濟南上半年土地供應降幅超6成,完成供地計劃僅一成多
2020年上半年,國內(nèi)土地市場從停止出讓到大量成交,開啟土地市場“小陽春”。濟南土地市場如何?上半年,濟南市成交土地共計30宗(不含工業(yè)用地及倉儲用地)。雖然6月初經(jīng)十一路地塊出現(xiàn)了溢價并觸發(fā)熔斷,但整體來看,因市場供地量不大、拿地限制條件較多,上半年土地市場較冷清??硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,與去年同期相比,今年上半年,濟南主城七區(qū)商住類經(jīng)營性用地而供應和成交的占地面積、總建面降幅都超過6成,大約在65%左右。根據(jù)濟南年度供地計劃,今年下半年將加快供地,進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
上半年供地降幅超6成
供地僅完成計劃一成
近日Wind數(shù)據(jù)顯示,3月份100個大中城市成交的土地樓面均價還在2227.64元/平方米左右,而到了5月份則快速升至4227元/平方米。其中一線城市地價從3月份的3993元/平方米躍升至5月份的12905元/平方米,兩個月的時間上漲了約223.2%。
國內(nèi)土拍市場地價升溫,濟南的土地市場是否也有升溫?記者梳理發(fā)現(xiàn)今年上半年成交的30宗土地(不含工業(yè)用地及倉儲用地)中,絕大多數(shù)以底價成交,有3個地塊出現(xiàn)溢價,6月更出現(xiàn)了競價43輪的地塊。
而與2019年上半年相比,今年的土地市場降溫明顯。2019年1-6月,濟南市成交土地共計53宗(不含工業(yè)用地及倉儲用地),其中,共有13宗土地拍賣發(fā)生競價,4次熔斷,進入安置房競價環(huán)節(jié)。
記者梳理濟南市公共資源交易中心土拍相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2020年1-6月,濟南市成交土地共計30宗(不含工業(yè)用地及倉儲用地),總計成交面積約1629.92畝。其中居住(含商住混合)地塊22宗,共計約1109.17畝。
而和去年同期相比,2019年1-6月,濟南市成交土地共計53宗(不含工業(yè)用地及倉儲用地),總計成交面積約3734.52畝,其中居住(含商住混合)地塊36宗,共計約2743畝。2020年上半年居住用地成交量僅是2019上半年的40%。
克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,與去年同期相比,今年上半年,濟南主城七區(qū)商住類經(jīng)營性用地供應和成交宗數(shù)下降幅度都在49%左右,而供應和成交的占地面積、總建面降幅都超過6成,大約在65%左右。
自然資源部今年5月14日公布的《濟南市本級2020年度國有建設(shè)用地供應計劃》顯示,2020年度濟南市市本級計劃供地總量為36070畝。計劃供應城鎮(zhèn)住宅用地9349畝,占供地總量的25.93%;計劃供應商服用地3015畝,占供地總量的8.36%。
而記者梳理濟南公共資源交易中心國有建設(shè)用地系統(tǒng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),截至6月30日,濟南已供應城鎮(zhèn)住宅用地總面積1310畝,這僅完成全年計劃的14.01%;供應商業(yè)用地7宗,167.46畝,僅完成全年計劃的5.55%。目前,時間過半,但實際供應同計劃差距略大。
掛牌條件、樓市環(huán)境
影響房企拿地積極性
上半年土地供應和成交同比出現(xiàn)較大幅度下降,這是什么原因?在這種市場行情下,為何還會有地塊出現(xiàn)溢價地塊?
