辦辦網(wǎng)-2025年5月份上海各區(qū)辦公物業(yè)租賃市場(chǎng)熱力指數(shù)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2025-06-19 10:22

2025年5月，上海寫字樓租賃市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，產(chǎn)業(yè)生態(tài)、成本效益、靈活辦公成為關(guān)鍵決策因素。企業(yè)空間需求邏輯從“地段溢價(jià)”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)賦能”，業(yè)主端或迎“以價(jià)換量”窗口期。

從市場(chǎng)熱力區(qū)域格局來(lái)看，徐匯領(lǐng)跑全市成為最大亮點(diǎn)，浦東緊隨其后，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但內(nèi)部走勢(shì)分化，新興區(qū)域正在結(jié)構(gòu)性崛起。

市場(chǎng)辦公空間選址需求呈現(xiàn)三大特征：

科技驅(qū)動(dòng)型企業(yè)向徐匯等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)遷移，追求上下游協(xié)同效率；

成本敏感型需求向青浦等外圍區(qū)域擴(kuò)散，但需平衡交通便利性；

品牌導(dǎo)向型企業(yè)仍錨定陸家嘴(600663)、南京西路等核心地段，但租賃面積趨于集約化。

市場(chǎng)格局在產(chǎn)業(yè)生態(tài)驅(qū)動(dòng)下重構(gòu) 從地段溢價(jià)到產(chǎn)業(yè)生態(tài)價(jià)值

辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示5月份上海辦公租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化特征，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)與成本效益比成為企業(yè)選址的核心決策因素，推動(dòng)企業(yè)“為地段溢價(jià)買單”轉(zhuǎn)向“為產(chǎn)業(yè)生態(tài)付費(fèi)”。

浦東新區(qū)以35.71%的市場(chǎng)占有率穩(wěn)居需求首位，但增速放緩，反映其成熟商務(wù)區(qū)在飽和競(jìng)爭(zhēng)下面臨需求分流。

徐匯區(qū)（市場(chǎng)占有率14.29%）表現(xiàn)搶眼，依托"科技產(chǎn)業(yè)集聚+租金性價(jià)比+成熟配套"的復(fù)合優(yōu)勢(shì)，吸引高成長(zhǎng)型企業(yè)加速布局，市場(chǎng)占有率呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但內(nèi)部走勢(shì)分化。

青浦區(qū)（市場(chǎng)占有率7.14%）受益于長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略，以低密度總部園區(qū)和成本優(yōu)勢(shì)承接外溢需求，成為新興商務(wù)區(qū)標(biāo)桿。

與此相對(duì)的是普陀區(qū)的市場(chǎng)占有率墜崖式下滑，和上個(gè)月的表現(xiàn)猶如坐過(guò)山車，暴露出其產(chǎn)業(yè)定位模糊與配套升級(jí)滯后的問(wèn)題，亟需通過(guò)存量改造重塑競(jìng)爭(zhēng)力。

徐匯當(dāng)月“C位出道” 科技+性價(jià)比成制勝法寶

5月份，徐匯區(qū)以21.66%的市場(chǎng)關(guān)注度今年首次登頂，環(huán)比增幅領(lǐng)跑全市，堪稱當(dāng)月最大贏家。這一現(xiàn)象絕非偶然：區(qū)域科技產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)（AI、生物醫(yī)藥等賽道企業(yè)擴(kuò)張）持續(xù)釋放虹吸效應(yīng)；租金梯度優(yōu)勢(shì)明顯，相比動(dòng)輒10元+/㎡·天的“土豪價(jià)”，徐匯提供更友好的“輕奢選擇”；區(qū)域配套成熟度提升，漕河涇-徐家匯(002561)-西岸形成的“金三角”商務(wù)帶，讓企業(yè)既能享受產(chǎn)業(yè)生態(tài)，又不必犧牲員工通勤體驗(yàn)。

靜安（20.10%）與黃浦（15.03%）分列區(qū)域關(guān)注度二、三位，數(shù)據(jù)環(huán)比溫和增長(zhǎng)。這兩大傳統(tǒng)CBD憑借不可復(fù)制的核心區(qū)位和穩(wěn)定的高端服務(wù)業(yè)需求，成為律所、咨詢公司等“面子剛需”行業(yè)的定海神針。

當(dāng)月浦東意外“退燒”，關(guān)注度降幅居首，背后開始顯現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)外溢效應(yīng)。

