債務重組進展加快，行業(yè)風險化解進入新階段

來源：智能家居時間：2023-12-25 09:22

中指研究院持續(xù)監(jiān)測房企動態(tài)，定期發(fā)布報告，點擊獲取

自2021年下半年以來，伴隨著市場下行且持續(xù)底部運行，房企密集出險，這不僅對購房者、債權人、供應商等利益相關方造成了損害，也對行業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。本文將從政策支持、重組進展等方面梳理出險房企債務重組概況。

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堅持法治化、市場化原則，聚焦保交樓和防止溢出性風險

自2021年下半年以來，監(jiān)管部門對房企風險化解政策總體堅持法治化、市場化、一司一策原則，經(jīng)歷了以下幾個階段：大型房企出險伊始，相關部門和地方政府督促企業(yè)積極化解債務風險；2021年12月至2022年上半年以鼓勵優(yōu)質的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質項目為主；2022年三季度則重點發(fā)力保交樓工作；2022年四季度以來政策逐步轉向改善行業(yè)融資環(huán)境，防止風險蔓延。具體來看，

（1）2021年12月-2022年上半年以兼并收購為主

2021年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，鼓勵銀行業(yè)金融機構做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融支持和服務，重點支持優(yōu)質的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質項目；鼓勵銀行業(yè)金融機構積極為并購企業(yè)發(fā)行債務融資工具提供服務。2022年1月，市場消息稱承債式并購貸款政策落地。針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三道紅線”相關指標，這一政策不僅為房企打通了并購融資通道，同時也減輕了因出險企業(yè)項目收并購所帶來的債務監(jiān)管壓力。2022年4月，監(jiān)管機構鼓勵AMC、銀行參與出險房企項目收并購。監(jiān)管定調(diào)以并購的方式市場化出清房地產(chǎn)行業(yè)風險，建設銀行(601939)、招商銀行(600036)、浦發(fā)銀行(600000)、廣發(fā)銀行等多家銀行明確表態(tài)支持房地產(chǎn)并購項目融資，并通過授信、發(fā)行和承銷并購債券等方式為項目收購方提供資金保障；建發(fā)、招商、綠城等企業(yè)成功發(fā)行并購債券。

盡管市場多方響應，但行業(yè)并未發(fā)生大規(guī)模并購交易。主要原因一是并購融資多以銀行授予的貸款額度為主，距離資金切實落地仍有一段距離。二是以合作項目的股權并購為主，即合作方收購出險方的股權，第三方收購較少。三是出險房企只是出售部分資產(chǎn)，如海外物業(yè)、房企持有的物業(yè)上市股份等，少有涉及房企自身股權的出讓?？梢钥闯?，上半年各方的態(tài)度較為謹慎，首選債權清晰、交割容易的資產(chǎn)，相關資金也未能全部到位。

（2）2022年三季度紓困基金入場

7.28中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”，強調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。隨后多地政府牽頭，聯(lián)動地方AMC、地方國企等多種形式的國有資本成立紓困基金，通過項目收并購等方式對問題樓盤進行解困。8月，央行通過政策性銀行啟動2000億專項借款支持住宅項目建設交付。

紓困基金配合保交樓專項借款等政策的快速落地在部分省市起到了一定的化解項目風險、為出險房企注入流動性的作用。紓困基金資金落地快、效率高，不少紓困資金自提出到切實落地不到一個月，效率遠高于上半年主流的收并購融資額度形式。紓困基金以少帶多，為相應項目背書增信，達到撬動的社會資金的目的，有效放大資金杠桿，例如鄭州的紓困基金中母基金的部分在項目最終的投資占比上限為12%，撬動了約八倍的市場資金。紓困基金對出險項目有選擇性，投資的主要目標為有價值的、可產(chǎn)生收益的項目。如鄭州明確基金投向為“未來銷售收入能夠覆蓋投資的項目”。對于債務結構復雜、無盈利能力的項目，需要其他市場化手段解決。

（3）2022年四季度以來多項房企融資政策放開，防止溢出性風險

2022年四季度以來，監(jiān)管部門頻繁釋放房地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策，從信貸、債券、股權等方面為行業(yè)融資提供全力支持，防止溢出性風險。年底，“金融16條”出臺，強調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，明確穩(wěn)定房地產(chǎn)貸款投放，合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股風險，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，推動專業(yè)信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持，無法兌付的債券通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排。到2023年，房企特別是民營房企融資情況仍不容樂觀，民營和混合所有制企業(yè)出險事件仍偶有發(fā)生。2023年10月，中央定調(diào)一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。監(jiān)管部門強調(diào)對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸，提出信貸端“三個不低于”政策，同時在債券、股權等渠道均繼續(xù)支持房企融資，融資政策支持力度進一步加強。

對于已經(jīng)受困的房地產(chǎn)企業(yè)，中央則堅持市場化、法治化原則，推動并購重組。“金融16條”強調(diào)，對于已經(jīng)受困房地產(chǎn)企業(yè)，金融機構要做好房地產(chǎn)項目并購金融支持，重點支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目，鼓勵AMC與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風險化解模式。對于部分已進入司法重整的項目，金融機構則要堅持一企一策協(xié)助推進項目復工交付。2023年11月，金融監(jiān)管部門強調(diào)，繼續(xù)配合地方政府和相關部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。