合富輝煌(中國)山東公司副總經(jīng)理許傳明介紹, 今年上半年濟南一直處于土地供應總體偏緊狀態(tài),仍有部分開發(fā)企業(yè)缺地。觸發(fā)熔斷的經(jīng)十一路地塊位于老城區(qū)和諧廣場商圈輻射內(nèi),交通、配套、片區(qū)成熟度都有一定優(yōu)勢,是老城區(qū)不可多得的地塊。該地塊面積小,動用資金少,從而引起多家房企競價。
濟南一房企投拓部工作人員分析,濟南上半年土地市場供應緊縮,且不少地塊屬于定向拿地,因此房企碰到優(yōu)質(zhì)地塊,拿地積極性增強。以競得人新城為例,“目前新城在濟南項目如新城·香溢華庭、瀾庭等項目已售罄,無地塊可開發(fā)。房企要發(fā)展就必須有土地來開發(fā)新項目,可見這個地塊對新城后續(xù)在濟南發(fā)展有重大意義,勢必要拿到?!?/p>
許傳明認為,上半年濟南土地市場出現(xiàn)了降溫,除供應量減少外,還受掛牌條件和樓市環(huán)境影響。
“去年競價地塊,主要分布在主城區(qū)及雪山、華山、王舍人等位置較優(yōu)地塊,且掛牌條件限制較少。今年出讓地塊中,很多居住組團都有嚴格的競價條件限制,并不是所有企業(yè)都能參與的?!痹S傳明說,部分區(qū)域的房價出現(xiàn)明顯下降,但地價卻沒有下降,且部分地塊會捆綁商業(yè)用地,成本增加,房價下降,影響了企業(yè)拿地積極性。
今年上半年,受疫情、地塊多數(shù)競價限制條件高的影響,開發(fā)商拿地積極性減弱,拿地過百畝的企業(yè)僅4家,均是業(yè)內(nèi)“頭部企業(yè)”,而且都以底價拿地。
萬科可謂上半年拿地“大戶”,6月11日,萬科分別以161022萬元、39903萬元的底價,摘得天橋區(qū)藥山西片區(qū)6宗組團地塊,及原毛巾廠項目A地塊,土地儲備量約253畝,位居上半年第一;南益地產(chǎn)以9億元的價格,在長清大學園片區(qū)拿地195畝;綠地以14.4億元的價格,分別在彩石、先行區(qū)拿地約277.8畝,其中住宅約180.74畝;遠洋以12.9億元的價格摘得邊莊地塊134畝土地,其中住宅約107.6畝。
而記者梳理發(fā)現(xiàn)2019年上半年,拿地過百畝的企業(yè)有12家,拿地量過200畝的企業(yè)有4家,其中拿地最多的融創(chuàng)聯(lián)合高新控股,在彩石和孫村片區(qū)拿了約952畝。
下半年將加快供地
進一步穩(wěn)定樓市
濟南市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)工作人員說,今年上半年土地供應量少,主要還是受疫情影響?!耙咔槠陂g,各單位工作大部分轉(zhuǎn)移到疫情防控方面,因此土地供應較少?!痹摴ぷ魅藛T表示,接下來,將會加快供地。
“雖然優(yōu)質(zhì)地塊引得多家房企競價,但不少房企僅為試水,根據(jù)2020年濟南市本級供地計劃,下半年才是房企拿地的主要節(jié)奏?!睗弦患曳科笸锻厝藛T說,由于上半年地塊不多,下半年多數(shù)開發(fā)商會集中拿地,個別優(yōu)質(zhì)地塊多輪競價會成為正常現(xiàn)象。“目前濟南多數(shù)房企都急待補倉,求‘地’若渴。部分濟南本土房企,在售項目僅1-2個,且無儲備用地,只能在濟南周邊尋找開發(fā)地塊,若后續(xù)再不拿地,在濟南的經(jīng)營會受影響。”
6月19日上午,濟南市自然資源和規(guī)劃局召開了全市推進土地供應和批而未供處置有關(guān)工作會議指出,目前2020年已經(jīng)過半,供地形勢不容樂觀。今年新增建設(shè)用地預支指標方面,項目上報并不理想。
針對土地批而未供工作,該局副局長許宗生表示,希望各有關(guān)單位務必提高重視,要建立臺賬逐宗分析,克服各種困難,全力保障年底前順利完成任務。正確理順規(guī)劃-征地-供地關(guān)系,希望各部門要確保今年任務的完成。副總督察申玉德則表示,希望各單位主動對接用地單位,全力推進今年供地工作開展。
而供地也事關(guān)未來的房地產(chǎn)市場。“土地市場遇冷,可能會使未來房地產(chǎn)市場供應不足,寬松的土地供應,有利于平抑地價,進一步穩(wěn)定濟南樓市。”許傳明說。
來源:大眾報業(yè)·齊魯壹點
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