本文轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：“真叫盧俊”

樓市這行因?yàn)橘惖赖木薮螅钥偸菚?huì)有一些人對(duì)他重度參與和分析，也就是所謂的職業(yè)買家

這些人并不是炒房客，每一次購買決策背后都會(huì)有真實(shí)的需求，但是這些人因?yàn)橘徺I的背后都有一些自己的邏輯方法論進(jìn)行驅(qū)動(dòng)

今天分享這么一位民間高手，深諳上海樓市的發(fā)現(xiàn)，記錄一些他對(duì)這個(gè)城市和房地產(chǎn)的一些心得感悟和買房建議

01

關(guān)于買房的時(shí)代

2020年4月24日，中國央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組，在《中國金融》發(fā)布了《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》，調(diào)查顯示：

城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)戶均總資產(chǎn)317.9萬元，住房占比將近七成；金融資產(chǎn)負(fù)債率為44.6%，有負(fù)債家庭的金融資產(chǎn)負(fù)債率為85.3%，中位數(shù)為117.3%，有半數(shù)以上的家庭金融資產(chǎn)負(fù)債率超過了100%。

上面數(shù)據(jù)就是以一個(gè)個(gè)家庭的現(xiàn)況，也是多年樓市發(fā)展的成果，滿足了絕大多數(shù)人“居者有其屋”需求。

當(dāng)然也許這個(gè)“屋”的所在地可能不是自己打工的城市，也許這個(gè)“屋”是“被平均”了的。

但是只要買了就對(duì)了，因?yàn)槎嗄昵笆杖氲停I房也是一樣的不容易，一樣要對(duì)自己狠才行。

有魄力買的多的，現(xiàn)在就可以枕著房產(chǎn)證睡覺，租金收入比啥都安穩(wěn)。

但當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到大國角力階段，發(fā)展地產(chǎn)雖然可以提振內(nèi)需，可國力比拼終究不是簡(jiǎn)單的GDP比拼，關(guān)注點(diǎn)更多在高科技、在卡脖子的核心產(chǎn)業(yè)上。

所以，跟過去的地產(chǎn)黃金年代說拜拜，再也回不去了

下圖系花木片區(qū)中介一個(gè)月前發(fā)的房源情況，有心人可以自己算租售比。

然而，在過往樓市多年調(diào)控、上漲、調(diào)控、再上漲的背景下，各類人群實(shí)實(shí)在在地正在做什么選擇呢？

有了資格的剛需，看房、再看房、買房；

沒有資格的剛需，要么異地購房，要么在蓄力準(zhǔn)備；

專業(yè)人士又默默完成了今年的2N；

高手甚至多點(diǎn)布局，一年十幾N，堅(jiān)持建倉；

嘴上說不會(huì)漲了、降價(jià)了，身體卻很誠實(shí)；

更多的人已經(jīng)認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，不再去等待，避免讓自己陷入被動(dòng)。

當(dāng)下，更有價(jià)值的事兒是在實(shí)操中需要注意市場(chǎng)的變化。

之前“二手房才有價(jià)值”，現(xiàn)在因?yàn)橄拶徬奘蹖?dǎo)致了一二手價(jià)格的倒掛。巨大的套利空間下，買到就是賺到，在很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了“買房打新”、“買房搖號(hào)”。

比如說“面積是王道”，但現(xiàn)在房票珍貴，購房者購房戶型和產(chǎn)品品質(zhì)要求提升，買家要求一步到位，南北通、大開間、戶型合理，對(duì)預(yù)算足夠的客戶已經(jīng)變成了基礎(chǔ)要求。

02??

