上半年土地出讓金超2019年新房庫(kù)存告急東莞樓市調(diào)控收緊

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-07 14:20

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者陳博 來(lái)自外地房企的“跑馬圈地”，讓東莞的土地市場(chǎng)再次熱了起來(lái)。

合富研究院指出，2020年上半年，東莞商住用地的供地?cái)?shù)量大增，6個(gè)月時(shí)間內(nèi)總共供應(yīng)了25宗，對(duì)應(yīng)約137.8萬(wàn)平方米的面積。無(wú)論是供應(yīng)宗數(shù)，還是供應(yīng)體量，均站上最近6年來(lái)同期的最高峰。

這25宗商住用地，最終成交了23宗；成交面積約126.9萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)307%。土拍市場(chǎng)的熱鬧景象也造就了東莞愈發(fā)強(qiáng)勁的吸金能力——上半年，東莞商住用地成交金額達(dá)到401.7億元，同比增幅近3倍。

一組可供對(duì)比的數(shù)據(jù)是，2019年全年，東莞的商住用地吸金約374億元，彼時(shí)已經(jīng)達(dá)到歷年最高。這意味著，僅半年時(shí)間，東莞賣(mài)地收入已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年一年。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，如果對(duì)比珠三角幾大城市上半年的賣(mài)地情況，東莞土拍的攬金數(shù)額，僅次于廣州、佛山，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于相鄰的深圳。

“東莞的土拍市場(chǎng)，上半年基本是外地房企與深圳民企的‘天下’。這些房企在外溢過(guò)程中之所以看好東莞，是因?yàn)槟壳罢麄€(gè)粵港澳大灣區(qū)里面，除了深圳都市圈、廣州都市圈之外，企業(yè)幾乎沒(méi)有更好的選擇。聚焦到深圳都市圈內(nèi)，近年深圳本身土地供應(yīng)量很少，宅地更是非常奇缺；而惠州的GDP向來(lái)只相當(dāng)于東莞的一半左右，經(jīng)濟(jì)程度直接影響土地開(kāi)發(fā)價(jià)值?！币幻鲜蟹科笊钲趨^(qū)域投拓人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

地市樓市兩旺

從出讓結(jié)果來(lái)觀察，上半年佳兆業(yè)在東莞各鎮(zhèn)街“跑馬圈地”的腳步頗為迅猛，通過(guò)獨(dú)自競(jìng)拍、與其他房企形成聯(lián)合體以及旗下子公司等方式，一路過(guò)關(guān)斬將斬獲了四宗地塊。除了卓越、宏發(fā)、恒大等深圳本土房企之外，上半年?yáng)|莞土拍市場(chǎng)上也不乏出現(xiàn)時(shí)代、保利等廣州房企的身影。

事實(shí)上，由于地理位置上關(guān)聯(lián)度較高，深圳房企走出去，來(lái)到東莞土地市場(chǎng)參與“搏斗”并非新鮮事，早在2003年左右，以萬(wàn)科、金地為代表的一眾深圳房企就開(kāi)始涌入東莞；2009年以后，廣州房企也逐漸加入這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)。“自粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃‘出爐’之后，全國(guó)性大房企正在加速布局東莞。”合富輝煌（中國(guó)）東莞公司市場(chǎng)研究部總監(jiān)李興旺發(fā)現(xiàn)，很多房企將東莞作為戰(zhàn)略要地。

但一個(gè)特殊細(xì)節(jié)在于，不止是一眾民企爭(zhēng)相外拓，上半年賣(mài)出的這23宗商住地里面，出讓對(duì)象之一還包括深圳前海管理局旗下的全資子公司深圳市前海開(kāi)發(fā)投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳前?？毓伞保?月24日一天之內(nèi)，東莞塘廈鎮(zhèn)同時(shí)推出兩塊位于大坪社區(qū)的商住用地，最終，前?？毓蓛纱螕魯?0多家房企，一舉包攬這兩塊地。其中，2020WG023商住地的成交價(jià)格為25.11億元，另外需要配建20%的安居房，若剔除掉免費(fèi)配建的安居房和幼兒園，地塊可售樓面價(jià)高達(dá)24618元/平方米；2020WG024商住地則以27.67億元+配建20%安居房成交，若直接剔除配建，樓面價(jià)也達(dá)到24543元/平方米。合富大數(shù)據(jù)顯示，6月份，塘廈一手住宅成交參考均價(jià)為2.36萬(wàn)元/平方米，也即是說(shuō)，前?？毓伤孟碌倪@兩塊地均是“面粉高于面包價(jià)”。

