起底網(wǎng)紅城市③ | 皮肚面的誘惑：南京的房子誰買得起？

來源：智能家居時間：2020-07-01 10:00

　　“你牽著我走進(jìn)金陵飯店(601007,股吧)

　　點(diǎn)了一碗熱呼呼的皮肚面

　　兩個人聊得嬉皮笑臉

　　對未來沒概念也不想要有概念

　　腦子里只關(guān)心湯面會不會太咸”

　　江南佳麗地，金陵帝王州，南京以深厚的文化底蘊(yùn)彰顯著自己獨(dú)特的魅力，王力宏即興而作的這首《南京南京》曾一時引爆網(wǎng)絡(luò)，喚起人們對南京的關(guān)注，不過，真正讓南京矚目的還是今年。

　　年初至今，疫情橫行，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成巨大沖擊，一季度國內(nèi)GDP罕見出現(xiàn)負(fù)增長，降幅達(dá)6.8%，幾乎所有主要城市經(jīng)濟(jì)都呈現(xiàn)衰退，但南京實(shí)現(xiàn)了逆勢上漲，一季度南京GDP實(shí)現(xiàn)1.6%的正增速，是唯一一個保持增長的萬億規(guī)模經(jīng)濟(jì)體量城市。

　　除硬核實(shí)力，人們對南京的另一個關(guān)注點(diǎn)是其樓市，在疫情后的復(fù)工復(fù)產(chǎn)過程中，南京樓市表現(xiàn)亮眼，出現(xiàn)了萬人搖號、開發(fā)商“搶地”、房價上漲等現(xiàn)象，真正上演了一幕逆勢飄紅。

　　中簽率只有1.3%

　　“以江畔都會上城為例，報名人數(shù)有11823組，房源只有156套，中簽率 1.3%。”小玉覺得這套房子大多數(shù)人都是陪跑，但沒辦法，南京的幾個熱門樓盤幾乎都這樣，買到要靠運(yùn)氣。

　　小玉是南京本地人，像她這樣的改善購房者在南京有很多，她覺得現(xiàn)在是合適的購房時機(jī)，這次疫情讓她明白房子的安全性特別重要，她想買一個獨(dú)立性更高的聯(lián)排產(chǎn)品。

　　金基集團(tuán)品牌總監(jiān)李匯豐也有同感，有些項(xiàng)目甚至還沒開盤，關(guān)注度就已經(jīng)很高，比如南京南部新城的大校場板塊，由于過去幾年一直沒有樓盤供應(yīng)，現(xiàn)在出現(xiàn)一些新盤，還沒有正式開放，對外釋放的價格大約5萬/平，據(jù)說意向客戶已達(dá)四五千組，熱度非常高。

　　南京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，南京全市住宅類銷售面積270.52萬平方米，同比增長21.4%，其中，占住宅銷售面積的78.3%的90平米-144平米大戶型銷售面積同比增長45.2%。

　　此外，南京房價也出現(xiàn)上漲。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月，南京新房價格指數(shù)環(huán)比上漲1.8%，成為全國房價增速最快的城市之一，5月南京新房價格指數(shù)保持1.2%的高增速，仍居全國前列。

　　南京樓市熱度較高主要與限售政策有關(guān)。據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商介紹，除了偏遠(yuǎn)的郊區(qū)盤，南京新房和二手房價格倒掛現(xiàn)象很嚴(yán)重，尤其是很多好位置的樓盤，比如核心區(qū)售價限價3萬，但周邊二手房有些已經(jīng)賣到4萬多，新房買到就是賺到，所以大家買房積極性比較高。

　　另一個很重要的原因是供需水平，據(jù)李匯豐介紹，南京的新房庫存水平一直在4萬套左右，南京歷史上最高的庫存大約5.5萬套，最低的大約2.3萬套，供應(yīng)量一直比較有限，特別是主城區(qū)，再加上限價，好位置的樓盤基本都會賣的不錯。

　　地價平均漲了1000元

　　疫情發(fā)生后，讓購房者加速入市的還有一個重要原因，即地價上漲。

　　在小玉看來，疫情得到控制后，南京樓市迅速反彈，4月初開始，南京地價開始上漲，大家都覺得未來南京房價肯定不會降，所以都紛紛出手買房，導(dǎo)致市場熱度迅速升高。

　　南京土地市場多熱呢？一般情況下，多家開發(fā)商搶地會導(dǎo)致土地價格升高，而超出原本土地成本價格的部分，稱為溢價，溢價率越高，就意味著拿地成本就越高。根據(jù)中指院提供的數(shù)據(jù)顯示，截止目前，南京總計(jì)成交了38宗住宅地塊，其中有12宗地塊的溢價率超過30%，有4宗地塊的溢價率甚至超過40%。

　　不僅如此，在南京拿地的都是恒大、萬科、融創(chuàng)、龍光等品牌房企，這些房企紛紛加碼南京，更進(jìn)一步提升了人們對南京樓市的信心。據(jù)某房企拿地負(fù)責(zé)人介紹，房企拿地主要是通過地塊周邊的項(xiàng)目去化情況評判土地價值，如果樓盤賣得好，地價一般就會很高，如果地塊周邊房價不低，大家肯定會去搶。

　　“開發(fā)商對南京市場預(yù)期比較高，南京購買力比較充足，好位置的樓盤，價格已經(jīng)不低，但想購買的人還是非常多?！?