關(guān)于買房建議

現(xiàn)在銀行抵押物、經(jīng)濟(jì)發(fā)展錨定物就是土地和房產(chǎn)，所以跌是不可能跌的。

1、基于此，不妨再來大膽做一個(gè)預(yù)測(cè)，房價(jià)要么不漲，要么微漲甚或大漲。

如果不漲，那么買家會(huì)輸了利息。

按照普通買家4%-6%年化成本來說，如果之前不是激進(jìn)杠桿的話，房貸收入比相對(duì)合理，那么至少還能抗幾年。

算賬面，大不了隨時(shí)出掉，畢竟自住需要，也不虧什么。

職業(yè)買家呢，看起來利息成本更高，壓力會(huì)更大，但是實(shí)際上他們買入往往筍盤，積累多，回旋余地大，資源和辦法也多，也還是可以扛過去。

一刀流，玩的是歪門邪道，肯定會(huì)有個(gè)人破產(chǎn)，此處不展開討論。

但是，如果漲。哪怕過了五年、八年后，漲了一倍，簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)計(jì)算可知，一套房子升值幅度比之前歷年升值總和還多，年化收益也相當(dāng)不錯(cuò)。

假設(shè)終究是假設(shè)，央行還在不斷放水，除了生活必需物資外很多價(jià)格和服務(wù)都在溫和上漲，未來，房價(jià)究竟是否漲？這道選擇題的答案，本文不方便直接作答！

2、房價(jià)就是在賭運(yùn)勢(shì)

每個(gè)人都是城市發(fā)展的見證者，但是每個(gè)人對(duì)于這道題的作答，是會(huì)關(guān)系到，你未來是會(huì)融入這座城市的新上海人，還是僅僅在這里奉獻(xiàn)青春的建設(shè)者。

孰輕孰重？相信讀者自會(huì)取舍。

當(dāng)然了，世界上沒有一種投資品可以漲到天上去，物極必反，終究會(huì)有極限的。

房價(jià)的走向會(huì)因?yàn)楹芏嗫赡芤蛩囟淖儯?strong>也許是科技，也許是社會(huì)，也許是城市化完成，也許是人口…....

樓市的頂，不是由6億1000元月收入的人們決定的，而是由有購買力的群體決定的，再大了說是由國家在全球的競(jìng)爭(zhēng)力決定的

而這一點(diǎn)，才是北上廣深的樓市天花板。

簡(jiǎn)單說句人話，房價(jià)，在好的時(shí)代成正比。

也恰恰因?yàn)橘Y金都看好中國，所以才給了一線城市不高租售比更大的接受度。在危機(jī)時(shí)刻也是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，更能扛！

3、價(jià)格體系

用正確的切入點(diǎn)分析，從樓市入手，但是要和經(jīng)濟(jì)模式、發(fā)展階段、內(nèi)驅(qū)力掛鉤，才能建立更合適的對(duì)照標(biāo)的參考系，才會(huì)更理解房產(chǎn)。

比如同一個(gè)城市內(nèi)比較，當(dāng)年“浦東一套房，不如浦西一張床”。

即便少一些煙火氣和便利度，放在同一個(gè)城市、同樣的上下班通勤距離，浦東評(píng)估下來也不應(yīng)該是這樣的價(jià)格地位。

明顯的事出反常必有妖，最終浦東聯(lián)洋、碧云等地多年持續(xù)漲幅長期超過浦西黃金地段，驗(yàn)證了這樣的不合理價(jià)格體系最終會(huì)有回歸。

而如果對(duì)于不同城市房價(jià)短期進(jìn)行如此簡(jiǎn)單的評(píng)估，則有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。

因?yàn)橐粋€(gè)城市的市場(chǎng)價(jià)格，不僅僅取決于理性價(jià)值，還取決于市場(chǎng)預(yù)期和非理性成分。

我們能根據(jù)交通、人口、收入、區(qū)位、地位進(jìn)行理性定價(jià)，但這是一門非常需要專業(yè)度和經(jīng)驗(yàn)的工作，一般人很難精確判斷。

