??危舊樓房的居民有望通過建筑有機更新來提升居住品質(zhì)。昨天上午，市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，提出在遵循區(qū)域總量平衡、戶數(shù)不增加的原則下，簡易住宅樓和經(jīng)鑒定沒有加固價值的危舊樓房可通過拆除重建方式提升使用功能，具備條件的還可適當增加建筑規(guī)模，簡易樓等非成套住宅可適當增加廚房、衛(wèi)浴面積。

??試點文件明確，經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門認定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測單位鑒定沒有加固價值或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，可通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造。

??建設規(guī)模上，改建項目原則上居民戶數(shù)比現(xiàn)狀不增加，不減少原居民房屋的居住面積，簡易樓等非成套住宅按照成套住宅設計，可適當增加居民廚房、衛(wèi)浴面積，重點解決建筑使用功能提升問題。同時，依據(jù)街區(qū)控規(guī)集約利用土地資源，可適當利用地下空間、騰退空間和閑置空間補建區(qū)域經(jīng)營性和非經(jīng)營性配套設施。

??資金籌措上，采取“成本共擔”模式，改建資金由政府、產(chǎn)權單位、居民、社會機構(gòu)等多主體籌集，可通過政府專項資金補助、產(chǎn)權單位出資、居民出資、公有住房出售歸集資金、經(jīng)營性配套設施出租出售等多種方式解決。

??試點文件要求，各區(qū)政府要對本區(qū)簡易樓及無加固價值的危舊樓房現(xiàn)狀進行摸底調(diào)查，分析房屋現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有控規(guī)條件和風貌保護等要求，選定試點樓棟或片區(qū)。

??焦點解讀

??建筑規(guī)模增加必須適度

??為改善居民居住條件，危舊樓房改建后可增加建筑規(guī)模。試點文件中的這句話，應該如何理解？“允許增加建筑規(guī)模，既不是無限增加，也不是變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，而是要根據(jù)規(guī)劃條件和場地條件等情況，具備條件的可適度增加建筑規(guī)模?！笔凶〗ㄎ嚓P負責人解釋道，危舊樓房改建工作必須以北京新版城市總規(guī)、分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，遵循區(qū)域總量平衡、戶數(shù)不增加的基本原則，以排除居住危險和安全隱患，推進城市有機更新為根本出發(fā)點和落腳點，適當改善居民居住條件。

??什么是適當改善居住條件？“比如文件要求，簡易樓等非成套住宅必須要按照成套住宅設計，可增加廚房、衛(wèi)浴面積，這就是從提升房屋使用功能的角度來考慮?！鄙鲜鲐撠熑苏f。

??承租公房居民可出資獲房屋產(chǎn)權

??危房改建居民怎么出錢？這是許多住戶最關心的問題。試點文件針對擁有產(chǎn)權的住戶和沒有產(chǎn)權的住戶兩種情況分別提出方案。

??首先，承租公房的居民，有獲取改造后房屋產(chǎn)權意愿的，應負擔房屋改造的部分成本。其中，原面積部分，負擔成本不高于綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權單位補助之外的不足部分；改建后新增面積部分，按照不低于綜合改建成本負擔，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格70%左右負擔，具體標準由區(qū)政府制定。

??當然，因經(jīng)濟困難無力負擔的居民也可繼續(xù)承租改建后的房屋。原房屋面積部分，繼續(xù)按照公房租金標準收取租金；改建后新增面積部分，按照公租房租金標準收取租金。

??其次，已購公房或商品房的居民，應負擔原住房面積部分的綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權單位補助之外的不足部分，改建后房屋新增面積部分的成本按照不低于綜合改建成本負擔，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格70%左右負擔，具體標準由區(qū)政府制定。

??“要不要居民出錢，成本標準是什么，相關內(nèi)容都會在改建實施方案中予以明確，并征詢居民意見?！毕嚓P負責人表示。

??九成居民同意改建方可推進

??具體到某一棟危舊樓房，如何推動改建？試點文件規(guī)定，改建項目推進前，必須經(jīng)過確定實施主體、居民改建意愿摸底調(diào)查、改建設計方案和實施方案擬定、方案公示并征詢居民意見、簽訂改建協(xié)議等幾個階段。其中，改建意向摸底、改建設計以及實施方案征詢需經(jīng)不低于總戶數(shù)三分之二的居民同意，改建協(xié)議內(nèi)容需經(jīng)不低于90%的居民同意，項目方可推進。

??記者注意到，改建實施方案中除了要有改建范圍、內(nèi)容、資金籌措方式、安置方式、居民參與決策程序等內(nèi)容外，還應明確物業(yè)管理和收費的內(nèi)容，項目改建完成后業(yè)主需按照規(guī)定繳納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費。

??回遷房產(chǎn)權參照經(jīng)適房管理

??實施危舊樓房改建，居民可自愿選擇原址回遷或外遷。居民自愿選擇原址回遷，并獲得房屋產(chǎn)權的，試點文件明確，包括新增建設面積在內(nèi)，單套房屋性質(zhì)統(tǒng)一登記為“按照經(jīng)濟適用房產(chǎn)權管理”。

??據(jù)了解，若居民在取得不動產(chǎn)權登記證后選擇上市交易，需要繳納3%的地價款。但針對原住房已轉(zhuǎn)為商品房、已購公房的部分，在辦理不動產(chǎn)權登記時進行注記，上市轉(zhuǎn)讓時商品房部分無需繳納地價款，新增面積部分應繳納。

??自愿外遷居民可申請共有產(chǎn)權房

??若居住在危舊樓房內(nèi)的居民不愿意回遷到原址，還有其他方式么？試點文件也給出了一個選擇：外遷。根據(jù)規(guī)定，居民自愿選擇外遷的，可參照我市直管公房申請式退租政策執(zhí)行，符合條件的，可以購買共有產(chǎn)權住房或者承租公租房。換句話說，自愿選擇外遷的危舊樓房住戶，在領取貨幣補償后，可以申請由區(qū)政府提供的共有產(chǎn)權房和公租房。

??此外，對于長期居住在項目范圍自建房內(nèi)，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房的居民，可優(yōu)先配租公租房或購買共有產(chǎn)權房解決家庭住房困難。

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