　　在這種激烈的爭奪中，南京地價隨之上漲。中指院數(shù)據(jù)顯示，截止6月19日，南京宅地市場的平均樓面價約為11866元/平，已經(jīng)連續(xù)三年上漲，比2019年平均每平方米漲了約1000元。

　　6月5日，南京首次推出“限房價、競地價”地塊，外界認(rèn)為，該價格設(shè)定對應(yīng)到南京各片區(qū)的房價有一定幅度的下調(diào)。不過，新政對于南京樓市未來的影響目前還很難說。李匯豐認(rèn)為，政策對精裝修的限價有一些不確定因素，如果給精裝房一個寬泛的范圍，開發(fā)商還有一定的空間。

　　某品牌開發(fā)商項(xiàng)目經(jīng)理謝總認(rèn)為，開發(fā)商拿地要評判樓盤限價和土地價格之間的利潤情況，土地新政對開發(fā)商影響比較大，但不用擔(dān)心購房者，因?yàn)榧幢阆迌r，南京市場還是倒掛，市場熱度不會減少。

　　3.1萬的房價算高嗎？

　　根據(jù)房天下提供的房價地圖顯示，2020年6月南京房價為31562元/平方米，這樣的房價高嗎？

　　“均價3萬多，南京房價很高?！碑厴I(yè)后留在南京的小杰表示，自己今年30歲，月收入1萬，這樣的收入在南京還不錯，但在南京主城區(qū)買房壓力很大，只能考慮偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子，即便這樣，稍微不錯的房子也要2萬左右，需要家里幫忙才行。

　　“稍微有點(diǎn)高，但也沒有完全不正?！薄Ｖx總表示，南京主城區(qū)面積較小，只有6587平方千米，只有其他市的一半或三分之二，這制約了一些購房需求，導(dǎo)致南京主城區(qū)的需求比較大，但供應(yīng)較少，因此主城區(qū)房價比較高，這是南京自身存在的一些問題。

　　“南京的樓市特點(diǎn)是房價上下兩頭不貴，但中間有些貴，單價3.5萬才能買到主城區(qū)好一點(diǎn)的房子，3萬的樓盤比價難找?！泵襟w人小白認(rèn)為，南京房價最高約7-8萬元/平方米，相比杭州和鄭州等地的高端盤，最高房價不高，在南京，房子總價超過800萬，基本就很難銷售。

　　當(dāng)前，南京樓市存在的問題是庫存分布不均。據(jù)李匯豐介紹，目前，南京樓市庫存大約4.6萬套，屬中等水平，這些庫存主要位于遠(yuǎn)郊，其中，江寧區(qū)庫存高達(dá)1.3萬套。

　　雖然土地開始限價，但人們對南京樓市依然充滿信心，穩(wěn)步上漲是大多數(shù)人對南京樓市的預(yù)判。有業(yè)內(nèi)人士表示，熱門區(qū)域和優(yōu)質(zhì)樓盤會賣的非常好，但一般區(qū)域的普通樓盤可能會表現(xiàn)平平。

　　是什么在支撐南京樓市？

　　南京樓市未來會呈現(xiàn)什么樣的趨勢？要想弄明白這個問題，需要先看看南京樓市的基本構(gòu)成。

　　本地人改善購房，這是南京樓市的重要特點(diǎn)，前幾年國內(nèi)盛行炒房之風(fēng)，直接導(dǎo)致樓市泡沫風(fēng)險加劇，而南京市場可以說是一個沒有受到外地投資者“侵襲”的地方，市場相對健康，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。

　　不僅如此，南京對外地人的吸引力非常強(qiáng)勁。公開數(shù)據(jù)顯示，到2019年末，南京實(shí)有人口1031.22萬人，比上年末增加42.98萬人，更重要的是，南京戶籍人口總數(shù)有加速提升的趨勢，2017年和2018年，南京戶籍人口每年新增約20萬人。

　　數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計(jì)局

　　用當(dāng)?shù)厝说脑拋碚f，這些新增人口都是剛需客群，過幾年就會成為改善客群，得益于源源不斷的人口增長，南京樓市會持續(xù)向好。

　　那么，為什么南京對人口有這么強(qiáng)的吸引力？在小杰看來，能提供好的工作機(jī)會，這是南京最吸引他的一點(diǎn)，他很看好南京的發(fā)展，2019年南京GDP 為14030.15億元，增速高達(dá)9.44%，今年一季度，南京以38204.8元的人均GDP超過蘇州、杭州、上海等地，成為長三角城市群的人均GDP冠軍。

　　不僅是小杰，他的很多外地同學(xué)在南京畢業(yè)后都留了下來，據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京高校在讀學(xué)生規(guī)模大約80余萬，每年有大批外地戶籍畢業(yè)生選擇留在南京。

　　小杰很喜歡南京這個城市，覺得這里很適合居住，南京承載著了太多中國文化意象，無數(shù)文人騷客用華美的詩詞歌賦吟詠過這座城市，這種文化底蘊(yùn)在潛移默化中形成了南京的氣質(zhì)，那就是包容和博愛，這一點(diǎn)很吸引小杰，也讓他更容易找到城市的歸屬感。

　　三十而立，小杰覺得是時候安定下來，他已經(jīng)跟家人商量好今年在南京買套房子，然后跟相戀多年的女友結(jié)婚，勇敢邁入人生的新階段。

本文首發(fā)于微信公眾號：90度地產(chǎn)。文章內(nèi)容屬作者個人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：董云龍）