）方式出讓。

招標(biāo)采用“135分制”，經(jīng)濟(jì)實(shí)力32分、技術(shù)資質(zhì)17分、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)41分、受讓管理45分。據(jù)悉，參與競標(biāo)的企業(yè)有六家，分別是中海、萬科、華潤、招商、綠城和平安。

3月31日，上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示了該土地的3個(gè)中標(biāo)候選人為中海、萬科和華潤置地，三家得分為130分、130分和120分，按照順位排第一、二、三，均可參與后續(xù)的拍賣環(huán)節(jié)，三家出價(jià)均為起拍價(jià)34.3億元。結(jié)果進(jìn)入土地拍賣環(huán)節(jié)時(shí)，只有中海舉牌。最終，中海以起始價(jià)順利拿下虹口地塊。

不過目前官網(wǎng)上已經(jīng)搜不到這則通告了，只有在“上海土地交易市場”的公眾號于4月1日的推送中還能看到這則公告，如今看來更像個(gè)愚人節(jié)笑話。

昆山啟特企業(yè)管理有限公司的股東為萬科企業(yè)股份有限公司（持股51%）和上海萬科投資管理有限公司（持股49%）；嘉興市潤昇企業(yè)管理有限公司則為華潤置地有限公司100%持股，截圖：上海土地交易市場微信公眾號

現(xiàn)在在上海市規(guī)劃和自然資源局上搜“202002701”，顯示該地塊仍在交易中。

截圖：上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)

公告后，當(dāng)時(shí)即有人懷疑三家企業(yè)圍標(biāo)拿地。因?yàn)樵摰貕K地段極佳，與新規(guī)劃的北外灘核心商務(wù)區(qū)，僅隔了一條周家嘴路，距未來480米高的浦西第一高樓的直線距離僅500米左右，距離外灘僅1500米，出小區(qū)直接進(jìn)隧道、直抵陸家嘴(600663,股吧)中心綠地。周邊有上海市長青學(xué)校、上海繼光高級中學(xué)、上海市魯迅初級中學(xué)、上海市澄衷高級中學(xué)等學(xué)校；有上海市第一人民醫(yī)院、上海長江醫(yī)院、上海衡山虹婦幼醫(yī)院等醫(yī)院；有上濱生活廣場、瑞虹天地月亮灣、上海外灘茂悅大酒店、上海ist艾尚天地等商業(yè)配套；還有四川北路公園、上海音樂谷、北外灘濱江綠地等休閑娛樂配套。

根據(jù)2月20日，市規(guī)劃和自然資源局公示的《虹口區(qū)北外灘街道控制性詳細(xì)規(guī)劃修編（公眾參與草案）》，上海市政府欲將北外灘打造成與外灘、陸家嘴共同打造成“黃金”三角核心商務(wù)區(qū)的戰(zhàn)略高地之一、上?！拔鍌€(gè)中心”建設(shè)中重要的功能服務(wù)聚集區(qū)之一。

該規(guī)劃是按照“最高標(biāo)準(zhǔn)、最好水平”進(jìn)行的，上海市在充分調(diào)研了倫敦、紐約、東京等世界級大都市后，決定將北外灘打造成“世界級會(huì)客廳”和“具有全球影響力的世界級濱水區(qū)”。規(guī)劃還決定圍繞白玉蘭和新地標(biāo)，打造兩組標(biāo)志性建筑群，高度分別為300~350米、200~250米兩個(gè)層次。其中，一棟480米地標(biāo)在北外灘建成后，將成為浦西第一高樓，并取代東方明珠(600637,股吧)成為上海第三高建筑；同時(shí)還將建設(shè)1棟380米、1棟300米、10棟180~265米的摩天大樓群，與已有320米高的白玉蘭廣場、2棟263米高的大樓共同組成上海北外灘核心商務(wù)區(qū)。

虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊（上圖圓圈處）緊挨著新規(guī)劃的北外灘核心商務(wù)區(qū)，僅一條馬路之隔

另外，該地塊據(jù)悉也是虹口區(qū)近3年來首次出讓的純住宅地塊，也是上海2020年以來推出的首個(gè)無自持比例的純住宅地塊。

這么好的地，萬科和華潤不爭不搶就讓給了中海，腦子正常點(diǎn)兒的都會(huì)覺得這事兒不正常。果然，拿地成功的中海，隨后就與華潤置地聯(lián)合成立了項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，而萬科上海作為財(cái)務(wù)投資也進(jìn)來了。這也基本上坐實(shí)了“圍標(biāo)”。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道稱，除了上述三家企業(yè)高管被請去喝茶外，當(dāng)時(shí)參與報(bào)名的其它三家地產(chǎn)商也被問過話。一名該地塊的入圍者向澎湃新聞表示，地塊公示兩三天后，上海經(jīng)偵總隊(duì)即上門問詢該地塊的競買事宜。

據(jù)《瞭望東方周刊》報(bào)道，上海警方的介入，源于相關(guān)人士的實(shí)名舉報(bào)。

在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓文件》“現(xiàn)場競價(jià)規(guī)則”第7條規(guī)定：競買人必須遵守場內(nèi)公共秩序，不得阻撓其他競買人競價(jià)，不得阻礙主持人進(jìn)行正常的競價(jià)主持工作，更不允許采取操縱、壟斷等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將取消其競買資格，并追究法律責(zé)任。

這件事件的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，根據(jù)澎湃新聞4月15日報(bào)道，經(jīng)歷了該圍標(biāo)事件后，上海修改了土地競標(biāo)的規(guī)則，這種修改已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)在上海兩個(gè)區(qū)的住宅土地公告中。

目前還不清楚上海警方經(jīng)偵到哪一步了，考慮到上海正在圍繞北外灘進(jìn)行新一輪城市改造和更新，少不了要拍賣地塊，為了防止再次出現(xiàn)圍標(biāo)事件，在這寸土寸金之地，上海很有可能拿著這起事件殺雞儆猴，以儆效尤。

根據(jù)《中國人民共和國刑法》（2017修正）第二百二十三條“串通投標(biāo)罪”規(guī)定：投標(biāo)人相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人利益，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。 投標(biāo)人與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家、集體、公民的合法利益的，依照前款的規(guī)定處罰。

根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（2017修正）第五十四條規(guī)定：投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)的，中標(biāo)無效，給招標(biāo)人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的投標(biāo)人有前款所列行為尚未構(gòu)成犯罪的，處中標(biāo)項(xiàng)目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其一年至三年內(nèi)參加依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的投標(biāo)資格并予以公告，直至由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。

等待上述三家企業(yè)及其相關(guān)負(fù)責(zé)人的命運(yùn)會(huì)是什么呢？

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