債務(wù)重組進(jìn)展加快，行業(yè)風(fēng)險化解進(jìn)入新階段

來源：智能家居時間：2023-12-25 09:22

中指研究院持續(xù)監(jiān)測房企動態(tài)，定期發(fā)布報告，點(diǎn)擊獲取

自2021年下半年以來，伴隨著市場下行且持續(xù)底部運(yùn)行，房企密集出險，這不僅對購房者、債權(quán)人、供應(yīng)商等利益相關(guān)方造成了損害，也對行業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。本文將從政策支持、重組進(jìn)展等方面梳理出險房企債務(wù)重組概況。

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堅(jiān)持法治化、市場化原則，聚焦保交樓和防止溢出性風(fēng)險

自2021年下半年以來，監(jiān)管部門對房企風(fēng)險化解政策總體堅(jiān)持法治化、市場化、一司一策原則，經(jīng)歷了以下幾個階段：大型房企出險伊始，相關(guān)部門和地方政府督促企業(yè)積極化解債務(wù)風(fēng)險；2021年12月至2022年上半年以鼓勵優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為主；2022年三季度則重點(diǎn)發(fā)力保交樓工作；2022年四季度以來政策逐步轉(zhuǎn)向改善行業(yè)融資環(huán)境，防止風(fēng)險蔓延。具體來看，

（1）2021年12月-2022年上半年以兼并收購為主

2021年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)。2022年1月，市場消息稱承債式并購貸款政策落地。針對出險企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)，這一政策不僅為房企打通了并購融資通道，同時也減輕了因出險企業(yè)項(xiàng)目收并購所帶來的債務(wù)監(jiān)管壓力。2022年4月，監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵A(yù)MC、銀行參與出險房企項(xiàng)目收并購。監(jiān)管定調(diào)以并購的方式市場化出清房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，建設(shè)銀行(601939)、招商銀行(600036)、浦發(fā)銀行(600000)、廣發(fā)銀行等多家銀行明確表態(tài)支持房地產(chǎn)并購項(xiàng)目融資，并通過授信、發(fā)行和承銷并購債券等方式為項(xiàng)目收購方提供資金保障；建發(fā)、招商、綠城等企業(yè)成功發(fā)行并購債券。

盡管市場多方響應(yīng)，但行業(yè)并未發(fā)生大規(guī)模并購交易。主要原因一是并購融資多以銀行授予的貸款額度為主，距離資金切實(shí)落地仍有一段距離。二是以合作項(xiàng)目的股權(quán)并購為主，即合作方收購出險方的股權(quán)，第三方收購較少。三是出險房企只是出售部分資產(chǎn)，如海外物業(yè)、房企持有的物業(yè)上市股份等，少有涉及房企自身股權(quán)的出讓?？梢钥闯?，上半年各方的態(tài)度較為謹(jǐn)慎，首選債權(quán)清晰、交割容易的資產(chǎn)，相關(guān)資金也未能全部到位。

（2）2022年三季度紓困基金入場

7.28中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。隨后多地政府牽頭，聯(lián)動地方AMC、地方國企等多種形式的國有資本成立紓困基金，通過項(xiàng)目收并購等方式對問題樓盤進(jìn)行解困。8月，央行通過政策性銀行啟動2000億專項(xiàng)借款支持住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

紓困基金配合保交樓專項(xiàng)借款等政策的快速落地在部分省市起到了一定的化解項(xiàng)目風(fēng)險、為出險房企注入流動性的作用。紓困基金資金落地快、效率高，不少紓困資金自提出到切實(shí)落地不到一個月，效率遠(yuǎn)高于上半年主流的收并購融資額度形式。紓困基金以少帶多，為相應(yīng)項(xiàng)目背書增信，達(dá)到撬動的社會資金的目的，有效放大資金杠桿，例如鄭州的紓困基金中母基金的部分在項(xiàng)目最終的投資占比上限為12%，撬動了約八倍的市場資金。紓困基金對出險項(xiàng)目有選擇性，投資的主要目標(biāo)為有價值的、可產(chǎn)生收益的項(xiàng)目。如鄭州明確基金投向?yàn)椤拔磥礓N售收入能夠覆蓋投資的項(xiàng)目”。對于債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、無盈利能力的項(xiàng)目，需要其他市場化手段解決。

