北京危舊樓房改建試點意見出爐明確7大要點

來源：智能家居時間：2020-07-02 08:30

　　為進一步深化老舊小區(qū)綜合整治，推動危舊樓房改建工作有序開展，7月1日，北京市住建委、市規(guī)自委、市發(fā)改委、市財政局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展危舊樓房改建試點工作的意見》。該《意見》對于北京啟動危舊樓房改建試點如何開展作出了細致規(guī)定，試點內(nèi)容涵蓋組織實施、規(guī)劃土地政策、資金政策、產(chǎn)權(quán)登記與物業(yè)管理、與申請式退租和住房保障政策銜接5大方面。根據(jù)《意見》內(nèi)容，北京商報記者梳理出與群眾密切相關(guān)的7大要點。

　　要點一

　　明確危舊樓房適用范圍

　　兩類建筑可納入改建范疇

　　《意見》明確，危舊樓房改建工作堅持先行先試，由各區(qū)政府選取試點項目并組織實施，市級相關(guān)部門給予政策支持。

　　在危舊樓房改造試點認定方面，《意見》指出，經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門認定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測單位鑒定沒有加固價值或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，被列為北京本次危舊樓房改建試點工作的對象。

　　除規(guī)定上述兩類建筑符合北京危舊樓房試點條件外，《意見》還明確，對不可移動文物、歷史文化街區(qū)、重點地區(qū)范圍內(nèi)涉及的不能原址改建的危舊樓房，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。中央單位（含中央國家機關(guān)、在京部隊、中央企事業(yè)單位）危舊樓房改建政策另行制定。

　　要點二

　　改建建筑使用功能提升

　　簡易樓可適當增加廚衛(wèi)面積

　　《意見》提出，因要統(tǒng)籌考慮總規(guī)、街區(qū)控規(guī)等指標，原則上居民戶數(shù)比現(xiàn)狀不增加，不減少原居民房屋的居住面積，簡易樓等非成套住宅按照成套住宅設(shè)計，可適當增加居民廚房、衛(wèi)浴面積，重點解決建筑使用功能提升問題。

　　“允許增加建筑規(guī)模，既不是無限增加，也不是變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，而是要根據(jù)規(guī)劃條件和場地條件等情況，具備條件的可適度增加建筑規(guī)模?！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)負責人解釋到，危舊樓房改建工作必須以北京新版城市總規(guī)、分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，遵循區(qū)域總量平衡、戶數(shù)不增加的基本原則，以排除居住危險和安全隱患，推進城市有機更新為根本出發(fā)點和落腳點，適當改善居民居住條件。

　　同時，《意見》還指出，依據(jù)街區(qū)控規(guī)集約利用土地資源，可適當利用地下空間、騰退空間和閑置空間補建區(qū)域經(jīng)營性和非經(jīng)營性配套設(shè)施，但也同步規(guī)定了限制條件：其中經(jīng)營性配套設(shè)施用地通過協(xié)議出讓方式供應(yīng)，增加的配套設(shè)施由區(qū)政府統(tǒng)籌安排使用，不得改變使用用途。

　　要點三

　　改建資金采取成本共擔模式

　　特定條件居民要分攤部分改造成本

　　具體實施環(huán)節(jié)，改建項目誰來出錢？《意見》明確，采取“成本共擔”模式，改建資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會機構(gòu)等多主體籌集，可通過政府專項資金補助、產(chǎn)權(quán)單位出資、居民出資、公有住房出售歸集資金、經(jīng)營性配套設(shè)施出租出售等多種方式解決。

　　方式一，是政府補助。改建項目納入老舊小區(qū)綜合整治范圍，按照老舊小區(qū)綜合整治市區(qū)財政支持政策以及基礎(chǔ)設(shè)施改造補助政策執(zhí)行。

　　方式二，是居民出資。對承租公房的居民，有獲取改造后房屋產(chǎn)權(quán)意愿的，應(yīng)負擔房屋改造的部分成本。其中，原面積部分，負擔成本不高于綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補助之外的不足部分；改建后新增面積部分，按照不低于綜合改建成本負擔，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格70%左右負擔。

　　居民出資的情況包括以下幾種情形：居民因經(jīng)濟困難無力負擔的，可繼續(xù)承租改建后的房屋。原房屋面積部分，繼續(xù)按照公房租金標準收取租金；改建后新增面積部分，按照公租房租金標準收取租金。

　　對原住房為已購公房或商品房的居民，應(yīng)負擔原住房面積部分的綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補助之外的不足部分，改建后房屋新增面積部分的成本按照不低于綜合改建成本負擔，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格70%左右負擔。

　　方式三，是產(chǎn)權(quán)單位出資。房屋產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)切實履行產(chǎn)權(quán)人責任，歸集的售房資金應(yīng)用于改建項目。

　　要點四

　　危舊樓房改建“房本”有著落

　　承租公房居民可出資獲得房屋產(chǎn)權(quán)

