土地市場(chǎng)，一直是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。回望近兩三年，在“房住不炒”大背景下，上海土地市場(chǎng)也很平靜。

但是最近，上海的土地市場(chǎng)引起全城、甚至是全國(guó)關(guān)注的“大事件”不算少。

2月20日：香港置地聯(lián)合體斥資310.5億元拿下徐匯濱江巨無(wú)霸地塊，內(nèi)地新“總價(jià)地王”誕生。

3月31日：中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科等共6家房企競(jìng)拍虹口區(qū)優(yōu)質(zhì)純宅地，起始樓板價(jià)6.3萬(wàn)/㎡。由于各種原因，該地塊尚未正式公布競(jìng)得人。

4月8日：臨港新片區(qū)管委會(huì)舉行“臨港新片區(qū)住宅與商業(yè)地塊線上推介會(huì)”， 重點(diǎn)推介6處商業(yè)地塊和8處住宅地塊。

4月10日：上海市發(fā)改委公布20條政策“組合拳”，以擴(kuò)大有效投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，多條措施中提及土地市場(chǎng)，明確“加快經(jīng)營(yíng)性用地出讓節(jié)奏，夯實(shí)土地供應(yīng)計(jì)劃，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量”。

4月11日：上海土地市場(chǎng)發(fā)布公告，出讓松江2幅純宅地，明確調(diào)整出讓規(guī)則。

4月14日：上海土地交易市場(chǎng)公告，擬于4月下旬以網(wǎng)絡(luò)直播形式推介50幅地塊，涉及浦東新區(qū)、靜安區(qū)等、寶山區(qū)、嘉定區(qū)。

這其中，對(duì)后期土地市場(chǎng)影響最大、最直接的，即是土拍規(guī)則的變化。

1

土拍規(guī)則現(xiàn)重大變化

4月11日，隨著松江2幅地塊的掛牌，上海土拍規(guī)則的改變成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。其中有諸多和之前的規(guī)則不同之處，如更改出讓方式、取消自持比例等。

1、更改出讓方式。雖然松江2宗地塊依舊沿用招掛復(fù)合方式出讓，但決定是招標(biāo)還是掛牌的有效申請(qǐng)人數(shù)由3人升至6人。這意味著有效申請(qǐng)人數(shù)為6人及以上的，地塊將采用競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓，有效申請(qǐng)人為投標(biāo)人。有效申請(qǐng)人不足6人的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請(qǐng)人為“競(jìng)買人”。

2、無(wú)需自持15%。自持15%（或以上）建筑面積用于租賃的出讓要求在上海已經(jīng)執(zhí)行了4年?；乜唇陙?lái)上海土地市場(chǎng)，自2016 年“滬九條”調(diào)控政策發(fā)布后，上海宅地絕大多數(shù)都有自持15%及以上建筑面積的硬性規(guī)定，自持面積須用于租賃。在過(guò)去4年里，沒有自持要求的宅地屈指可數(shù)。此次松江純宅地?zé)o需自持15%建筑面積，但5%保障住房要求依然是存在的。

2

土地入市節(jié)奏加快

除了土地出讓規(guī)則有變，近期上海土地入市的節(jié)奏也在明顯加快。如前文提到的臨港土地推介會(huì)和即將舉行的50幅地塊推介會(huì)。

4月以來(lái)，上海已掛出5幅住宅地塊，除了2幅松江純宅地，浦東唐鎮(zhèn)、寶山顧村也有宅地“待嫁”中。

浦東

浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)PDP0-0403單元W09-06地塊（“城中村”改造項(xiàng)目—虹一村、一心村地塊）

四至范圍：東至東橫港綠帶控制線，南至虹昌路道路邊線，西至宏雅路道路邊線，北至顧家浜綠帶控制線

土地用途：普通商品房

出讓面積：41484.9㎡

容積率：1.6

起始總價(jià)：169962萬(wàn)元

起始樓板價(jià)：25606元/㎡

出讓時(shí)間：2020-04-29

浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)PDP0-0403單元W15-01地塊（“城中村”改造項(xiàng)目—虹一村、一心村地塊）