（3）2022年四季度以來多項(xiàng)房企融資政策放開，防止溢出性風(fēng)險

2022年四季度以來，監(jiān)管部門頻繁釋放房地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策，從信貸、債券、股權(quán)等方面為行業(yè)融資提供全力支持，防止溢出性風(fēng)險。年底，“金融16條”出臺，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，明確穩(wěn)定房地產(chǎn)貸款投放，合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險與集團(tuán)控股風(fēng)險，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持，無法兌付的債券通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排。到2023年，房企特別是民營房企融資情況仍不容樂觀，民營和混合所有制企業(yè)出險事件仍偶有發(fā)生。2023年10月，中央定調(diào)一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。監(jiān)管部門強(qiáng)調(diào)對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸，提出信貸端“三個不低于”政策，同時在債券、股權(quán)等渠道均繼續(xù)支持房企融資，融資政策支持力度進(jìn)一步加強(qiáng)。

對于已經(jīng)受困的房地產(chǎn)企業(yè)，中央則堅(jiān)持市場化、法治化原則，推動并購重組?！敖鹑?6條”強(qiáng)調(diào)，對于已經(jīng)受困房地產(chǎn)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，鼓勵A(yù)MC與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險化解模式。對于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)則要堅(jiān)持一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付。2023年11月，金融監(jiān)管部門強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅(jiān)持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。

表:近年房地產(chǎn)風(fēng)險化解相關(guān)政策摘要

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

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近期出險房企債務(wù)重組有所加快，融創(chuàng)等企業(yè)成功重組境內(nèi)外債

盡管有諸多融資支持性政策，但受限于市場持續(xù)下探，出險企業(yè)數(shù)量眾多，房企融資環(huán)境較為嚴(yán)峻，多數(shù)出險房企債務(wù)重組工作長期沒有有效進(jìn)展，到2023年三季度，房企債務(wù)重組工作進(jìn)展有所加快，特別是境外債重組，多家房企均披露境外債重組方案初步框架或取得部分債權(quán)人支持。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，富力、融創(chuàng)、奧園等少數(shù)房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期。另外，龍光、花樣年、時代、碧桂園等房企基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福(600340)、當(dāng)代、綠地等房企基本完成境外債券展期或重組。

表:部分房企境內(nèi)外債重組進(jìn)展情況

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從已經(jīng)披露的債務(wù)重組方案來看，房企對境內(nèi)債多數(shù)選擇展期方式，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進(jìn)行調(diào)整，延長償還時間。2021年以來，多家出險企業(yè)提出債務(wù)展期方案，推后償債日期。但是債券展期如再到期仍無法按期兌付本息，則會面臨二次展期的問題，特別是展期時間較短的債券很快將面臨再次到期償債壓力。2022年下半年以來，不少已經(jīng)完成境外債整體展期的企業(yè)選擇其將債券整體打包展期3年-5年左右，到期時間延長至2026年-2028年左右，整體償債壓力得以延后。

房企對境外債則會選擇展期或重組方式，特別是重組方案多數(shù)為復(fù)合方案，即同時提供發(fā)行新票據(jù)、債轉(zhuǎn)股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債、削減本金等多種方案，并可提供增加增信措施、支付同意費(fèi)等配套方案以增加對債權(quán)人的吸引力。境外債重組中債轉(zhuǎn)股和削減本金方式能夠?qū)崿F(xiàn)公司債務(wù)規(guī)模降低，債轉(zhuǎn)股還同步增加凈資產(chǎn)，有利于修復(fù)公司資產(chǎn)負(fù)債表，為公司經(jīng)營基本面好轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。2023年11月，融創(chuàng)整體化解約百億元美元的債務(wù)風(fēng)險，成功降債45億美元。因其方案復(fù)雜性、債權(quán)人數(shù)量眾多、合規(guī)性要求等因素，境外債重組方案普遍談判期漫長而艱難。

