上海樓市新政顯效:二手房帶看跌一成,房東漲價比例明顯下降

 來源:澎湃新聞

“我們門店所在片區(qū)有兩個千萬的單子因為新政解約了?!鄙虾R环慨a(chǎn)經(jīng)紀人說道。

1月21日晚,上海市發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,通過一系列“組合拳”的方式調(diào)節(jié)住房需求,強化市場監(jiān)管,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。《意見》要求“對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算?!薄皞€人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收增值稅?!?/p>

業(yè)內(nèi)人士認為,上海在樓市較活躍、一些違規(guī)行為有所露頭的情況下,果斷對樓市“虛火”冒頭就打,并以“組合拳”的方式全面降低樓市投資投機買家入市機會、提高入市成本。

住房限購門檻提高,假離婚購房道路被堵

在此次出臺的樓市新政中,最受關(guān)注的政策之一為嚴格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

這一政策為認為是“打補丁”政策,嚴堵離婚買房的漏洞。在業(yè)內(nèi)人士看來,對于一些想通過假離婚來獲得購房資格,以及通過假離婚來獲得首套資格,都會產(chǎn)生直接遏制作用。

在經(jīng)紀人小李經(jīng)手的房產(chǎn)買賣中就遇到了“離婚以獲首套資格”的情況。據(jù)經(jīng)紀人小李介紹,他所服務的買家張女士于2020年12月拿到上海戶口后就通過離婚的方式獲得了首套房資格。落戶后,小李先后帶著客戶看了三套房源,并最終和其中一位房東確定了交易買賣。

按照小李客戶的情況,由于買家需要先賣掉外地的一套房子才能交上海房產(chǎn)的首付,因此付完定金后,買賣雙方約定于2021年3月進行首付款轉(zhuǎn)賬。

“新政出來后,這個單子就很尷尬,因為定金已經(jīng)交了,但是網(wǎng)簽和貸款現(xiàn)在都辦不了。因為二手房是卡你網(wǎng)簽的時間。1月22日之前沒有網(wǎng)簽成功的都要按照新政策執(zhí)行了,就是追溯離婚前的家庭套數(shù)?!毙±钫f道。

據(jù)小李介紹,這樣的情況并非個別。“我同事一個千萬的案子也遇到了這樣的情況,按照新政,買家直接被限購了,后來買賣雙方和平解約了。”

未滿五年的房子交易稅直接提高,有客戶因新政多出50萬稅費而解約

上海發(fā)布的新政中,還有一個最直接的政策是調(diào)整增值稅征免年限,將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

根據(jù)以往的規(guī)定,購買普通住宅首套房滿2年交易時,免征增值稅及附加,但是按照新政,必須滿5年后才能免征增值稅。

這也直接提高了未滿5年房產(chǎn)交易時的稅費。

以一套400萬元滿2年未滿5年的普通住宅為例,新政前,該房產(chǎn)免征增值稅及附加,但是新政后,該房產(chǎn)將繳納約21萬元的增值稅。

“調(diào)整增值稅免征年限對二手房市場的交易有直接的影響,對于滿2年不滿5年的普通住宅來說,客戶成本直接被提高了。”經(jīng)紀人小張說。

“目前,我們門店就有客戶因為多出來的稅費誰來承擔的問題一直在討論,但多數(shù)情況還是轉(zhuǎn)嫁在買家頭上。”小張說。

而在經(jīng)紀人小李的門店中,同樣的情況被擺在了買賣雙方之間。有房東提出“不退定金且解約”或者“買家自行承擔稅費”的要求,但最終妥協(xié)下來的結(jié)果是房東掏2萬元,中介公司退一部分中介費,其余稅費由買家自行承擔。

而對于部分非普通住宅而言,稅費提高的更加明顯,按照原來的政策,非普通住宅實行增值稅差額征收,新政后則實行全額增收。

“我們門店還有一個大單子,因為增值稅多出來50萬元,也解約了。”小李說。

新政效果顯現(xiàn),二手房帶看量下降11%

新政出臺一周,對市場的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。上海鏈家公布的一周(1/25-1/31)各項二手房指標來看,環(huán)比均出現(xiàn)下滑,其中,成交套數(shù)環(huán)比下降26%,成交均價環(huán)比下降2%,掛牌量下降16%,帶看量下降11%,新增客戶量下降8%,新政對需求端的抑制作用初現(xiàn)成效。

上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾指出,此次新政遏制假離婚買房、提高增值稅年限等調(diào)控升級的措施對市場有效降溫,特別是增值稅年限的調(diào)整直指二手房市場,房東上調(diào)掛牌價的比例出現(xiàn)明顯下降,降價占比提升6個百分點,而買家考慮到交易成本的增加,亦出現(xiàn)觀望的情緒,疊加后續(xù)出臺的法拍房限購、結(jié)構(gòu)封頂放貸等組合拳,向市場釋放“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的信號,起到為樓市降噪的作用。

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