又有城市鼓勵(lì)“半購(gòu)半租”賣(mài)房模式，市場(chǎng)會(huì)買(mǎi)單嗎？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-08-13 10:51

“半購(gòu)半租”模式在執(zhí)行過(guò)程中存在著難點(diǎn)。

繼蕪湖之后，安徽黃山近期也出臺(tái)新政，探索購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)，鼓勵(lì)房企探索部分產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售方式。根據(jù)合同約定，購(gòu)房人可以選擇先購(gòu)買(mǎi)房屋的部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。購(gòu)房人有權(quán)租賃使用這部分產(chǎn)權(quán)，并在購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)時(shí)，已支付的租金可用于抵扣購(gòu)房款。

作為一種新的賣(mài)房方式，開(kāi)發(fā)商出售部分產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者需要“半購(gòu)半租”，市場(chǎng)會(huì)買(mǎi)單嗎？又存在著哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人共持產(chǎn)權(quán)，后者可租賃使用

這一被稱(chēng)為“半購(gòu)半租”的模式，與共有產(chǎn)權(quán)房有點(diǎn)相似，只不過(guò)前者是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商共同持有房子，后者是購(gòu)房者與政府共同持有房屋產(chǎn)權(quán)。

黃山并非首個(gè)提出這種模式的城市。今年，安徽的另一個(gè)城市蕪湖，同樣提出“探索購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)”。6月7日，安徽省蕪湖市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，重磅推出13條房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化發(fā)展政策。其中指出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)探索購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)的銷(xiāo)售方式，通過(guò)合同約定，購(gòu)房人可以先購(gòu)買(mǎi)房屋部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，購(gòu)房人可租賃使用，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)時(shí)已支付的租金可抵扣購(gòu)房款。

再往前，大理曾經(jīng)發(fā)布類(lèi)似政策。2022年8月1日，云南大理白族自治州人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)的通知》，其中指出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷(xiāo)售商品房，購(gòu)房人可以先期購(gòu)買(mǎi)不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，由購(gòu)房人租賃使用，再按雙方合同約定購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)。

去庫(kù)存大背景下，創(chuàng)新型的賣(mài)房方式漸起。從出發(fā)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一件好事，既能夠幫助購(gòu)房者降低購(gòu)房門(mén)檻，又有助于房企去化庫(kù)存。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，這個(gè)思路和早幾年各地政府推進(jìn)的“共有產(chǎn)權(quán)房”類(lèi)似，購(gòu)房者與政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者只需支付部分房?jī)r(jià)，政府持有剩余部分的產(chǎn)權(quán)。推進(jìn)這政策的目的也是為了降低購(gòu)房成本。

對(duì)此，有購(gòu)房者告訴記者，如果沒(méi)有按揭、沒(méi)有利息，還是可以的。但是更多購(gòu)房者表示出擔(dān)憂和疑問(wèn)，“影響賣(mài)房子嗎？”“萬(wàn)一房企倒了房子會(huì)受到影響嗎？”“后續(xù)如何轉(zhuǎn)換全部產(chǎn)權(quán)？”

也有購(gòu)房者指出，開(kāi)發(fā)商通過(guò)收租回流現(xiàn)金，現(xiàn)金流能支撐得住嗎？是否會(huì)增加資金壓力？

業(yè)內(nèi)：房企若出現(xiàn)資金問(wèn)題，潛在風(fēng)險(xiǎn)大

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，無(wú)論是從購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商的角度，“半購(gòu)半租”模式在執(zhí)行過(guò)程中都存在著難點(diǎn)。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生指出，“購(gòu)房者后續(xù)使用需支付給開(kāi)發(fā)商租金，雖然最終可以用來(lái)抵押購(gòu)房款，但在購(gòu)買(mǎi)全部產(chǎn)權(quán)期間無(wú)形中增加了一項(xiàng)新的成本，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人共持產(chǎn)權(quán)存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也不得不考慮。”

張波表示：“房企的信用等級(jí)肯定是明顯低于地方政府，購(gòu)房者和政府共同擁有產(chǎn)權(quán)本身的信任度強(qiáng)，但房企是獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)個(gè)體，這幾年出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的情況也在不斷增多，購(gòu)房者是否會(huì)愿意和房企共同擁有房產(chǎn)是個(gè)問(wèn)題。一旦房企出現(xiàn)資金問(wèn)題，會(huì)不會(huì)影響到所共有的房屋也是購(gòu)房者所關(guān)注的。即使可以將房屋的共有做切割，不影響到購(gòu)房者所持有的部分，但由于產(chǎn)權(quán)分割也可能造成后續(xù)房屋交易層面的問(wèn)題?！?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為，此舉最大的問(wèn)題是，如果因?yàn)橐恍┓伞鶆?wù)糾紛，導(dǎo)致房企持有的這部分產(chǎn)權(quán)被執(zhí)行，就會(huì)損害購(gòu)房人的權(quán)益，這是一個(gè)很大的不確定因素?；谶@種考慮，估計(jì)購(gòu)房人對(duì)這種共有產(chǎn)權(quán)的模式并不太能接受，“而且這種模式，從目前來(lái)看，幾乎沒(méi)有過(guò)案例出現(xiàn)。”

此外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是否愿意采用這種銷(xiāo)售模式，也是一個(gè)未知數(shù)。

張波說(shuō)：“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，由于‘半購(gòu)半租’會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金回流變慢，雖然在一定程度上可能加快了房屋交易的速度，但由于一部分的產(chǎn)權(quán)并未完成交易，還需要通過(guò)租金慢慢回流，對(duì)于資金面壓力大的房企來(lái)說(shuō)，也未必是最佳的選擇?！?/p>

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