四至范圍：東至東橫港綠帶控制線，南至新雅路道路邊線，西至宏秋路道路邊線，北至虹昌路道路邊線

土地用途：普通商品房

出讓面積：26322.3㎡

容積率：1.8

起始總價(jià)：120330萬(wàn)元

起始樓板價(jià)：25397元/㎡

出讓時(shí)間：2020-04-29

唐鎮(zhèn)這2幅地塊于4月9日發(fā)布出讓公告，均為“城中村”改造項(xiàng)目。地塊位于次新房保集瀾灣以南，周邊在售新房有金融家、大名城紫金九號(hào)、浦發(fā)檀府等，距離最近的金融家當(dāng)前均價(jià)43237元/㎡，大名城紫金九號(hào)均價(jià)66000元/㎡、浦發(fā)檀府均價(jià)62659元/㎡。

松江

松江區(qū)永豐街道H單元H24-07號(hào)地塊

四至范圍：東至盛樂(lè)路，南至花園路，西至H24-06號(hào)地塊，北至松江市河

土地用途：普通商品房

出讓面積：47475.8㎡

容積率：1.4

起始總價(jià)：146225萬(wàn)元

起始樓板價(jià)：22000元/㎡

出讓時(shí)間：2020-05-20

松江區(qū)中山街道SJC10010單元37-01號(hào)地塊

四至范圍：東至37-02號(hào)地塊，南至王家浜路，西至茸樹路，北至茸北路

土地用途：普通商品房

出讓面積：15041.6㎡

容積率：1.6

起始總價(jià)：52946萬(wàn)元

起始樓板價(jià)：22000元/㎡

出讓時(shí)間：2020-05-20

松江2幅地塊4月11日發(fā)布公告，地塊所在板塊內(nèi)目前在售新房稀缺。松江區(qū)永豐街道H單元H24-07號(hào)地塊附近在售新盤有桂語(yǔ)云溪，剩少量房源在售，均價(jià)約43000元/㎡。松江區(qū)中山街道SJC10010單元37-01號(hào)地塊周邊新房有云著深藍(lán)，均價(jià)約44500元/㎡。

寶山

寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)BSPO-0104單元0422-01地塊

四至范圍：東至聯(lián)楊路，南至滬聯(lián)路，西至寶正路，北至福雙路

土地用途：普通商品房

出讓面積：28149.0㎡

容積率：2.0

起始總價(jià)：135115萬(wàn)元

起始樓板價(jià)：24000元/㎡

出讓時(shí)間：2020-05-22

寶山這幅地塊是4月15日發(fā)布公告的。該地塊位于顧村，地塊以南和地塊以西的2幅純宅地于2019年2月20日出讓，由上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司底價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)24000元/㎡（24000元/㎡!上實(shí)發(fā)展摘得寶山顧村兩幅純宅地!）?？梢钥吹?，此次出讓的地塊起始樓板價(jià)與一年之前是平齊的。

浦東唐鎮(zhèn)2幅宅地是以掛牌方式出讓，有自持要求。松江2幅宅地和寶山宅地都采用了新的出讓方式，決定是招標(biāo)還是掛牌的有效申請(qǐng)人數(shù)由3人升至6人。雖然松江地塊取消自持比例引起了廣泛關(guān)注，但是后續(xù)的寶山純宅地并沒有延續(xù)這一點(diǎn)，而是依舊有15%的自持要求。

由此可見，在自持比例這一點(diǎn)上，上海土地市場(chǎng)并沒有完全放松，后續(xù)可能將根據(jù)具體地塊的具體情況而決定是否對(duì)自持比例作出要求。

上海的土地市場(chǎng)入市的節(jié)奏在加快，但是無(wú)論單價(jià)還是總價(jià)，依然有著一般中小房企難以邁過(guò)的“高門檻”。不過(guò)，從有效申請(qǐng)人數(shù)由3人升至6人這一點(diǎn)看，的確是給了更多房企在上海拿地的機(jī)會(huì)。

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