而非理性的成分又很難捉摸，所以，樓市短期價(jià)格評(píng)估是個(gè)難題。

對(duì)絕大多數(shù)人來說，無論是一手還是二手，買入之后套三年，在樓市中是再平常不過的事情。

而這點(diǎn)其實(shí)恰恰是樓市的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，城市在不斷更新，各種資源在不斷注入，利好不斷兌現(xiàn)，雪坡悠長，才能靜候花開，才能用房子這個(gè)容器養(yǎng)出利潤來。

對(duì)于高手就不一樣了，他們是真正可以買到八折筍盤的主，不過一般人也不用羨慕，中間的學(xué)費(fèi)、心力、風(fēng)控，可能普通人是很難擔(dān)當(dāng)?shù)摹?/p>

這里不展開，一方面知易行難，另一方面，畢竟有很多專業(yè)人士在依靠這個(gè)技術(shù)謀生，斷人財(cái)路等于謀財(cái)害命，我們不做的。

買入即大漲，要么是專業(yè)級(jí)選手，要么是撞上了大運(yùn)，要么是政策靈通人士。

放心，這樣的好事情，肯定不是隨便可以遇到。而對(duì)于前兩類情況來說，漲了也未必及時(shí)賣掉，倒是極個(gè)別靈通人士，這個(gè)不深入探討。

03?

關(guān)于中介

中介是朋友還是敵人，取決于你的格局和段位。

如果一般買家賣家來說，要防著中介各種不規(guī)范，但是現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)的龍頭和競(jìng)爭(zhēng)格局確立了之后，還是好很多了，服務(wù)上不用擔(dān)心以前的各種坑，價(jià)格也上去了。

對(duì)于稍微資深一些的投資客來說，中介絕對(duì)是朋友。

買房者和買房者競(jìng)爭(zhēng)，買房者和賣房者談判。中介收了費(fèi)用，并且盡力促成交易，利益和市場(chǎng)環(huán)境和談判中的強(qiáng)勢(shì)方基本一致，同時(shí)也會(huì)幫助弱勢(shì)方爭(zhēng)取一些利益。

如果買賣雙方和中介是朋友，甚至是長期合作者，那自然會(huì)有一定的傾向性。

中介這個(gè)行業(yè)的從業(yè)者正在發(fā)生變化，特別是在上海這樣的城市，越來越多的985、211加入這個(gè)行業(yè)，在提高了行業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)的同時(shí)，也帶來了服務(wù)價(jià)格的上漲。

同時(shí)也有越來越多的自媒體和自媒體人開始用專業(yè)度去服務(wù)買家而不是簡(jiǎn)單的給開發(fā)商做廣告，這些都是值得欣喜之處。

04??

關(guān)于規(guī)劃

什么事情都是需要規(guī)劃的，會(huì)算租售比、房價(jià)收入比只是個(gè)概念，真正實(shí)操起來，值錢的核心技術(shù)往往不會(huì)寫出來發(fā)，往往是偶爾小圈子聚會(huì)探討下才會(huì)分享。

沒有規(guī)劃下，小白的典型操作有：

首套首貸沒用足，珍貴資格浪費(fèi)在小戶型；

為某些可能存在風(fēng)險(xiǎn)的資源支付高溢價(jià)，比如存在不確定性的學(xué)區(qū)、存在未來投訴的可變空間、看似方便實(shí)則不可用的停車位等等；

自住需求沒解決，看租售比投資寫字樓；

沒有房產(chǎn)證的商場(chǎng)內(nèi)返租商鋪等等。

不勝枚舉。

套用一句話，幸福的人生是相似的，不幸的人生各有各的不幸。買對(duì)房子也是相似的，買的不對(duì)，則是各人有各人的坑。

我們不跳大神，更不會(huì)偽裝大神，對(duì)于目前房市敢于明確亮劍，希望大家能根據(jù)自己需要合理規(guī)劃，買到適合的好房。

以上為正文，來自黎明

（責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031）

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