38.8億奪地王！雅居樂(lè)有息負(fù)債近千億，欲拆分上市紓困？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-16 14:45

曾與恒大、碧桂園等房企并稱“華南五虎”的雅居樂(lè)，于2018年邁入千億陣營(yíng)。然而，重倉(cāng)海南遇挫、多元化業(yè)務(wù)疲軟、債務(wù)壓身，雅居樂(lè)的后千億之路絕非坦途。

撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志

近日，雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司（下稱“雅居樂(lè)”）以38.8億拿地總價(jià)拿下中山市拍地史上新晉地王。值得注意的是，令雅居樂(lè)“封王”地塊是由雅居樂(lè)旗下公司和平安旗下公司共同摘得。

風(fēng)云地產(chǎn)界就此聯(lián)系到雅居樂(lè)方面，對(duì)方?jīng)]有給出正面回應(yīng)。但風(fēng)云地產(chǎn)界從側(cè)面了解到，在雅居樂(lè)中山拿地宣傳上，并不是很愿意主動(dòng)提及平安。

雅居樂(lè)作為中山連續(xù)八年的銷冠，此次之所以聯(lián)合平安拿地，或許與此前重倉(cāng)海南遭滑鐵盧，以及近年不容樂(lè)觀的債務(wù)狀況不無(wú)關(guān)系。不少分析認(rèn)為，“錢(qián)緊”已經(jīng)成為雅居樂(lè)近年的典型現(xiàn)狀。

三度引援平安

7月7日，中山翠亨新區(qū)馬鞍島科學(xué)城首宗公開(kāi)掛牌的綜合地塊競(jìng)拍出讓，因與深圳前海一橋之隔，并且計(jì)容建筑面積上限達(dá)92萬(wàn)平方米而備受矚目。

該地塊的區(qū)位、體量及配套都屬上乘，作為中山起家的雅居樂(lè)選擇繼續(xù)重倉(cāng)中山，最終以38.8億的價(jià)格拿下中山拍地史上的總價(jià)地王。這一價(jià)格超過(guò)恒大去年35.89億摘得的另一宗馬鞍島地塊。

公開(kāi)資料顯示，該地塊是由廣西北海中雅投資發(fā)展有限公司、深圳恒創(chuàng)投資管理有限公司兩家公司聯(lián)合摘得。前者為雅居樂(lè)旗下公司，后者則是平安不動(dòng)產(chǎn)100%持股公司，目前雙方具體合作比例及細(xì)節(jié)尚未公開(kāi)。

事實(shí)上，包括這次拿下中山總價(jià)地王在內(nèi)，雅居樂(lè)已經(jīng)三次引援平安。

第一次是在2018年12月，平安旗下深圳喻創(chuàng)公司出資9.88億元，收購(gòu)雅居樂(lè)旗下惠州市惠陽(yáng)雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司22%股權(quán)。

另一次是去年12月，雅居樂(lè)、平安就惠州土儲(chǔ)項(xiàng)目再次達(dá)成協(xié)議，平安旗下深圳盛露出資7.33億元以收購(gòu)雅居樂(lè)旗下惠州白鷺湖旅游實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司15%股權(quán)，并向其出資9.33億元。

頻繁引入或聯(lián)合“金主”，或許從側(cè)面反映出隨著規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，雅居樂(lè)的資金狀況開(kāi)始面臨較大壓力。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，雅居樂(lè)總負(fù)債同比增長(zhǎng)18.48%至2078.95億元；總借款增至966.7億元，其中一年內(nèi)需償還的短期借款為422.97億元；同時(shí)持有現(xiàn)金約426億元，加之受限制現(xiàn)金擴(kuò)大至90.04億元，可動(dòng)用資金難以覆蓋短債。

此外，雅居樂(lè)凈負(fù)債率升至82.8%，且若考慮過(guò)去一年雅居樂(lè)鐘愛(ài)的永續(xù)債的影響，有機(jī)構(gòu)估計(jì)其凈負(fù)債率或?qū)⒊?30%。截至2019年底，雅居樂(lè)永續(xù)債規(guī)模達(dá)135.67億元。

重倉(cāng)海南遇挫多元化進(jìn)展緩慢

實(shí)際上，自從2018年躋身千億陣營(yíng)以來(lái)，雅居樂(lè)雖然營(yíng)收逐年增長(zhǎng)，但疲態(tài)逐漸顯露。近三年，雅居樂(lè)營(yíng)收同比增速分別為10.6%、8.8%、7.3%，歸母凈利潤(rùn)同比增速分別為163.8%、18.3%、5.4%。與此同時(shí)，2019年毛利率同比大降30.65%，跌到30.48%。

