??2020年7月3日，上海市中心出讓今年來的唯一純宅地，招商蛇口以44.04億元的總價，8.1萬元/平方米的樓板價，溢價率高達28%，刷新上海北外灘的宅地記錄！

??該地塊的出讓，也開啟了外灘向北延伸發(fā)展的序幕。北外灘，站在了上海新一輪快速發(fā)展的風口！

??在上海市的發(fā)展規(guī)劃中，北外灘將與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)，是上?！拔鍌€中心”建設(shè)中重要的功能服務(wù)聚集區(qū)。“黃金三角”中，外灘和陸家嘴都已經(jīng)發(fā)展成熟，北外灘成為其中最具后發(fā)優(yōu)勢和潛力的區(qū)域，未來也將成為與外灘和陸家嘴比肩的核心商務(wù)區(qū)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，北外灘所在的虹口區(qū)商品住宅均價從2010年的36787元/平方米漲至2020年7月7日106995元/平方米，累計漲幅190.85%。

??現(xiàn)在，外灘的新房售價已經(jīng)逼近15萬/平，陸家嘴也已站上15萬/平的高位，作為 “黃金三角”核心商務(wù)區(qū)的重要一角，北外灘目前仍處于價格洼地。隨著區(qū)域的快速發(fā)展，北外灘將快速拉平與外灘和陸家嘴之間的價差。這個代表著上海國際金融中心發(fā)展高度的“黃金三角”，未來的潛力有著無限的想象空間。

??01

??外灘向北

??支起“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)

??2020年6月21日，虹口舉行北外灘全球宣介會，市規(guī)劃資源局總工程師白雪茹介紹了北外灘地區(qū)控制性詳細規(guī)劃。

??規(guī)劃中明確，在新的時代背景下，北外灘與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)，是上?！拔鍌€中心”建設(shè)中重要的功能服務(wù)聚集區(qū)，其發(fā)展理念、建設(shè)水平和管理模式，將成為長三角區(qū)域城市發(fā)展及全球城市建設(shè)的標桿。

??從發(fā)展條件來看，北外灘具備三個方面的優(yōu)勢：地理區(qū)位、歷史底蘊和濱水資源。

??市委、市政府要求：北外灘地區(qū)規(guī)劃建設(shè)要體現(xiàn)“最高標準、最好水平”、“突出亮點、打造精品”。

??對標倫敦、紐約和東京等全球城市經(jīng)驗，北外灘規(guī)劃定位為：與外灘和陸家嘴錯位聯(lián)動、居職相融、孵化創(chuàng)新思維的新時代頂級中央活動區(qū)；匯聚現(xiàn)代化國際大都市核心發(fā)展要素的世界級會客廳；全球超大城市精細化管理的典型示范區(qū)。

??7月3日拍出8.1萬/平方米樓板價的虹口區(qū)嘉興路街道與北外灘核心區(qū)僅一路之隔，作為最具發(fā)展?jié)摿Φ氖兄行陌鍓K之一，該地塊也成為了2018年至今出讓的上海浦西核心區(qū)域含宅地塊中樓板價最高的一幅。

??隨著北外灘、外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)的逐步推進落地，北外灘區(qū)域或?qū)⒌玫礁蟮奶嵘?/p>

??這主要是因為，目前外灘和陸家嘴區(qū)域已經(jīng)發(fā)展非常成熟，甚至已經(jīng)超出原有板塊承載量，在此之前，有不少市場溢出部分分散在了前灘、后灘、東外灘、北外灘、南外灘等板塊，隨著 “黃金三角”核心商務(wù)區(qū)的確立，原本分散在各地的陸家嘴及外灘溢出部分會回流并集中至北外灘區(qū)域。

??屆時北外灘會與外灘、陸家嘴一起，成為上海非常重要的一部分。

??02

??北外灘后發(fā)優(yōu)勢明顯

??未來房價或接近陸家嘴

??從2010年至2020年7月7日，對比上海全市銷售單價前十的項目及虹口區(qū)域銷售單價前十的項目發(fā)現(xiàn)，2010年至今上海單價最高項目主要還是集中在傳統(tǒng)豪宅區(qū)內(nèi)。

??上海的高端住宅市場，主要呈現(xiàn)“一帶多點”的布局。以外灘、陸家嘴、徐匯濱江老牌核心沿江區(qū)域為主，加上東外灘、北外灘板塊，形成沿濱江帶狀分布；以城市中心向各區(qū)域點狀分布，除了我們原來熟知的豪宅板塊外，各行政區(qū)自身的豪宅聚集區(qū)也逐漸形成。

??雖然北外灘板塊在近幾年的發(fā)展中，已逐漸被納入高端豪宅市場，但目前銷售價格仍然相對較低。

??據(jù)了解，目前北外灘板塊內(nèi)在售新房僅有1個，為瑞虹新城天悅郡庭，目前約賣11-12萬/平方米，距招商剛拍下的嘉興路街道地塊直線距離僅約1.5公里。

