泊寓成壽寺社區(qū)女生主題房。

泊寓成壽寺社區(qū)云中圖書館。

泊寓成壽寺社區(qū)減壓健身房。

泊寓成壽寺社區(qū)SOHO主題房。

泊寓成壽寺社區(qū)位于南三環(huán)方莊橋西南角，首期235套房源已于5月底全部租罄。本版圖片/企業(yè)供圖

為推進租購并舉，從三年前開始，北京試點集體土地建設租賃住房，如今首個開工的項目正式開業(yè)。據(jù)新京報記者了解，位于南三環(huán)方莊橋西南角的泊寓成壽寺社區(qū)首期共計235套房源已經(jīng)于今年5月底全部租罄，7月份正式開業(yè)，二期預計9月30日開業(yè)。

利用集體土地建設租賃住房，既有利于促進集體土地集約利用，又有利于緩解租賃住房的供應壓力，穩(wěn)定租金水平。而引入房企等社會力量參與到集體租賃住房中來，不僅提升租賃的品質(zhì)，還將實現(xiàn)專業(yè)化運營。

房企如何參與集體租賃住房的建設與運營？集體租賃住房到底長什么樣？租金多少？通過泊寓成壽寺社區(qū)，或許可以揭開神秘面紗。

社會力量參與北京首批集體土地租賃住房

北京是最早啟動集體土地建設租賃住房的城市之一。

2017年11月16日上午，北京印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關(guān)意見》，計劃在2017年至2021年的5年內(nèi)供應1000公頃集體土地用于建設集體租賃住房。測算下來，未來五年將有40萬套的市場租賃住房供應可期。

在去年9月份，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會副主任李榮慶曾透露，全市共確定68個集體土地租賃住房試點項目，已開工21個，可提供房源約2.7萬套。而首個開工的項目就是泊寓成壽寺社區(qū)，由北京萬科建設與運營，于2018年3月15日取得立項批復，8月23日取得“工程施工許可證”。

在集體土地建設租賃住房中，房企成為一股重要力量，政府為推動項目的進展提供了政策支持和服務。由于是集體性質(zhì)，集體土地建設租賃住房采用合作模式，以泊寓成壽寺社區(qū)為例，村集體以土地經(jīng)營權(quán)與北京萬科合作，北京萬科負責所有建設成本投入，獲得項目45年經(jīng)營權(quán)。村集體長期獲得穩(wěn)定收益、享受超額經(jīng)營分紅，北京萬科專注于產(chǎn)品打造和服務運營，追求長期可持續(xù)的發(fā)展。

值得關(guān)注的是，作為北京市第一批集體土地建設租賃住房的試點工程，泊寓成壽寺社區(qū)受益于優(yōu)化營商環(huán)境的政策背景，也受到了區(qū)政府主管領導的高度重視。據(jù)介紹，區(qū)政府多次組織項目專項協(xié)調(diào)會，推動項目進展。與此同時，也得到了各相關(guān)委辦局的大力支持，在項目手續(xù)辦理上給予了技術(shù)和政策上的諸多幫助。

除了泊寓成壽寺社區(qū)，據(jù)了解，由北京萬科建設和運營的泊寓高立莊集體租賃住房項目也于去年底部分完工，已經(jīng)開始向周邊企業(yè)和個人預租。

規(guī)劃調(diào)整背后是欲打造南三環(huán)門戶形象

資料顯示，泊寓成壽寺社區(qū)總用地面積1.03萬平方米，容積率2.8，總建筑面積4.75萬平方米，地上計容建筑面積2.88萬平方米，地下建筑面積1.87萬平方米，整體規(guī)劃約901間長租公寓、約3800平方米商業(yè)、約600平方米社區(qū)配套。

由于是第一個開工的集體租賃住房項目，無明確規(guī)范可依，據(jù)介紹，在設計初期，豐臺區(qū)規(guī)委、北京萬科、中國建筑(601668,股吧)設計研究院一起對項目的規(guī)范要求及配建指標等進行了深入的討論研究。

“如果按居住類配建，項目商業(yè)指標僅不到一百平方米，但考慮到毗鄰三環(huán)位于豐臺門戶位置，且產(chǎn)品受眾以青年客戶為主，商業(yè)就顯得尤為重要了。因此，在項目地上地下都配置了約10%的商業(yè)服務指標，同時打造成開放街區(qū)的形態(tài)，滿足項目自身需求的同時也提升了區(qū)域配套品質(zhì)?！北本┤f科的相關(guān)負責人表示。

