集體土地租賃如何更好嫁接市場需求？萬科泊寓成為第一個解題人

來源：智能家居時間：2020-07-08 11:30

　　萬科第二條賽道正在逐步落地。7月6日，由萬科開發(fā)建設(shè)的北京首個集體土地租賃房項目宣布上市，并命名為泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))。項目可提供租賃房源900余套，目前已正式開放，租金均價3600元/月/套起，約為周邊同類一居室租金的70%-80%。

　　其中，首批235套公寓已于5月下旬全部對外出租，第二批公寓已啟動預(yù)租，將于四季度全部入市。

　　和訊房產(chǎn)了解到，該項目是原北京豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺村18畝集體土地，位于北京南三環(huán)方莊橋的西南側(cè)，土地經(jīng)營權(quán)屬于村集體，萬科負(fù)責(zé)建設(shè)、運營，持有項目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)。同時，萬科須向村集體支付保底租金收益及一定超額收益。

　　“集體土地有一定的限制，運營細(xì)節(jié)很重要。只有資金成本低、運營成本低、建造時間短，才能比其他企業(yè)有優(yōu)勢?！痹谌f科集團高級副總裁、北方區(qū)域本部首席執(zhí)行官劉肖眼中，萬科第二條賽道長租公寓就具備這種優(yōu)勢。

　　突出“量身定制” 解決需求錯配問題

　　“性價比很高。”這是7月6日下午，和訊房產(chǎn)來到項目時聽到周圍人最多的一句評價。這個性價比包括房租、通勤距離、精裝設(shè)計，以及免費的社交空間。

　　和訊房產(chǎn)了解到，泊寓成壽寺社區(qū)租金均價3600元/月/套起，距離方莊地鐵站800米，可直接拎包入住，社交空間配有免費的健康房、轟趴館、云中圖書館，地下一層還有4000㎡的社區(qū)個性商街，智慧化社區(qū)體驗無處不在?！拔覀冋J(rèn)為一個3000多元/月，40分鐘地鐵可達(dá)的租賃項目才算得上成功?！辈丛⒊蓧鬯律鐓^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首批235套公寓一經(jīng)推出迅速租罄，足以說明市場對這類創(chuàng)新產(chǎn)品的需求程度。

　　泊寓成壽寺社區(qū)云中圖書館

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，泊寓成壽寺社區(qū)的入市有效助力了兩個錯配問題的解決。一是供求錯位，租賃人口中近400萬白領(lǐng)需求獨立空間，而供應(yīng)中僅80萬套開間或一居的獨立空間，無法被滿足需求的大部分青年只能采用合租方式；二是價格錯配，除去北京市逐年拆除的城中村/地下室，北京市合規(guī)的租賃住房其實只有250萬套，而平均套均租金為7000元/月，超出了年輕人合理的支付范圍。

　　泊寓成壽寺社區(qū)女生主題房

　　在產(chǎn)品打磨方面，與市面上其他長租公寓不同的是，萬科泊寓成壽寺店突出“量身定制”，共創(chuàng)新研發(fā)了女生房、寵物房、主播房、SOHO房、健身房等五類主題房，面向不同收入水平、職業(yè)特點和租住需求的細(xì)分客群。

　　泊寓成壽寺社區(qū)寵物主題房

　　對于產(chǎn)品研發(fā)的過程，項目店長表示，改造型泊寓受到原有建筑規(guī)劃的諸多限制，難以施展拳腳；而集體土地自帶全新開發(fā)建造的優(yōu)越性，這給了項目團隊更多設(shè)計和創(chuàng)造的空間。從設(shè)計建造之處，就可以專為年輕人考慮?！白屇贻p人做自己的生活設(shè)計師。所以5大個性主題房，以主題表達(dá)個性，以個性構(gòu)建社群。真正的社群是由相同個性愛好的人凝聚起來的。通過這種主題的劃分，社群文化可以做得更生動?！?/p>

　　泊寓成壽寺社區(qū)健身主題房

　　集體土地增量開發(fā)的優(yōu)越性同時帶來了成本上的控制。比如大鏡面、無陰影的美妝鏡，可以適用于多個主題房的使用場景，萬科大批量的定制采購可以產(chǎn)生集約化、裝配化效果。在萬科看來，要通過設(shè)計增加價值，而不是通過增加成本來增加價值。建造成本和房間空間是有限的。在基礎(chǔ)設(shè)計的模板之上，用更貼近客戶需求的設(shè)計、多場景應(yīng)用的部品，來控制成本。

