每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年以來，出險房企的債務(wù)重組不斷提速。7月16日，《每日經(jīng)濟新聞》記者獲取的三份文件顯示，在6月27日至7月11日召開的持有人會議上，“H20旭輝3”“H20旭輝2”“H21旭輝01”三只債券的持有人投票通過了《關(guān)于本期債券重組的議案》，三筆債券總規(guī)模約30.9億元，這距離旭輝集團(tuán)債券重組優(yōu)化公告發(fā)布還不到一周。

今年以來，房企債務(wù)重組加速推進(jìn)。如龍光集團(tuán)21筆公司債券及資產(chǎn)支持證券重組議案獲得投資人表決通過，涉及本金余額合計219.6億元；而時代中國、融創(chuàng)中國等房企境外債重組已基本獲債權(quán)人通過，等待聆訊。

中指研究院監(jiān)測顯示，截至目前，包括融創(chuàng)中國、中梁控股、佳兆業(yè)、禹洲集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、時代中國、金科股份等在內(nèi)的十余家出險房企的債務(wù)重組或重整獲批。初步測算，上述房企如重組成功，化債總額將達(dá)數(shù)千億元。

“目前來看，出險房企債務(wù)重組成功將有助于緩釋風(fēng)險，但企業(yè)真正走出危機，還需要市場回暖作為根基?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，企業(yè)基本面獲得改善，才能夠避免重復(fù)展期或者重復(fù)重組。

出險房企風(fēng)險化解提速

7月10日，龍光集團(tuán)公告宣布，公司全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司境內(nèi)債券重組已完成投票，涉及的21筆公司債券及資產(chǎn)支持證券重組議案均獲得投資人表決通過，涉及本金余額合計219.6億元，涵蓋公司債券及資產(chǎn)支持證券等各類債券品種。

這也就意味著，自6月20日向投資人公布境內(nèi)債重組議案后，龍光集團(tuán)僅用了20天時間便完成了境內(nèi)債二度重組。

龍光集團(tuán)公告顯示，本次重組獲得投資人高度支持，大部分債券表決提前通過。重組方案涵蓋了特定資產(chǎn)、資產(chǎn)抵債、現(xiàn)金回購、債轉(zhuǎn)股及留債等五大選項，其中現(xiàn)金回購比例由此前的15%提升至18%，資產(chǎn)抵債比例提升10個百分點至35%，留債展期期限則從9.5年縮短至8年。

“下一步，將根據(jù)債券持有人會議議案的約定，快速落地相關(guān)后續(xù)工作，安排債券持有人就其持有的債券在重組方案選項中進(jìn)行選擇及分配?！饼埞饧瘓F(tuán)方面表示。

就在龍光集團(tuán)公告發(fā)布的前一周，即7月4日，融創(chuàng)中國公告宣布，擬配發(fā)7.54億股，償付約56億元選擇股票的境內(nèi)債。此次配股正是融創(chuàng)中國配合境內(nèi)債務(wù)重組中的股票選項的有序?qū)嵤?/p>

作為行業(yè)首家完成境內(nèi)公司債券整體重組的房企，融創(chuàng)中國在今年初就完成了總規(guī)模154億元的境內(nèi)債重組，預(yù)計可削減超過50%的境內(nèi)公司債務(wù)，留債部分最長展期達(dá)9.5年，且5年內(nèi)不再有兌付壓力。

就在其境內(nèi)債重組成功3個月后，融創(chuàng)中國再次宣布對其境外債進(jìn)行二次重組，全額債轉(zhuǎn)股成為最大亮點。根據(jù)融創(chuàng)中國最新公告，截至6月30日，重組支持協(xié)議中的現(xiàn)有債務(wù)未償還本金總額約75%的持有人已加入重組支持協(xié)議，境外債有關(guān)計劃的聆訊定于2025年9月15日上午10時在香港高等法院舉行。疊加境內(nèi)債重組的化債影響，融創(chuàng)中國預(yù)計將整體壓降近700億元債務(wù)。

6月30日，碧桂園公告稱，截至公告日，代表現(xiàn)有公開票據(jù)本金總額逾75%的持有人已加入境外債重組支持協(xié)議，公司將繼續(xù)與主要債權(quán)人磋商重組條款，以盡快達(dá)成協(xié)議并于2025年底前實施建議重組。

碧桂園在公告中表示，公司還將積極盤活資產(chǎn)，通過提高經(jīng)營效率、加強現(xiàn)金流管理，保證業(yè)務(wù)穩(wěn)定及可持續(xù)經(jīng)營。通過實施擬議計劃及措施所取得的正面成果，集團(tuán)將具備足夠的財務(wù)資源以維持自2024年12月31日起至少12個月的持續(xù)經(jīng)營。