對(duì)此，雅居樂(lè)在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，海南業(yè)務(wù)受到政策限制是導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收增速減緩及毛利率下降的一大重要原因。

據(jù)了解，海南清水灣項(xiàng)目曾是雅居樂(lè)一戰(zhàn)成名的高毛利“現(xiàn)金奶?！?。2017年，雅居樂(lè)在清水灣賣(mài)出170億，占公司全年銷售近20%，當(dāng)年雅居樂(lè)毛利率亦同比攀升51.32%，達(dá)到40.09%。2009年至2017年，清水灣累計(jì)為雅居樂(lè)貢獻(xiàn)了近800億元的銷售額。

在如此利好情況下，雅居樂(lè)選擇繼續(xù)重倉(cāng)海南。截止2018年末，雅居樂(lè)在海南的土儲(chǔ)在總土儲(chǔ)中占比高達(dá)三分之一。

但2018年海南“全島限購(gòu)”政策出臺(tái)讓雅居樂(lè)有些措手不及，突如其來(lái)的政策導(dǎo)致當(dāng)年清水灣銷售額大滑至83億元。今年，截至目前海南區(qū)域的入賬數(shù)更是不足40億元。

此外，被雅居樂(lè)寄予厚望的多元化業(yè)務(wù)進(jìn)展也頗為緩慢。雅居樂(lè)在多元化業(yè)務(wù)上已投入近200億，但目前多元化業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)只有10.1%。而雅居樂(lè)之前的預(yù)期是“非地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2019/20/21年，對(duì)集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)將分別達(dá)20%/30%/40%”。

多元化業(yè)務(wù)離預(yù)期目標(biāo)還有很遠(yuǎn)，地產(chǎn)板塊仍是雅居樂(lè)最大倚仗，再加上剛邁入千億房企陣營(yíng)仍需在規(guī)模上繼續(xù)攀爬，雅居樂(lè)必須確保土儲(chǔ)堅(jiān)挺。今年上半年，雅居樂(lè)在土地市場(chǎng)一直保持相對(duì)活躍。

復(fù)制“分拆術(shù)”

最近，雅居樂(lè)的一個(gè)新動(dòng)作引發(fā)業(yè)界關(guān)注。6月24日，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱，擬分拆旗下雅城集團(tuán)于主板上市，已向聯(lián)交所遞表。

據(jù)了解，雅居樂(lè)目前持有雅城集團(tuán)93.35%的股權(quán)，若分拆上市完成，將持有不少于50%股權(quán)，雅城集團(tuán)仍然為其附屬公司。

招股書(shū)顯示，雅城集團(tuán)主要提供綠色生態(tài)景觀服務(wù)及智慧裝飾家居服務(wù)，前者包括園林景觀、生態(tài)環(huán)境及綠化管養(yǎng)，后者以住宅精裝、公共裝修及設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售及安裝智造家具等業(yè)務(wù)為主。

財(cái)報(bào)顯示，2017年—2019年，雅城集團(tuán)收入分別為15.48億元、35.09億元及50.92億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為81.4%；年內(nèi)利潤(rùn)分別為2.64億元、4.90億元及8.22億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為76.3%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，分拆上市是拓展融資渠道的有效手段。雅居樂(lè)分拆成功后，由于股權(quán)獨(dú)立，除了可以從二級(jí)市場(chǎng)獲得高估值和融資，在寬松的融資環(huán)境下，還有機(jī)會(huì)從其他金融機(jī)構(gòu)獲得公司債、周期票據(jù)等其他融資。

一旦雅城集團(tuán)上市成功，陳卓林手里的上市平臺(tái)將會(huì)擴(kuò)大至三個(gè)，雅居樂(lè)的多元化發(fā)展也就多了一個(gè)“輪子”。

關(guān)于“分拆術(shù)”，雅居樂(lè)已經(jīng)有過(guò)先例。據(jù)了解，雅居樂(lè)于2018年2月成功分拆了其物業(yè)板塊“雅生活”赴港上市，募資41億港元。截至2020年7月，雅居樂(lè)的市值為372.51億港元，而雅生活服務(wù)的市值為521.33億港元，比雅居樂(lè)高出148.82億港元。也就是說(shuō)，雅生活成功用50多億的營(yíng)收撬動(dòng)了500多億的市值。

不少業(yè)界人士認(rèn)為，此次雅居樂(lè)再次分拆上市，大概率是想再?gòu)?fù)制一個(gè)“雅生活”。雅居樂(lè)的“分拆術(shù)”是否能再次奏效，以目前雅居樂(lè)對(duì)此的推進(jìn)力度與速度來(lái)看，不出意外應(yīng)該不久之后就會(huì)見(jiàn)分曉。