　　改建項目的“房本”如何辦理？《意見》在“產(chǎn)權(quán)登記與物業(yè)管理”一欄進行了明確。

　　根據(jù)《意見》，項目改建完成后實施主體可以申請國有建設(shè)土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，單套住房包括新增建設(shè)面積在內(nèi)，房屋性質(zhì)統(tǒng)一登記為“按照經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)管理”。

　　其中，原住房已轉(zhuǎn)為商品房、已購公房的部分，在辦理不動產(chǎn)權(quán)登記時進行注記，上市轉(zhuǎn)讓時商品房部分無需繳納地價款，新增面積部分應(yīng)繳納。公共服務(wù)配套房屋由政府投資，產(chǎn)權(quán)歸區(qū)政府所有，首次登記后實施主體應(yīng)向區(qū)政府指定部門無償移交。

　　承租公房的居民，有獲取改造后房屋產(chǎn)權(quán)意愿的，應(yīng)負擔房屋改造的部分成本。其中，原面積部分，負擔成本不高于綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補助之外的不足部分；改建后新增面積部分，按照不低于綜合改建成本負擔，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格70%左右負擔，具體標準由區(qū)政府制定。

　　已購公房或商品房的居民，應(yīng)負擔原住房面積部分的綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補助之外的不足部分，改建后房屋新增面積部分的成本按照不低于綜合改建成本負擔，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格70%左右負擔。

　　在物業(yè)管理方面，改建項目應(yīng)在改建方案中明確建立規(guī)范的物業(yè)管理，項目改建完成后業(yè)主按照規(guī)定繳納住宅專項維修資金和物業(yè)服務(wù)費，其中單棟樓房可建立以棟為單位的物業(yè)管理服務(wù)。

　　要點五

　　與申請式退租和住房保障政策銜接

　　回遷房產(chǎn)權(quán)參照經(jīng)適房管理

　　根據(jù)《意見》，危舊樓房的改建還將與申請式退租和住房保障政策銜接。在申請式退租方面，列入就地改建的項目，居民可以自愿選擇原址回遷或外遷。

　　具體來看，居民自愿選擇原址回遷，并獲得房屋產(chǎn)權(quán)的，《意見》明確，包括新增建設(shè)面積在內(nèi)，單套房屋性質(zhì)統(tǒng)一登記為“按照經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)管理”。

　　據(jù)了解，若居民在取得不動產(chǎn)權(quán)登記證后選擇上市交易，需要繳納3%的地價款。但針對原住房已轉(zhuǎn)為商品房、已購公房的部分，在辦理不動產(chǎn)權(quán)登記時進行注記，上市轉(zhuǎn)讓時商品房部分無需繳納地價款，新增面積部分應(yīng)繳納。

　　要點六

　　自愿外遷居民也有保障

　　可申請共有產(chǎn)權(quán)房

　　若居住在危舊樓房內(nèi)的居民不愿意回遷到原址，《意見》明確：可外遷。

　　根據(jù)規(guī)定，居民自愿選擇外遷的，在領(lǐng)取貨幣補償后，可參照北京市管公房申請式退租政策，申請由區(qū)政府提供的共有產(chǎn)權(quán)房和公租房。

　　此外，對于長期居住在項目范圍自建房內(nèi)，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房的居民，可優(yōu)先配租公租房或購買共有產(chǎn)權(quán)房解決家庭住房困難。

　　要點七

　　改建須征詢居民意見

　　九成居民同意后改建方可推進

　　和老舊小區(qū)的改造類似，危舊樓房的改建也會公開透明，并充分征詢居民意見。

　　根據(jù)《意見》內(nèi)容，改建項目在確定實施主體、居民改建意愿摸底調(diào)查、改建設(shè)計方案和實施方案擬定、改建協(xié)議內(nèi)容等工作中都要充分征求居民意見。其中，改建意向摸底、改建設(shè)計以及實施方案征詢需經(jīng)不低于總戶數(shù)三分之二的居民同意，改建協(xié)議內(nèi)容需經(jīng)不低于90%的居民同意，項目方可推進。

　　根據(jù)《意見》明確的工作流程，在就上述內(nèi)容充分征求居民意見后，實施主體便可與居民簽訂改建協(xié)議，改建項目范圍內(nèi)不低于90%的居民同意簽訂改建協(xié)議后，協(xié)議方可生效，協(xié)議生效后啟動居民周轉(zhuǎn)搬遷。未達到簽約比例的，改建項目自動終止。

　　最后，經(jīng)區(qū)發(fā)展改革、規(guī)劃自然資源、住建部門優(yōu)化簡化審批程序，根據(jù)本區(qū)改建項目的建設(shè)程序辦理立項、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工、竣工備案、不動產(chǎn)登記等必要手續(xù)。

（責任編輯：常丹丹 HO016）