　　第二條賽道創(chuàng)新土地合作模式

　　“這個項目最大的不同，就是創(chuàng)新了集體租賃住房土地合作模式，這在北京市場是首例，在全國也是屈指可數(shù)。”泊寓成壽寺社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其他的一切設(shè)計創(chuàng)新都是在土地創(chuàng)新基礎(chǔ)之上。

　　資料顯示，成壽寺項目的入市經(jīng)歷了近20年的曲折歷程。項目主體為北京金城源投資管理公司，前身為成壽寺村集體經(jīng)濟組織，自2001年開始組織實施成壽寺舊村改造工程。2005年成壽寺村作為北京市第一個試點村,完成了整建制撤村轉(zhuǎn)居工作，農(nóng)村集體土地歸屬金城源公司和全體股東所有。

　　2017年是轉(zhuǎn)折之年，成壽寺村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作，將項目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科。有別于土地獲取，萬科前期只需投入建設(shè)開發(fā)成本，降低了企業(yè)參與租賃住房的負(fù)擔(dān)。同時，萬科每年付給村集體的收益有最低限，如果盈利超出預(yù)期，村集體還會在保底租金收益的基礎(chǔ)上分享一定的超額收益，既保護了村民的基本利益，又讓村民有機會共享市場的增量紅利。

　　“村集體選擇萬科，這是對萬科品牌以及產(chǎn)品的一種信任。萬科投入了很大的精力和心血去打磨這個項目，結(jié)果不負(fù)眾望?！鄙鲜鱿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項目作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點工程，也受到了區(qū)政府主管領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，多次組織項目專項協(xié)調(diào)會，推動項目進(jìn)展；同時也得到了各相關(guān)委辦局的大力支持，在項目手續(xù)辦理上給予了技術(shù)和政策上的諸多幫助。

　　因此，自2018年3月15日取得立項批復(fù)，到8月23日取得“工程施工許可證”，總用時僅5個月，比計劃提前兩個月開工。2020年6月正式入市，成為全國首個開工及開業(yè)的集體土地租賃住房項目。

　　今年以來，多個文件中提到集體土地市場化問題。4月9日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，其中提到要推動土地要素市場化配置。5月28日，被稱作“社會生活百科全書”的《民法典》在十三屆全國人大三次會議上審議通過，法典中對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，也被認(rèn)為是對農(nóng)民土地用益“物權(quán)化”的有力推進(jìn)。農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)之所以頻繁受到關(guān)注，根本原因是其作為土地要素的價值長期未被激活，導(dǎo)致其使用效率和增值空間雙低。而盤活集體土地是激活要素潛能的內(nèi)在要求。萬科的第二條賽道，創(chuàng)新集體租賃住房土地合作模式，無疑給市場參與者提供了一個最好的樣本。

　　初心不改，提供美好租房生活樣本

　　不管是創(chuàng)新集體租賃住房土地合作模式，還是精心打磨創(chuàng)新產(chǎn)品，萬科的初心就是為城市青年提供的美好租房生活樣本，為城市經(jīng)營理想家努力打造的新型社區(qū)。正如泊寓的品牌理念所描述的那樣：泊寓，出租的不是房間，而是房間里的歡笑跟態(tài)度。

　　十九大指出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”、“讓全體人民住有所居”。在北京市推進(jìn)租賃市場發(fā)展過程中，一方面“租購并舉”成為城市和政策發(fā)展的重要趨勢，租購?fù)瑱?quán)法律實踐不斷完善，另一方面土地供應(yīng)上向租賃市場傾斜。

　　《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》中提出，未來五年全市住房建設(shè)計劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，占比30%。2017年，北京市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，以“進(jìn)一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作，落實我市2017-2021年集體土地供應(yīng)任務(wù)”。

　　2017年北京萬科以“給年輕人一個有家的城市”為初心，確立在租購并舉的時代，為年輕人、為時代的奮斗者提供租得起的房子和生活配套解決方案。

　　截止目前，北京萬科已取得約2萬套北京市租賃住房資格。除成壽寺項目外，還有高立莊等項目的長租公寓也將陸續(xù)入市。