外溢到東莞拿地的深圳國(guó)企，更早之前要追溯到2018年10月，深圳人才安居集團(tuán)經(jīng)過(guò)兩輪競(jìng)價(jià)，將同樣位于塘廈的一宗3.9萬(wàn)平方米商住地收入囊中?！斑@兩家深圳國(guó)企的入局明顯釋放出一個(gè)信號(hào)：深莞一體化、深圳大都市圈的概念早就落地了，深圳目前比較上心，包括央企國(guó)企在內(nèi)的投資力量都跑到東莞搶地。”上市房企深圳區(qū)域投拓人員提到。

一邊是開(kāi)發(fā)商集中在土拍市場(chǎng)熱烈搏擊，另一邊卻是嚴(yán)重告急的一手“庫(kù)存”。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，東莞一手住宅庫(kù)存面積約299萬(wàn)平方米，同比大幅減少34%。按照過(guò)去3個(gè)月平均消化速度測(cè)算，去庫(kù)存時(shí)間僅需約5個(gè)月。

調(diào)控收緊

這種“冰火兩重天”的現(xiàn)狀，正支撐東莞房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。7月2日，一則由東莞住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱“東莞住建局”）發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）緊急面市。

《通知》要求開(kāi)發(fā)商應(yīng)合理安排建設(shè)工期和銷售計(jì)劃，確保商品住房按期按量上市銷售，加快形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)。從8月1日起，申請(qǐng)預(yù)售或現(xiàn)售的商品住房項(xiàng)目，總建筑面積3萬(wàn)平方米及以下的，須一次性申請(qǐng)；總建筑面積在3萬(wàn)平方米以上分期申請(qǐng)的，每期申請(qǐng)的建筑面積須不少于3萬(wàn)平方米；尾期建筑面積低于3萬(wàn)平方米的須一次性申請(qǐng)預(yù)售。

“過(guò)去，東莞并未對(duì)每期申請(qǐng)銷售的新房體量做出限定?，F(xiàn)在以3萬(wàn)平方米為界線，主要是讓房企加快推貨步伐，打擊捂盤(pán)現(xiàn)象?！崩钆d旺說(shuō)。

這些年來(lái)，東莞開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)上經(jīng)歷過(guò)兩個(gè)階段：2016年10月限購(gòu)政策落地之后很長(zhǎng)一段時(shí)間，整個(gè)東莞市場(chǎng)客源不足，開(kāi)發(fā)商只能減少單次推貨量，被迫采取“小步快跑”的模式。

到了今年，東莞樓市處于上升階段，新房嚴(yán)重供不應(yīng)求的背景下，相當(dāng)一部分新盤(pán)繼續(xù)維持“擠牙膏式”的推貨策略。一方面，開(kāi)發(fā)商是擔(dān)心自身后續(xù)貨量難以跟上目前的推貨節(jié)奏；另一方面則是市場(chǎng)持續(xù)向好，一旦賣(mài)快了，樓盤(pán)難以實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)最大化。

據(jù)李興旺觀察，最近四年，東莞開(kāi)發(fā)商每推一個(gè)新盤(pán)，單次的推貨量往往是100來(lái)套房源，一萬(wàn)平方米左右。

“將單次推貨量提高到3萬(wàn)平方米，那就意味著一個(gè)新盤(pán)，一次至少得推出2-3棟樓，大約 300套房。這個(gè)推貨量對(duì)于房企而言，是相對(duì)比較適中的。有關(guān)部門(mén)也是經(jīng)過(guò)權(quán)衡，考慮市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商接受度之后才定下的這個(gè)數(shù)據(jù)。”李興旺表示，目前東莞市場(chǎng)上的客量，相對(duì)能支撐單次3萬(wàn)平米的推貨量。按照他提供的數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，東莞新盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的平均去化率超過(guò)70%，一些項(xiàng)目甚至達(dá)到90%以上。

不過(guò)，3萬(wàn)平方米的單次推貨“紅線”，不僅僅只是為了加速推貨，當(dāng)單次推貨量增加推動(dòng)整體市場(chǎng)供應(yīng)量增加，一定程度上也對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的平抑作用。