此外，旭輝集團(tuán)、世茂集團(tuán)、富力集團(tuán)、雅居樂的境外債化債都提出了明確的時間表。

其中，旭輝集團(tuán)、世茂集團(tuán)的境外債重組計劃均獲得法院批準(zhǔn)。6月26日，旭輝集團(tuán)境外債務(wù)重組計劃獲法院批準(zhǔn)，計劃生效日期已于6月27日落實；6月27日，世茂集團(tuán)表示，境外債務(wù)重組計劃已于3月13日獲法院批準(zhǔn)，預(yù)期將不晚于8月29日完成并生效；動作稍有滯后的雅居樂也表示，已與境外多類債權(quán)人展開討論及談判，目標(biāo)是爭取在2025年底前與集團(tuán)境外多數(shù)主要債權(quán)人就重組方案達(dá)成一致。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，融創(chuàng)中國、富力集團(tuán)、中梁控股、當(dāng)代置業(yè)、佳兆業(yè)、奧園集團(tuán)、金輪天地、禹洲集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、時代中國、綠地控股、金科股份、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)等10余家房企的債務(wù)重組或重整獲批。

“隨著多家房企債務(wù)重組或重整獲批，出險房企風(fēng)險化解明顯提速?！眲⑺赋?，在當(dāng)前市場形勢下，債權(quán)人態(tài)度轉(zhuǎn)變，是因為他們對債權(quán)回收的預(yù)期隨市場形勢進(jìn)行調(diào)整，更加接近實際，現(xiàn)在他們更傾向于接受重組方案，以提高債務(wù)清償率。另外，出險房企債務(wù)不斷換手后，部分債權(quán)人持有成本較低，如果重組方案的現(xiàn)金回收價值更具吸引力，他們更愿意接受重組。目前，多重因素在推動房企債務(wù)重組進(jìn)程加快。

重組成功不意味著“上岸”

從近期多家出險房企公布的債務(wù)重組方案來看，“實質(zhì)性削債”成為主流。

以旭輝集團(tuán)為例，自2022年11月啟動境外債務(wù)重組以來，該公司持續(xù)優(yōu)化重組方案條款，努力尋求實現(xiàn)多方利益的平衡。最終，在推出的第三版境外債重組方案中，針對不同債權(quán)人的風(fēng)險偏好與資金安排需求，遵循“短端削債、中端轉(zhuǎn)股、長端保本降息”框架，提供三大方向五大類選擇，各選項在年期和還本方式上都各有不同，旨在允許債權(quán)人在保本訴求、即時受償訴求、退出訴求和共享收益訴求間做出最符合自身利益的選擇。

值得注意的是，考慮到境外債債權(quán)人對資本市場靈活性的要求，上述方案特意設(shè)置債轉(zhuǎn)股選項，即選項“2A的可轉(zhuǎn)債”和“2B的可轉(zhuǎn)債+中期票據(jù)”的組合，并不設(shè)規(guī)模上限。

此前，有接近旭輝集團(tuán)人士表示，這既為債權(quán)人預(yù)備了即時的現(xiàn)金受償，又安排了更具流動性的退出渠道，更能讓債權(quán)人分享到公司有效修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表、恢復(fù)造血能力后帶來的股權(quán)增值的潛在收益。而本次重組預(yù)計削減旭輝境外債務(wù)約52.7億美元（約合379億元人民幣），占境外債務(wù)總額的66%。

對比其他房企的削債方案，龍光集團(tuán)的版本相對常規(guī)，核心也在于大幅減債，這有助于大幅度降低龍光集團(tuán)債務(wù)額度以及延長支付年限。據(jù)測算，此次債務(wù)重組后，龍光集團(tuán)短期支付現(xiàn)金總額上限僅為6億元。

此外，融創(chuàng)中國境外債二次重組采用債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)模式，預(yù)計化債約600億元；在境外債重組后，碧桂園預(yù)計將減少債務(wù)約110億美元（約合789億元人民幣）。

不過，值得注意的是，仍有多家出險房企的債務(wù)重組計劃等待債權(quán)人同意。如花樣年控股，早在2023年就宣布啟動債務(wù)重組程序，但截至2024年4月29日，花樣年控股僅與持有現(xiàn)有票據(jù)未償還本金總額約32%的債券持有人小組簽訂了重組支持協(xié)議。

盡管花樣年控股此后對債務(wù)展期年限及利率變動、籌集新資金方案等進(jìn)行了更新，若該重組計劃得以成功實施，預(yù)計將削減近一半的境外負(fù)債總額，但仍未獲得重組通過所需債權(quán)人的同意，境外債務(wù)重組支持協(xié)議截止日期也一延再延。

花樣年控股7月14日發(fā)布的有關(guān)境外債務(wù)重組更新公告顯示，重組支持協(xié)議簽訂的最后截止日期，進(jìn)一步延長至2025年7月18日。

“房企債務(wù)重組成功并不意味著上岸，不管是展期還是削債，都只是減輕財務(wù)壓力?！笨硕鹪谘袌笾蟹治鲋赋?，若要真正回到正常經(jīng)營軌道，仍需通過市場的檢驗。

劉水也持相似觀點。在他看來，目前，出險房企債務(wù)重組成功將有助于緩釋風(fēng)險，但企業(yè)真正走出危機，還需要市場回暖作為根基。企業(yè)基本面獲得改善，才能夠避免重復(fù)展期或者重復(fù)重組。

“當(dāng)前，房企應(yīng)緊抓市場窗口期，加速布局較好項目的銷售去化，快速回籠資金，只有持續(xù)獲得銷售回款，才能保障現(xiàn)金流入，才能增強償債能力?！眲⑺硎?。

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