作者：王東升

2020年將是房企最艱難的一年。萬(wàn)億債務(wù)壓頂，疊加疫情影響，運(yùn)營(yíng)環(huán)境舉步維艱。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)的到期債務(wù)約在1.46萬(wàn)億，其中7月份是到期高峰，達(dá)到1490億，壓力山大。

而在疫情突襲下，房地產(chǎn)也是 “受傷“最重的行業(yè)之一，延長(zhǎng)假期、推遲復(fù)工、關(guān)閉售樓處，銷售、開(kāi)工、施工、竣工等都受到全方位影響。

4月28日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪表示，新冠疫情沖擊及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)需求及庫(kù)存水平造成壓力，同時(shí)境外融資環(huán)境仍不明確，因而將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望調(diào)整為“負(fù)面”，這是近5年來(lái)的首次。

穆迪助理副總裁/分析師楊昱穎表示：“我們預(yù)計(jì)今年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額同比下降5%-10%，而庫(kù)存水平仍將高企。”

穆迪預(yù)計(jì)，2020年房地產(chǎn)銷售額將逐步回升，但因需求疲軟仍將低于2019年水平，庫(kù)存水平將有所降低，但在銷售低迷的情況下仍將處于高位。

“同時(shí)，疫情造成的市場(chǎng)震蕩正在加重投資者的避險(xiǎn)情緒，導(dǎo)致境外融資渠道收窄，這將導(dǎo)致一些流動(dòng)性和信用質(zhì)量薄弱的開(kāi)發(fā)商面臨更高的再融資風(fēng)險(xiǎn)?！蹦碌细笨偛?高級(jí)分析師何思嫻表示。

“網(wǎng)紅”難通現(xiàn)金流堵塞

受疫情影響，眾多房企被迫關(guān)閉了線下售樓處的銷售活動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目回流資金的渠道堵塞。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1―5月TOP100房企累計(jì)全口徑業(yè)績(jī)，同比下降7.9%。

房企最重要的工作就是保證現(xiàn)金流，疫情的持續(xù)給房企帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流壓力，節(jié)后開(kāi)工還將面臨趕工期與招工難、人工成本增加的矛盾。這些因素相疊加，將加速中小房企的危機(jī)，有的甚至面臨破產(chǎn)倒閉的危險(xiǎn)。

傳統(tǒng)渠道受阻，房企無(wú)奈之下走上了“網(wǎng)紅”之路。萬(wàn)科、復(fù)地、富力、恒大、碧桂園等眾多房企紛紛開(kāi)設(shè)了線上售樓處，利用VR等技術(shù)搭建起線上立體化展示平臺(tái)和置業(yè)顧問(wèn)直播室，試圖通過(guò)線上拓客、蓄客并引流至線下。

3月16日，萬(wàn)科旗下的“萬(wàn)科星城”開(kāi)盤，就與作家艾靜一（猗蘭霓裳）等四名KOL聯(lián)手直播：5月14日，萬(wàn)科又與淘寶合作，攜手明星劉濤售賣萬(wàn)科雙月灣。

4月2日晚，主播薇婭給觀眾展示復(fù)地杭州的一個(gè)商業(yè)樓盤（不限購(gòu)）。

4月15日晚，富力攜手明星主播李湘直播賣房。

4月24日，恒大攜手佟大為直播；5月20日，恒大請(qǐng)來(lái)演員黃曉明和主播小小莎“直播賣房”；2日后，又請(qǐng)來(lái)佘詩(shī)曼、華少坐鎮(zhèn)直播間。

5月5日，碧桂園在抖音首秀，請(qǐng)來(lái)汪涵、大張偉助陣。

5月15日，石榴地產(chǎn)請(qǐng)來(lái)新晉網(wǎng)紅、話題制造機(jī)羅永浩進(jìn)行了首場(chǎng)直播賣房。

至于其他目前尚未找明星代言的房企，也以各種形式紛紛介入直播賣房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少已有20多家房企參與直播賣房。

這一做法，甚至得到了政府層面的支持。北京住建委更在5月下旬發(fā)布《通知》，要求現(xiàn)場(chǎng)銷售不得舉辦現(xiàn)場(chǎng)推介、抽獎(jiǎng)?chuàng)u號(hào)等聚集性活動(dòng)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)充分利用直播售樓等非直接接觸方式，開(kāi)展線上樓盤展示、宣傳等營(yíng)銷活動(dòng)。

