前幾天，我寫過關(guān)于房貸定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的文章，引起了不少朋友的關(guān)注。

今年房貸轉(zhuǎn)換LPR合同將在8月31日結(jié)束，離現(xiàn)在還有2個月的時間，不管是浮動利率還是固定利率，每個人的情況不同，關(guān)鍵看自己的執(zhí)行利率、還貸期限，并沒有“一刀切”的定論。

如何轉(zhuǎn)換暫且放在一旁不談，讓我驚訝的是，關(guān)于房貸的話題，能引起如此大的關(guān)注度，只能說明一個事實：

我們周圍的家庭，幾乎都已經(jīng)背上房貸了。

根據(jù)上海證券報的統(tǒng)計，目前我國存量商貸大概有6000多萬筆，加上公積金貸款的人數(shù)，說是4億“房奴”并不過分。

根據(jù)澎湃新聞6月中旬發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年末，住房貸款余額29.8萬億元，占全部居民債務(wù)總額比例高達53.9%。

也就是說，我國一半以上的貸款，全都是由房貸貢獻的。

從增量來看，2008-2019年，住戶部門貸款增長了49.6萬億元，其中個人住房貸款余額增長26.8萬億元，占比達54%，貢獻了主要增長，并且其年平均增速超過了居民杠桿總體增速。

更重要的是，2008-2019年，短期消費貸款的年平均增速為33.45%，尤其是2016-2018年，短期消費貸增速大幅超越住房部門貸款增速。

顯然，因為棚改、貨幣寬松、樓市松綁等多個因素，2016-2018年的樓市，有大量的購房者，都在透支自己的財力，借用短期消費貸充當(dāng)首付，加杠桿沖進樓市買房。

一套100萬的房子，正常首付需要30萬，在開發(fā)商首付分期、二手房高評高貸、借錢買房的風(fēng)氣下，很多人首付不到10萬就能買房，從3倍杠桿直接擴大到10倍杠桿，買到房子的同時，月供壓力也直線上升。

由此帶來的后果，是“社會消費”被抑制。

經(jīng)濟學(xué)家李迅雷曾說過，對房產(chǎn)持有者來說，房價上漲是有利于消費的，身家快速膨脹，消費習(xí)慣也會變得大手大腳，2015-2017這一波行情，還帶動了家具、家電、裝修各個行業(yè)的快速繁榮。

但是，一旦房價步入平穩(wěn)或“穩(wěn)中有降”，當(dāng)“財富幻覺”消失后，各行各業(yè)的消費便會被拖累，換言之：房貸壓力下，都不敢花錢了。

我們不妨參考一下專家的觀點。

6月23日，CMF宏觀經(jīng)濟熱點問題研討會（第7期）舉行，中國人民大學(xué)國家經(jīng)濟學(xué)教材建設(shè)重點研究基地執(zhí)行主任、中國宏觀經(jīng)濟論壇（CMF）主要成員陳彥斌出席并演講。

陳彥斌指出：從居民人均消費支出來看，剔除價格因素的實際增速從2014年的7.5%下滑至2019年的5.5%，接近該指標(biāo)公布以來的最低值。

其中，2019年城鎮(zhèn)居民人均消費支出實際增速為4.6%，較同期農(nóng)村居民人均消費支出實際增速低了近2個百分點，也就是說城里人比農(nóng)村人“更不敢花錢”。

從最關(guān)鍵的社零總額指標(biāo)來看，剔除價格因素的實際增速從2012年的12.1%下滑至2019年的6%，觸及2008年以來的最低點。

問題出在哪？

當(dāng)然是房貸。

有一個數(shù)據(jù)值得重視：居民債務(wù)收入比。

我查了一下這個數(shù)據(jù)的計算方法，央行上海總部公開市場操作部韓東萌曾發(fā)文解釋過這個指標(biāo)，債務(wù)收入比=（年度或月度需償還的債務(wù)/同期收入）×100%。

值得注意的是，采用居民部門債務(wù)占居民可支配收入的比重來計算，2019年中國這一指標(biāo)已經(jīng)高達128.5%，超出美國同期水平20個百分點左右。

回到上文我們提到的那個數(shù)字：2019年房貸余額已經(jīng)逼近30萬億，占所有貸款的50%以上，高達128%的債務(wù)收入比，實質(zhì)上是由房貸導(dǎo)致的。

陳彥斌提到的另一個數(shù)據(jù)，更讓人哭笑不得。

從國際對比來看，2018年中國居民部門消費率僅為39%，而同期世界平均水平達到了58%。

發(fā)達經(jīng)濟體中，美國和英國的居民部門消費率更是分別高達68%和66%。

新興市場和發(fā)展中經(jīng)濟體中，巴西和印度的居民部門消費率也分別高達64%和59%。

數(shù)據(jù)不會說謊，因為月供和房貸，“有房族”、攢錢買房的剛需、掏空六個錢包的家庭，他們的消費率只有39%，連印度都不如。

因此，降杠桿、降負債、降低房貸壓力，才是下一步提振消費的關(guān)鍵。

值得慶幸的是，我們已經(jīng)看到了調(diào)控逐步發(fā)力。

比如，以集體土地入市為“引子”，大幅增加保障房、租賃房用地供應(yīng)。

比如，不再依賴棚改、大拆大建發(fā)展房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)而將投資引到“舊改”上，提高居住品質(zhì)的同時，還能拉動就業(yè)和投資。

比如，房產(chǎn)稅一直“箭在弦上”、央行銀保監(jiān)會封堵投機資金買房的“口子”、大幅縮減人口流出城市的供地，從供給端改善樓市結(jié)構(gòu)。

這個過程并不是短期就能一蹴而就的，但我相信，用不了太長時間，困擾大部分國人的房貸壓力，會被逐步稀釋的。

來源：藍白觀樓市

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