上述《通知》還進(jìn)一步更新了東莞的限價(jià)政策，從通知實(shí)施之日起，新房一次性或分期申請(qǐng)預(yù)售或現(xiàn)售，須以幢（棟）為單位申報(bào)銷售價(jià)格，同一幢（棟）每套住宅均價(jià)相差幅度不宜超過(guò)20%；首期首次申報(bào)銷售價(jià)格的，每幢（棟）申報(bào)均價(jià)應(yīng)不高于前三個(gè)月屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型新建商品住房申報(bào)均價(jià)的10%(含)；分期申報(bào)銷售價(jià)格的，每幢（棟）申報(bào)均價(jià)應(yīng)不高于本項(xiàng)目對(duì)上一期同類型商品住房申報(bào)均價(jià)的5%（含）。

降溫

此前，東莞的限價(jià)政策曾經(jīng)歷過(guò)幾輪變動(dòng)，2018年5月，由原來(lái)規(guī)定不高于前3個(gè)月當(dāng)?shù)劓?zhèn)街(園區(qū))同類型新房銷售均價(jià)的15%(含)調(diào)整為不高于前6個(gè)月當(dāng)?shù)劓?zhèn)街(園區(qū))同類型新房銷售均價(jià)的10%(含)。今年3月4日，東莞的限價(jià)政策出現(xiàn)“松動(dòng)”，東莞住建局提出取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書(shū)180天后，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)對(duì)未售出房屋的申報(bào)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，調(diào)高幅度不超過(guò)5%。

“前段時(shí)間因?yàn)橐咔橛绊?，東莞放開(kāi)了價(jià)格限制，但一放松，房?jī)r(jià)又 ‘放肆’ 上漲起來(lái)?！崩钆d旺說(shuō)。

央行放水帶來(lái)通脹預(yù)期以及投資需求活躍，正帶動(dòng)主城區(qū)/松山湖等一些供求比較緊張的區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，作為東莞主城區(qū)的莞城、東城、萬(wàn)江、南城等片區(qū)，上半年住宅網(wǎng)簽均價(jià)約3.3.萬(wàn)元/平方米，同比上漲31%。

而這份通知，相當(dāng)于又將限價(jià)重新收緊了。過(guò)去，為了擺脫“限價(jià)”的束縛，東莞開(kāi)發(fā)商通常在新盤(pán)銷售中采取雙合同模式，雖然裝修標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)不能超過(guò)2000元/平方米的不成文限制，但實(shí)操中，房企虛報(bào)裝修標(biāo)準(zhǔn)的案例比較多。此次通知也明文提出，新房項(xiàng)目實(shí)行精裝修交付的，住宅戶內(nèi)精裝修工程每平方米造價(jià)原則上不超過(guò)2000元/平方米，超過(guò)以上標(biāo)準(zhǔn)的須提交第三方工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告，并在銷售現(xiàn)場(chǎng)向購(gòu)房人進(jìn)行公示，作為買(mǎi)賣(mài)雙方日后處理涉及住宅戶內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量糾紛的參考依據(jù)。

“這樣的調(diào)控加碼，多少會(huì)起到適當(dāng)降溫作用。至于會(huì)不會(huì)打擊開(kāi)發(fā)商的信心，具體要看執(zhí)行力度。一旦相關(guān)部門(mén)嚴(yán)格監(jiān)管，還是會(huì)產(chǎn)生影響，開(kāi)發(fā)商可能要調(diào)整策略，比如根據(jù)后續(xù)的銷售節(jié)奏、推貨體量倒推來(lái)安排前面的施工時(shí)間、工程進(jìn)度?！崩钆d旺提到。

事實(shí)上，深圳房企蜂擁進(jìn)東莞拿地，普遍賭的就是后市價(jià)格預(yù)期。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，東莞上半年出讓的這些地塊中，開(kāi)發(fā)商拿地的平均凈利潤(rùn)率基本都是個(gè)位數(shù)，介于5%-8%之間。一方面，東莞土地的起拍價(jià)定得很高，政府將開(kāi)發(fā)商后期的利潤(rùn)壓縮得比較微?。涣硪环矫?，東莞土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，房企抬價(jià)的現(xiàn)象很厲害?，F(xiàn)在出讓的這些地塊，最終真正拿到手里的，地價(jià)往往都非常高。

但在上述上市房企投拓人員看來(lái)，這些加碼的條款只是短期手段，“對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，此舉并不會(huì)影響他們?cè)跂|莞的拿地信心?！彼f(shuō)，只要價(jià)格合適，房企就會(huì)將地塊拿下?！懊考议_(kāi)發(fā)商的刻度不一樣，一般情況下，利潤(rùn)率大約達(dá)到8%，80%的開(kāi)發(fā)商就敢買(mǎi)了；利潤(rùn)率在5%左右，也有40%的房企敢進(jìn)。而且房企在拿地之后，后期還可以通過(guò)合作來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

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