恒大欠了1.95萬億，錢都去哪了？

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-18 07:20

據(jù)說恒大欠了1.95萬億、碧桂園欠了1.76萬億，萬科欠了1.52萬億、綠地1.24萬億、融創(chuàng)9300多億......哪個(gè)開發(fā)商都不少于幾千億。1.97萬億是多少錢呢？鄭爽的日薪是208萬，想要達(dá)到1.97萬億需要工作2595年，也就是說得從周朝開始全年無休。

有人便看到這里心生疑問，開發(fā)商沒錢，投資的恒大信托理財(cái)?shù)腻X也沒了，錢都去哪里了呢？

所有的錢都是從銀行出來的。你拿30萬繳納首付，貸款70萬購(gòu)房，銀行就放出70萬貸款。開發(fā)商拿到100萬，用于交稅、給建筑公司、銷售公司等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上各類公司。

最終這100萬進(jìn)入了房地產(chǎn)老板、建筑公司老板、銷售公司老板以及產(chǎn)業(yè)鏈上各類公司員工的口袋。繳納的稅款，則被用于給老師發(fā)工資，修路建橋，政府公務(wù)員開支，軍隊(duì)建設(shè)等等。

我此前講過《房子是貨幣的蓄水池，還是水龍頭？》，通過房地產(chǎn)，銀行把居民的儲(chǔ)蓄加杠桿向社會(huì)釋放資金，房地產(chǎn)是貨幣的水龍頭。

如果按照古典經(jīng)濟(jì)學(xué)講，貨幣增加與商品增加相匹配。把牛皮變成皮衣、皮鞋，增加了牛皮的價(jià)值，就需要對(duì)牛皮制品進(jìn)行計(jì)價(jià)，這就需要增加貨幣量。

但是通過制造商品增加貨幣的速度太慢，貨值太低。一套房子幾十萬，幾百萬，這就可以增發(fā)更多貨幣。

在《要投資房地產(chǎn)發(fā)財(cái)么？?jī)A家蕩產(chǎn)那種！》一文中，我有舉例：100戶居民，購(gòu)房只花了6500萬，但是現(xiàn)在人均200萬元的房產(chǎn)，總價(jià)值2億元。這正是房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的財(cái)富增加。

這就是大家所說的“蓄水池”概念。但是房?jī)r(jià)下跌后，這2億元的財(cái)富就會(huì)直接縮水，比如房?jī)r(jià)腰斬，就會(huì)變成1億元。但是并不意味著市場(chǎng)上的錢就多出1億元。因?yàn)槟?億本來就是虛的。

所以，房?jī)r(jià)下跌不會(huì)導(dǎo)致物價(jià)上漲，只會(huì)導(dǎo)致物價(jià)下跌。因?yàn)?，房租成本以及各類相關(guān)成本都會(huì)因房?jī)r(jià)下跌而下跌。所以，房?jī)r(jià)下跌對(duì)居民生活來說，是一件好事。日本房?jī)r(jià)下跌70%之后，日本物價(jià)20多年來沒有上漲，一直十分平穩(wěn)。

現(xiàn)在之所以不敢再像2008年，2015年那樣救市，是因?yàn)橥ㄟ^樓市增發(fā)的貨幣量已經(jīng)十分巨大，居民人人背上貸款。有個(gè)數(shù)據(jù)是，房貸的占比已經(jīng)到了居民儲(chǔ)蓄的70%以上，居民無法繼續(xù)加杠桿了。

這就像是一輛上坡的汽車，油門已經(jīng)踩到底，如果再繼續(xù)踩，可能直接拉爆了。所以，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的債務(wù)問題，只能讓開發(fā)商想辦法解決。而且銀行已經(jīng)對(duì)恒大的債務(wù)提前進(jìn)行了保全和賬戶凍結(jié)，只要銀行不出問題，就不會(huì)有系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

至于購(gòu)買恒大理財(cái)?shù)模I了恒大房子的人，以及恒大的供應(yīng)商們，只能聽天由命，自認(rèn)倒霉了。

我一直提示樓市風(fēng)險(xiǎn)，遭到許多讀者的批評(píng)，甚至辱罵?，F(xiàn)在終于可以給樓市下結(jié)論了：

第一，房地產(chǎn)的上行周期結(jié)束了。從房產(chǎn)數(shù)量看，城市已經(jīng)建設(shè)完成，郊區(qū)和三四線城市庫(kù)存嚴(yán)重過剩，空置率十分可怕。很多三四線城市的房子，100年不再建設(shè)都住不完。

而且很多地方已經(jīng)演化出通過免費(fèi)旅游詐騙老人買房的產(chǎn)業(yè)鏈。如下圖：

這些郊區(qū)和小城的房子多可怕呢？看下圖：

從人口看，2021年開始人口會(huì)出現(xiàn)減少，老年人口增加，死亡人口每年1000多萬，會(huì)騰出許多房產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的主要營(yíng)收依靠建設(shè)新房子和漲價(jià)。如果沒有那么多的建設(shè)需求，其營(yíng)收增長(zhǎng)就無法維系，其市值就面臨崩塌。

而且由于房子銷量下滑，庫(kù)存量大，房地產(chǎn)公司回款速度慢，導(dǎo)致前期擴(kuò)張欠下的巨額債務(wù)面臨償還困難的情況。現(xiàn)在的樓市可謂是寒冬中的寒冬。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)不具備轉(zhuǎn)型能力。

股價(jià)持續(xù)上漲的企業(yè)，依靠的是業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)張，市場(chǎng)的擴(kuò)張，技術(shù)創(chuàng)新提高利潤(rùn)。比如，騰訊公司，上市以來漲了1000多倍，還在以年20%以上的增長(zhǎng)率繼續(xù)增長(zhǎng)。這是因?yàn)橛螒驑I(yè)務(wù)拓展到海外，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和金融業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，推動(dòng)了營(yíng)收和利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)。

前幾年，萬科、恒大、碧桂園都在搞房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型文旅、機(jī)器人、汽車之類的，最后大家發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的結(jié)果仍然是變個(gè)花樣蓋房子賣房子。

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)收增長(zhǎng)，依靠不斷蓋新房，利潤(rùn)增長(zhǎng)靠房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。而接下來面臨的是新建房產(chǎn)面積下跌，以及全國(guó)上下房?jī)r(jià)泡沫巨大，所以根本無法繼續(xù)增長(zhǎng)了。

第三，行業(yè)沒落，行業(yè)內(nèi)企業(yè)難幸免。有人說，小開發(fā)商死了，大開發(fā)商就會(huì)馬太效應(yīng)。這個(gè)說法十分可笑。

中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫十分巨大。而解決房地產(chǎn)泡沫的最有效辦法是，利用經(jīng)濟(jì)發(fā)展化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

這個(gè)行業(yè)目前處于冰封狀態(tài)，也不會(huì)回暖，不敢回暖。最好的結(jié)果是冰封，也可能出現(xiàn)最差的結(jié)果!

整個(gè)行業(yè)都在走下坡路，一榮俱榮一損俱損，所有企業(yè)都無法幸免。那些負(fù)債率高，償債能力差，風(fēng)控差的房地產(chǎn)公司必然先倒下。而其他地產(chǎn)公司，好日子也一去不復(fù)返。地產(chǎn)公司老板將徹底離開中國(guó)富豪排行榜，地產(chǎn)股再也不是優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

最近恒大的事情，可以回顧文章：要投資房地產(chǎn)發(fā)財(cái)么？?jī)A家蕩產(chǎn)那種！

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（責(zé)任編輯：李顯杰）