抓住政策窗口期，盡快推動債務(wù)重組和恢復(fù)正常經(jīng)營

融創(chuàng)和奧園債務(wù)重組成功為出險房企在債務(wù)重組方案上提供了很好的參考案例，在一定程度上提振了出現(xiàn)企業(yè)化債的信心，疊加當(dāng)前監(jiān)管部門積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，將有助于其他出險房企完成債務(wù)重組。如果融創(chuàng)和奧園能夠有效恢復(fù)企業(yè)正常經(jīng)營，穩(wěn)住銷售現(xiàn)金流入，將更大程度推動其他出險房企風(fēng)險化解，推動房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清和健康發(fā)展。

融創(chuàng)等房企債務(wù)重組對于其他出險企業(yè)債務(wù)重組和風(fēng)險化解有較強(qiáng)借鑒意義。第一，從債務(wù)重組過程來看，積極作為有助于債務(wù)重組。融創(chuàng)積極行動，與金融機(jī)構(gòu)、投資人等債權(quán)方的溝通協(xié)商取得成效，最終促成了債務(wù)重組方案生效。第二，在債務(wù)重組方案上，誠意充足、方式多樣有助于債務(wù)重組。融創(chuàng)和奧園均提供了較為豐富的處置方式，包含了債權(quán)和股權(quán)兩類方式，融創(chuàng)還提供了子公司融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)供債權(quán)人選擇，能夠滿足債權(quán)人多樣化的需求。第三，從資產(chǎn)情況來看，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)有助于債務(wù)重組。融創(chuàng)土儲多位于一、二線城市，增強(qiáng)了債權(quán)人對公司恢復(fù)正常經(jīng)營的信心。

今年11月，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會強(qiáng)調(diào)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；推動行業(yè)并購重組。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)了積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。房企應(yīng)積極作為，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人溝通，抓住政策窗口期盡快推動債務(wù)重組，恢復(fù)正常經(jīng)營，修復(fù)自身信用，以爭取資金流入，改善企業(yè)流動性。

對于出險企業(yè)來說，完成境內(nèi)外債重組并非風(fēng)險化解的終點(diǎn)，仍有面臨其他債務(wù)糾紛引起訴訟和仲裁的風(fēng)險，這些訴訟和仲裁案件仍可能對企業(yè)正常經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，房企還需盡快推動其他債務(wù)糾紛和解，以免影響來之不易的債務(wù)重組成果。同時，保交樓作為防風(fēng)險、穩(wěn)民生的核心目標(biāo)之一，仍是房企經(jīng)營的重點(diǎn)任務(wù)，房企還需持續(xù)堅(jiān)持做好交付，提振購房者信心。

在企業(yè)經(jīng)營方面，房地產(chǎn)企業(yè)還需堅(jiān)持“輕重并舉”，在做好開發(fā)業(yè)務(wù)的同時拓展匹配自身優(yōu)勢的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，以補(bǔ)充現(xiàn)金流和增加利潤，在發(fā)展中徹底解決債務(wù)危機(jī)。在開發(fā)業(yè)務(wù)上，受市場仍在底部運(yùn)行和分化加劇影響，房地產(chǎn)企業(yè)需抓住近期政策放松窗口期加快核心城市項(xiàng)目推售，盡快回籠資金。在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，房企則可根據(jù)自身競爭優(yōu)勢選擇在代建、商管、租賃住房等領(lǐng)域輸出品牌和管理，豐富現(xiàn)金流入渠道。

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（責(zé)任編輯：徐帥）