此外，該社區(qū)也從真實使用角度考慮，對于停車位指標進行調(diào)整，“青年租賃客戶對機動車停車需求很小，共享單車的存在也大大降低了非機動車停車的需求，在跟區(qū)規(guī)委共同研討后，將項目停車指標降低，把更多空間給到了社區(qū)配套?！蓖瑫r，考慮到人員較為密集，對于消防要求進行升級，以公建標準從嚴要求，在戶內(nèi)也設置噴淋裝置。

值得關(guān)注的是，由于是第一個開工的集體租賃住房項目，且位于南三環(huán)重要位置，泊寓成壽寺社區(qū)要打造成區(qū)域的門戶形象?！皩τ诹⒚嬖煨蜎]有采用成本最優(yōu)項選擇，而是采用了更公建化，成本較高的立面風格?！鄙鲜鲐撠熑吮硎?。

營造開放式社區(qū) 研發(fā)5大個性主題房

北京首個落地的集體租賃住房項目到底長什么樣？90后北京女孩玖齡告訴記者，她是最后一個租到房子的人，非常幸運，“租在這兒，一是相比于很多老房子，萬科做的長租公寓，在住房品質(zhì)上有很大提升，不僅可以實現(xiàn)拎包入住，公寓內(nèi)的公共空間很有特色，云中圖書館、減壓健身房、歡樂轟趴館等，自從住進來后，我的生活規(guī)律了很多。此外，公寓離地鐵方莊、劉家窯站都很近，出行方便?！?/p>

在租賃住房的設計上，改造型泊寓受到原有建筑規(guī)劃的諸多限制，難以施展拳腳，而集體土地自帶全新開發(fā)建造的優(yōu)越性，擁有了更多設計和創(chuàng)造的空間。如果說公共空間是為了滿足租戶的社交需求，那么私人居住空間的個性化打造，則是長租公寓市場的一次創(chuàng)新舉動。

據(jù)介紹，從規(guī)劃建造之初，泊寓成壽寺社區(qū)就專為年輕人考慮，創(chuàng)新研發(fā)了5大個性主題房，包括女生主題房、健身主題房、直播主題房、SOHO主題房、寵物主題房，以主題表達個性，以個性構(gòu)建社群。

諸如對于女生主題房的個性設定，泊寓成壽寺社區(qū)相關(guān)負責人表示，長租客戶中有近60%是單身獨立女性，一方面她們需要更高的居住安全感，另一方面千篇一律的長租常規(guī)家居配置無法滿足女性客戶的基本需求，因此我們打造女性專屬的主題房，以填補女性客戶需求的市場空白。因此，在室內(nèi)設計上，配備了超級衣櫥、美顏梳妝臺、翻滾大床等。

互聯(lián)網(wǎng)時代，短視頻火爆，催生了網(wǎng)生一族，開啟一個個創(chuàng)業(yè)故事和商業(yè)模式，泊寓成壽寺社區(qū)專門拿出一批房源設計成網(wǎng)絡直播房，“結(jié)合網(wǎng)絡直播的相關(guān)功能，一方面減少了網(wǎng)生一族額外租賃工作室的成本，讓創(chuàng)業(yè)更輕松，另一方面，也考慮到直播房客戶的作息習慣，單獨設置樓層，避免打擾非直播房客戶。”據(jù)了解，網(wǎng)絡直播房里面有多功能直播間、智慧收納等。

除了公寓外，泊寓成壽寺社區(qū)還配有商業(yè)、社區(qū)配套等。據(jù)介紹，該社區(qū)要打造成一個智慧社區(qū)、活力商街。其中，3800平方米的商業(yè)圍繞“新南城 新青年”的主題商業(yè)設計，規(guī)劃網(wǎng)紅品牌+基礎生活配套，兼顧南城老北京文化(000802,股吧)底蘊、網(wǎng)紅地標和夜間經(jīng)濟發(fā)展，諸如營業(yè)到凌晨2點的深夜食堂，時尚打卡店，老北京特色文化街區(qū)，開放式的社區(qū)廣場等。

這樣設計個性、配套齊全的集體租賃住房，租金是多少呢？想必很多人關(guān)心。

在拿項目之初，北京萬科做了萬全的思考，“月收入1-1.5萬元的人，一居室3000元/月才是一個相對合理的價格，而目前市場的價格相對較高。”項目相關(guān)負責人表示，“我們認為一個3000元/月、40分鐘地鐵可達的租賃項目才算得上成功，所以某種意義上，成壽寺項目3600元起租，通勤20分鐘，算基本達到要求?！?/p>

新京報記者 段文平

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