表:近年房地產(chǎn)風險化解相關政策摘要

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近期出險房企債務重組有所加快，融創(chuàng)等企業(yè)成功重組境內(nèi)外債

盡管有諸多融資支持性政策，但受限于市場持續(xù)下探，出險企業(yè)數(shù)量眾多，房企融資環(huán)境較為嚴峻，多數(shù)出險房企債務重組工作長期沒有有效進展，到2023年三季度，房企債務重組工作進展有所加快，特別是境外債重組，多家房企均披露境外債重組方案初步框架或取得部分債權人支持。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，富力、融創(chuàng)、奧園等少數(shù)房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期。另外，龍光、花樣年、時代、碧桂園等房企基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福(600340)、當代、綠地等房企基本完成境外債券展期或重組。

表:部分房企境內(nèi)外債重組進展情況

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從已經(jīng)披露的債務重組方案來看，房企對境內(nèi)債多數(shù)選擇展期方式，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進行調(diào)整，延長償還時間。2021年以來，多家出險企業(yè)提出債務展期方案，推后償債日期。但是債券展期如再到期仍無法按期兌付本息，則會面臨二次展期的問題，特別是展期時間較短的債券很快將面臨再次到期償債壓力。2022年下半年以來，不少已經(jīng)完成境外債整體展期的企業(yè)選擇其將債券整體打包展期3年-5年左右，到期時間延長至2026年-2028年左右，整體償債壓力得以延后。

房企對境外債則會選擇展期或重組方式，特別是重組方案多數(shù)為復合方案，即同時提供發(fā)行新票據(jù)、債轉股、發(fā)行可轉債、削減本金等多種方案，并可提供增加增信措施、支付同意費等配套方案以增加對債權人的吸引力。境外債重組中債轉股和削減本金方式能夠實現(xiàn)公司債務規(guī)模降低，債轉股還同步增加凈資產(chǎn)，有利于修復公司資產(chǎn)負債表，為公司經(jīng)營基本面好轉創(chuàng)造條件。2023年11月，融創(chuàng)整體化解約百億元美元的債務風險，成功降債45億美元。因其方案復雜性、債權人數(shù)量眾多、合規(guī)性要求等因素，境外債重組方案普遍談判期漫長而艱難。

抓住政策窗口期，盡快推動債務重組和恢復正常經(jīng)營

融創(chuàng)和奧園債務重組成功為出險房企在債務重組方案上提供了很好的參考案例，在一定程度上提振了出現(xiàn)企業(yè)化債的信心，疊加當前監(jiān)管部門積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，將有助于其他出險房企完成債務重組。如果融創(chuàng)和奧園能夠有效恢復企業(yè)正常經(jīng)營，穩(wěn)住銷售現(xiàn)金流入，將更大程度推動其他出險房企風險化解，推動房地產(chǎn)行業(yè)風險出清和健康發(fā)展。

融創(chuàng)等房企債務重組對于其他出險企業(yè)債務重組和風險化解有較強借鑒意義。第一，從債務重組過程來看，積極作為有助于債務重組。融創(chuàng)積極行動，與金融機構、投資人等債權方的溝通協(xié)商取得成效，最終促成了債務重組方案生效。第二，在債務重組方案上，誠意充足、方式多樣有助于債務重組。融創(chuàng)和奧園均提供了較為豐富的處置方式，包含了債權和股權兩類方式，融創(chuàng)還提供了子公司融創(chuàng)服務股權供債權人選擇，能夠滿足債權人多樣化的需求。第三，從資產(chǎn)情況來看，資產(chǎn)優(yōu)質有助于債務重組。融創(chuàng)土儲多位于一、二線城市，增強了債權人對公司恢復正常經(jīng)營的信心。

今年11月，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構座談會強調(diào)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；推動行業(yè)并購重組。12月，中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)了積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。房企應積極作為，加強與金融機構和債權人溝通，抓住政策窗口期盡快推動債務重組，恢復正常經(jīng)營，修復自身信用，以爭取資金流入，改善企業(yè)流動性。

對于出險企業(yè)來說，完成境內(nèi)外債重組并非風險化解的終點，仍有面臨其他債務糾紛引起訴訟和仲裁的風險，這些訴訟和仲裁案件仍可能對企業(yè)正常經(jīng)營產(chǎn)生負面影響。因此，房企還需盡快推動其他債務糾紛和解，以免影響來之不易的債務重組成果。同時，保交樓作為防風險、穩(wěn)民生的核心目標之一，仍是房企經(jīng)營的重點任務，房企還需持續(xù)堅持做好交付，提振購房者信心。

在企業(yè)經(jīng)營方面，房地產(chǎn)企業(yè)還需堅持“輕重并舉”，在做好開發(fā)業(yè)務的同時拓展匹配自身優(yōu)勢的輕資產(chǎn)業(yè)務，以補充現(xiàn)金流和增加利潤，在發(fā)展中徹底解決債務危機。在開發(fā)業(yè)務上，受市場仍在底部運行和分化加劇影響，房地產(chǎn)企業(yè)需抓住近期政策放松窗口期加快核心城市項目推售，盡快回籠資金。在輕資產(chǎn)業(yè)務方面，房企則可根據(jù)自身競爭優(yōu)勢選擇在代建、商管、租賃住房等領域輸出品牌和管理，豐富現(xiàn)金流入渠道。

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（責任編輯：徐帥）