這無(wú)疑將進(jìn)一步促進(jìn)房企直播賣房。

即便房企已十分努力，但線上售樓處效果仍然有限，現(xiàn)金流堵塞的程度并沒(méi)有得到更大的緩解。

債市開(kāi)閘放水

房企現(xiàn)金流雖然堵塞，但2020年流動(dòng)性的寬松帶來(lái)債券市場(chǎng)的火爆，債市開(kāi)閘放水也有不少流入了房地產(chǎn)行業(yè)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企4月單月融資高達(dá)971億，創(chuàng)近年新高。截至5月27日，年內(nèi)融資合計(jì)3076億，達(dá)去年全年的53.03%。而去年全年，也只有5800億。

可以說(shuō)，從年初以來(lái)，房企的發(fā)債節(jié)奏就明顯加快。以招商蛇口為例，2020年2月11日，該公司成功發(fā)行了2020年度第一期超短期融資券,實(shí)際發(fā)行總額為10億元,票面利率為2.7%。2月26日，招商蛇口又成功發(fā)行15億元超短期融資券，票面利率2.65%。進(jìn)入3月份，招商蛇口更是“三連發(fā)”。3月3日，據(jù)上清所消息，公司擬發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)。3月4日,公司表示擬發(fā)行2020年度第三期超短期融資券,發(fā)行金額19億元。3月5日，據(jù)深交所發(fā)布消息稱，招商蛇口2020年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券獲通過(guò)，擬發(fā)行金額100億元，將分期發(fā)行。

發(fā)債節(jié)奏加快，一方面是房企緊抓流動(dòng)性寬松的有利時(shí)機(jī)，緩解債務(wù)壓力，同時(shí)為下半年提前做儲(chǔ)備；另一方面，流動(dòng)性寬松下，高收益低風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)債，也比較受資金市場(chǎng)的追捧。

穆迪授評(píng)的70家開(kāi)發(fā)商的規(guī)模在業(yè)內(nèi)居于前列。穆迪預(yù)計(jì)大部分受評(píng)高收益開(kāi)發(fā)商將能夠應(yīng)對(duì)2021年4月底之前到期的920億美元境內(nèi)外債券（包括可回售債券）。多數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)為較大比例的境外到期債券預(yù)籌了資金。

但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)包括數(shù)千家開(kāi)發(fā)商，其中很多規(guī)模較小，那些疊加疫情影響，部分資金鏈困難、杠桿率較高的房企則面臨更大的融資壓力。在其他房企融資井噴的大環(huán)境下，它們只能繼續(xù)選擇以高額的利息換取投資者的青睞，防止后續(xù)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，4月份由于疫情，海外資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩，基本封死了內(nèi)地房企海外融資的可能性，當(dāng)月幾乎沒(méi)有境外融資，5月雖然放開(kāi)了，但預(yù)計(jì)對(duì)于部分房企非常重要的海外融資，將在未來(lái)一段時(shí)間接近歸零，少數(shù)融資也可能面臨高價(jià)的可能性。

綠色債券將迎井噴期

在這種形勢(shì)下，綠色債券迎來(lái)了利好。

中國(guó)人民銀行5月29日發(fā)布通知稱，為進(jìn)一步規(guī)范國(guó)內(nèi)綠色債券市場(chǎng)，統(tǒng)一國(guó)內(nèi)綠色債券支持支持項(xiàng)目和領(lǐng)域，依據(jù)《關(guān)于構(gòu)建現(xiàn)代環(huán)境治理體系的指導(dǎo)意見(jiàn)》《關(guān)于構(gòu)建綠色金融體系的指導(dǎo)意見(jiàn)》，中國(guó)人民銀行會(huì)同國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)起草了《關(guān)于印發(fā)〈綠色債券支持項(xiàng)目目錄(2020年版)〉的通知(征求意見(jiàn)稿)》，現(xiàn)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，公眾可通過(guò)電子郵件、信函和傳真等方式發(fā)表意見(jiàn)，意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為2020年6月12日。

新版《目錄》將進(jìn)一步規(guī)范和激發(fā)國(guó)內(nèi)綠色債券市場(chǎng)，為促進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)、踐行“綠水青山就是金山銀山”理念，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展等發(fā)揮獨(dú)特且積極的作用。

綠色債券相比別的債券有很多優(yōu)勢(shì)：

國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《綠色債券發(fā)行指引》規(guī)定，在相關(guān)手續(xù)齊備、償債保障措施完善的基礎(chǔ)上，綠色債券比照“加快和簡(jiǎn)化審核類”債券審核程序，提高審核效率。此外，綠色債券募集資金占項(xiàng)目總投資比例放寬至80%，且發(fā)行綠色債券的企業(yè)不受發(fā)債指標(biāo)限制。