小戶型仍是“流量擔(dān)當(dāng)” 大戶型需求回暖但區(qū)域分化

5月份，上海辦公租賃市場(chǎng)的戶型需求上演了一場(chǎng)“冰與火之歌”——小戶型與大戶型兩端升溫，中端市場(chǎng)卻集體“打噴嚏”，生動(dòng)反映出企業(yè)在成本壓力和擴(kuò)張野心之間的微妙博弈。

辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示200㎡以下的辦公空間繼續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)，占比進(jìn)一步小幅攀升，成為租賃市場(chǎng)的“基本盤”。這類“小而美”的戶型尤其受到初創(chuàng)企業(yè)、小微團(tuán)隊(duì)和靈活辦公運(yùn)營(yíng)商的青睞，堪稱創(chuàng)業(yè)者的“黃金入場(chǎng)券”。在經(jīng)濟(jì)不確定性猶存的背景下，企業(yè)對(duì)成本的高度敏感，使得小戶型成為“抗周期”的硬通貨。

令人意外的是，1000㎡以上的大戶型需求止跌回升，釋放出大型企業(yè)重啟擴(kuò)張的積極信號(hào)。其中，徐匯區(qū)以32.76%的占比成為大戶型需求的主戰(zhàn)場(chǎng)，可能得益于其成熟的商務(wù)氛圍、科技產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，以及相對(duì)更友好的租金梯度。

與兩端的火熱形成鮮明對(duì)比的是，300-500㎡的戶型需求跌至13.37%，成為當(dāng)月“最失意”的區(qū)間。與此同時(shí)，200-300㎡、500-1000㎡的需求也同步下滑，反映出企業(yè)從“穩(wěn)健擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“保守收縮”的租賃策略調(diào)整。這一現(xiàn)象被業(yè)內(nèi)人士戲稱為“中產(chǎn)戶型焦慮”——既不夠小到極致省錢，又不夠大到彰顯實(shí)力，導(dǎo)致企業(yè)在升級(jí)決策上更加猶豫。

市場(chǎng)租金需求呈現(xiàn)分層格局企業(yè)租賃策略正在深度調(diào)整

5月份上海辦公租賃市場(chǎng)租金需求依舊呈現(xiàn)“金字塔式”分層格局，各價(jià)格區(qū)間的動(dòng)態(tài)變化折射出企業(yè)租賃策略的深度調(diào)整。

基座需求強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張：2-6元/㎡·天的“黃金性價(jià)比區(qū)間”持續(xù)吸納市場(chǎng)流量，其中2元/㎡·天以下的超低租金帶需求環(huán)比增長(zhǎng)至13.57%，成為初創(chuàng)企業(yè)的“避風(fēng)港”；2-4元/㎡·天（24.67%）和4-6元/㎡·天（27.09%）的兩大主力段合計(jì)貢獻(xiàn)超五成需求量，環(huán)比增幅顯著。這類“精打細(xì)算”的租金帶正被成長(zhǎng)型企業(yè)奉為對(duì)抗經(jīng)濟(jì)不確定性的“成本控制利器”，尤其是靈活辦公解決方案的普及，更助推了該層級(jí)的虹吸效應(yīng)。

中端市場(chǎng)穩(wěn)健上行：6-8元/㎡·天的“品質(zhì)升級(jí)帶”展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性，需求曲線持續(xù)向右上方延伸。該區(qū)間如同市場(chǎng)的“定海神針”，既滿足企業(yè)對(duì)區(qū)位品質(zhì)的基本訴求，又未明顯突破預(yù)算紅線，特別受到完成首輪融資的科技企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)的青睞，租賃決策呈現(xiàn)“謹(jǐn)慎升級(jí)”特征。

高端需求意外遇冷：8元以上的“塔尖市場(chǎng)”需求出現(xiàn)下跌。分析顯示，跨國(guó)企業(yè)正在重新評(píng)估其“空間效能比”，部分機(jī)構(gòu)甚至啟動(dòng)“降本增效”的逆向操作——將部分職能部門遷至次級(jí)商務(wù)區(qū)。更有企業(yè)正在用智能辦公系統(tǒng)壓縮人均面積，畢竟每平方米省下的租金都直接轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)。

辦辦網(wǎng)分析，這種“基座夯實(shí)、塔尖收縮”的態(tài)勢(shì)，實(shí)則是企業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期的具象化投射。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分業(yè)主已開始調(diào)整高端項(xiàng)目的租賃策略，預(yù)計(jì)未來(lái)三個(gè)月可能出現(xiàn)“以價(jià)換量”的窗口期。

辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心編制

統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2025年5月1日-2025年5月31日

（本內(nèi)容僅供行業(yè)研究人員、企業(yè)、機(jī)關(guān)單位參考使用，不做任何投資建議）

（責(zé)任編輯：張曉波）

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