??從2017年至今虹口各板塊銷售情況來看，整個虹口區(qū)已基本進入10w+時代，其中北外灘區(qū)域從2017年起板塊均價就已超過10萬/平方米，隨著此次嘉興路街道拍出，未來銷售均價或?qū)⒃?2.5萬/平方米以上。

??我們認為，若北外灘要與外灘、陸家嘴在未來某種程度上成為同等高度的核心商務(wù)區(qū)，那么其未來高端住宅售價應(yīng)該也與這兩個區(qū)域相應(yīng)接近。從2010-2020年上海單價TOP10項目價格來看，目前北外灘豪宅無一入選，整體均價仍然相對較低。

??事實上，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示2010年虹口商品住宅均價為36787元/平方米，2020年上半年漲至106995元/平方米，累計漲幅190.85%。

??同期，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)成交均價累計漲幅僅143.90%，全市商品房成交均價累計漲幅163.30%。

??2010年至2020年7月7日，虹口以190.85%的累計漲幅跑在了前列，隨著北外灘區(qū)域的不斷發(fā)展，其未來新房價格也將逐步接近外灘與陸家嘴的水平。

??這主要是因為第一，后發(fā)優(yōu)勢明顯。由于房地產(chǎn)市場多年的快速發(fā)展，上海核心區(qū)域的大多數(shù)地塊早已開發(fā)殆盡，而虹口由于前幾年發(fā)展相對較慢，在上海核心區(qū)域內(nèi)起點較低，據(jù)了解，北外灘的面積是南外灘的兩倍之多，目前仍有許多尚未完成的舊區(qū)改造，如提拉橋、虹口港附近區(qū)域，這反而給北外灘帶來了更大的發(fā)展空間，一旦這些區(qū)域開發(fā)上市，北外灘或?qū)⑦M入快車道發(fā)展。

??第二，近年來城市面貌迅速改變。北外灘近年來在基礎(chǔ)設(shè)施，商業(yè)配套各方面取得了長足進步。如自2017年北外灘地標性建筑上海白玉蘭廣場的落成，北外灘CBD已初具雛形。未來北外灘還將依托白玉蘭廣場和星港國際中心兩大制高點，進一步打造頂級中央活動區(qū)，目前已規(guī)劃480米“浦西第一高樓”。再加上長期以來虹口一直都是上海歷史文化底蘊豐富的區(qū)域，這就使得距離陸家嘴、外灘更近的北外灘的未來價值不斷提升。

??第三，品牌房企入駐加盟，地價房價水漲船高。從瑞虹新城、新城金茂府、恒大江灣華庭，到現(xiàn)在的中糧瑞虹·海景壹號，虹口區(qū)域目前已有瑞安、恒大、金茂、新城、中糧、招商等房企進入，已初步形成品牌房企競爭角逐的戰(zhàn)場，自然會造成地價和房價的上漲趨勢，此次拍出8.1萬/平方米樓板價的嘉興路地塊就是眾多房企爭奪后的結(jié)果，加上瑞虹新城在該區(qū)域一直以來的標桿品牌效應(yīng)，近年來站穩(wěn)了北外灘11-12萬/平方米的售價，這也使得未來北外灘的房價有進一步上升的基礎(chǔ)。

??03

??誰來定義

??北外灘未來區(qū)域居住高度

??就像湯臣一品定義了陸家嘴板塊、翠湖天地定義了新天地板塊一樣，我們認為，北外灘亟需一個能夠闡釋其板塊地理區(qū)位、歷史底蘊和濱水資源的項目。
　　從目前來看，對于虹口及北外灘而言，一直以來都有一個標桿性的樓盤——瑞虹新城，作為一個集辦公、零售、酒店、娛樂、文化及住宅為一體的綜合性項目，瑞虹新城深耕20年，截至目前項目已成功推出8期，所在區(qū)域已經(jīng)形成了獨有的“瑞虹新城板塊”。
　　這些年來，隨著北外灘的落地和發(fā)展，“瑞虹新城板塊”在某種程度上與虹口及北外灘的發(fā)展落地形成了一種呼應(yīng)關(guān)系。
　　據(jù)了解，中糧將攜手瑞安，共同打造瑞虹壹號系作品，作為整個地塊壓軸之作，2020年，該項目將集瑞虹新城及中糧海景壹號系兩者優(yōu)勢，致敬虹口及北外灘。
　　從陸家嘴，到前灘，再到北外灘，中糧的每一步都踩在了“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)上，此次與瑞安聯(lián)手打造中糧瑞虹·海景壹號，是中糧體系里中最優(yōu)秀的海景壹號系列，為了回饋北外灘世界級的規(guī)劃，應(yīng)將北外灘的人居推上更廣闊的高度。

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