同時(shí)在資產(chǎn)負(fù)債率低于75%的前提下，核定綠色債券發(fā)債規(guī)模時(shí)不考察企業(yè)其它公司信用類產(chǎn)品的規(guī)模，鼓勵(lì)上市公司及其子公司發(fā)行綠色債券。

在償債保障措施完善的情況下，允許企業(yè)使用不超過(guò)50%的綠色債券募集資金用于償還銀行貸款和補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)也規(guī)定，對(duì)綠色公司債申報(bào)受理與審核實(shí)行專人對(duì)接、專項(xiàng)審核、即報(bào)即審的鼓勵(lì)政策，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體投資綠色公司債，支持證券交易所建立綠色公司債券板塊。

在這些政策的推動(dòng)下，我國(guó)綠色債券近幾年迎來(lái)較快發(fā)展。

標(biāo)準(zhǔn)排名研究發(fā)現(xiàn)，2017年至2019年，中國(guó)綠色建筑企業(yè)成功發(fā)行綠色債券共有25只，累計(jì)發(fā)行規(guī)模382.4億元，主要投向綠色住宅建筑、綠色公共建筑和綠色工業(yè)建筑、綠色園區(qū)、綠色棚戶區(qū)改造、海綿城市和智慧城市等。

其中龍湖、華發(fā)、恒隆、上海臨港和山東海洋發(fā)展等14家企業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)行綠色人民幣債券合計(jì)198.1億元，當(dāng)代置業(yè)、太古、朗詩(shī)和新世界4家企業(yè)發(fā)行綠色美元債券合計(jì)26.4億美元（約184.3億元人民幣）。

其中，國(guó)家發(fā)改委審批5家，中國(guó)證監(jiān)會(huì)審批8家、銀行間交易商協(xié)會(huì)審批1家。

此外，不少房企如當(dāng)代置業(yè)、朗詩(shī)、太古、新世界中國(guó)等綠色建筑企業(yè)曾成功發(fā)行綠色美元債券。

標(biāo)準(zhǔn)排名研究發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是上市房企申請(qǐng)發(fā)行的綠色企業(yè)債還是綠色公司債，或者是在香港、新加坡發(fā)行的綠色美元債券，募集資金所投項(xiàng)目均是獲得綠色建筑二星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)及以上或者LEED金級(jí)預(yù)認(rèn)證及以上節(jié)能減排效果預(yù)期優(yōu)良的綠色建筑項(xiàng)目。

但從綠色債券的發(fā)行現(xiàn)狀來(lái)看，盡管相關(guān)政策已經(jīng)落地，但中國(guó)募集資金用于綠色建筑領(lǐng)域的綠色債券規(guī)模仍微乎其微，與全球超過(guò)5400億元投向綠色建筑領(lǐng)域的綠色債券相比簡(jiǎn)直天壤之別。

數(shù)據(jù)顯示，2019年中國(guó)所發(fā)行的3390億元人民幣綠色債券，投向建筑節(jié)能與綠色建筑領(lǐng)域的占比僅約3%，僅為全球投向綠色建筑綠色債券的十分之一，未來(lái)發(fā)展空間巨大。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近日號(hào)召?gòu)V大房地產(chǎn)企業(yè)積極行動(dòng)起來(lái)，加大建筑節(jié)能減排和綠色建筑發(fā)展力度，運(yùn)用綠色金融手段，積極打造綠色產(chǎn)業(yè)。

中國(guó)投資協(xié)會(huì)投資咨詢專委會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)投資協(xié)會(huì)創(chuàng)新投融資專委會(huì)副會(huì)長(zhǎng)?；蹮畋硎荆瑢y手全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)成為綠色發(fā)展、節(jié)能減排的主力軍，協(xié)助優(yōu)秀綠色建筑企業(yè)申請(qǐng)發(fā)行綠色債券。

據(jù)悉，為了更好地推動(dòng)綠色建筑與綠色金融的融合發(fā)展，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)與中國(guó)投資協(xié)會(huì)將聯(lián)合啟動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)綠色健康智慧發(fā)展情況的調(diào)研活動(dòng)，并號(hào)召?gòu)V大企業(yè)積極參與。

此舉將切實(shí)幫助符合條件的房企解決債務(wù)壓力，解決融資難題，走上綠色發(fā)展之路，幫助房企渡過(guò)難關(guān)。

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