萬億債務(wù)壓頂,房企融資路在何方?

來源：智能家居時間：2020-06-04 22:08

作者：王東升

2020年將是房企最艱難的一年。萬億債務(wù)壓頂，疊加疫情影響，運營環(huán)境舉步維艱。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)的到期債務(wù)約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達到1490億，壓力山大。

而在疫情突襲下，房地產(chǎn)也是 “受傷“最重的行業(yè)之一，延長假期、推遲復(fù)工、關(guān)閉售樓處，銷售、開工、施工、竣工等都受到全方位影響。

4月28日，國際評級機構(gòu)穆迪表示，新冠疫情沖擊及經(jīng)濟增長的放緩，對中國房地產(chǎn)需求及庫存水平造成壓力，同時境外融資環(huán)境仍不明確，因而將中國房地產(chǎn)業(yè)展望調(diào)整為“負(fù)面”，這是近5年來的首次。

穆迪助理副總裁/分析師楊昱穎表示：“我們預(yù)計今年全國房地產(chǎn)銷售額同比下降5%-10%，而庫存水平仍將高企?！?/p>

穆迪預(yù)計，2020年房地產(chǎn)銷售額將逐步回升，但因需求疲軟仍將低于2019年水平，庫存水平將有所降低，但在銷售低迷的情況下仍將處于高位。

“同時，疫情造成的市場震蕩正在加重投資者的避險情緒，導(dǎo)致境外融資渠道收窄，這將導(dǎo)致一些流動性和信用質(zhì)量薄弱的開發(fā)商面臨更高的再融資風(fēng)險?！蹦碌细笨偛?高級分析師何思嫻表示。

“網(wǎng)紅”難通現(xiàn)金流堵塞

受疫情影響，眾多房企被迫關(guān)閉了線下售樓處的銷售活動，導(dǎo)致企業(yè)通過項目回流資金的渠道堵塞。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1―5月TOP100房企累計全口徑業(yè)績，同比下降7.9%。

房企最重要的工作就是保證現(xiàn)金流，疫情的持續(xù)給房企帶來巨大的現(xiàn)金流壓力，節(jié)后開工還將面臨趕工期與招工難、人工成本增加的矛盾。這些因素相疊加，將加速中小房企的危機，有的甚至面臨破產(chǎn)倒閉的危險。

傳統(tǒng)渠道受阻，房企無奈之下走上了“網(wǎng)紅”之路。萬科、復(fù)地、富力、恒大、碧桂園等眾多房企紛紛開設(shè)了線上售樓處，利用VR等技術(shù)搭建起線上立體化展示平臺和置業(yè)顧問直播室，試圖通過線上拓客、蓄客并引流至線下。

3月16日，萬科旗下的“萬科星城”開盤，就與作家艾靜一（猗蘭霓裳）等四名KOL聯(lián)手直播：5月14日，萬科又與淘寶合作，攜手明星劉濤售賣萬科雙月灣。

4月2日晚，主播薇婭給觀眾展示復(fù)地杭州的一個商業(yè)樓盤（不限購）。

4月15日晚，富力攜手明星主播李湘直播賣房。

4月24日，恒大攜手佟大為直播；5月20日，恒大請來演員黃曉明和主播小小莎“直播賣房”；2日后，又請來佘詩曼、華少坐鎮(zhèn)直播間。

5月5日，碧桂園在抖音首秀，請來汪涵、大張偉助陣。

5月15日，石榴地產(chǎn)請來新晉網(wǎng)紅、話題制造機羅永浩進行了首場直播賣房。

至于其他目前尚未找明星代言的房企，也以各種形式紛紛介入直播賣房。據(jù)不完全統(tǒng)計，至少已有20多家房企參與直播賣房。

這一做法，甚至得到了政府層面的支持。北京住建委更在5月下旬發(fā)布《通知》，要求現(xiàn)場銷售不得舉辦現(xiàn)場推介、抽獎?chuàng)u號等聚集性活動，鼓勵開發(fā)企業(yè)充分利用直播售樓等非直接接觸方式，開展線上樓盤展示、宣傳等營銷活動。

這無疑將進一步促進房企直播賣房。

即便房企已十分努力，但線上售樓處效果仍然有限，現(xiàn)金流堵塞的程度并沒有得到更大的緩解。

債市開閘放水

房企現(xiàn)金流雖然堵塞，但2020年流動性的寬松帶來債券市場的火爆，債市開閘放水也有不少流入了房地產(chǎn)行業(yè)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企4月單月融資高達971億，創(chuàng)近年新高。截至5月27日，年內(nèi)融資合計3076億，達去年全年的53.03%。而去年全年，也只有5800億。

可以說，從年初以來，房企的發(fā)債節(jié)奏就明顯加快。以招商蛇口為例，2020年2月11日，該公司成功發(fā)行了2020年度第一期超短期融資券,實際發(fā)行總額為10億元,票面利率為2.7%。2月26日，招商蛇口又成功發(fā)行15億元超短期融資券，票面利率2.65%。進入3月份，招商蛇口更是“三連發(fā)”。3月3日，據(jù)上清所消息，公司擬發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)。3月4日,公司表示擬發(fā)行2020年度第三期超短期融資券,發(fā)行金額19億元。3月5日，據(jù)深交所發(fā)布消息稱，招商蛇口2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券獲通過，擬發(fā)行金額100億元，將分期發(fā)行。

發(fā)債節(jié)奏加快，一方面是房企緊抓流動性寬松的有利時機，緩解債務(wù)壓力，同時為下半年提前做儲備；另一方面，流動性寬松下，高收益低風(fēng)險的地產(chǎn)債，也比較受資金市場的追捧。

穆迪授評的70家開發(fā)商的規(guī)模在業(yè)內(nèi)居于前列。穆迪預(yù)計大部分受評高收益開發(fā)商將能夠應(yīng)對2021年4月底之前到期的920億美元境內(nèi)外債券（包括可回售債券）。多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)為較大比例的境外到期債券預(yù)籌了資金。

但中國房地產(chǎn)業(yè)包括數(shù)千家開發(fā)商，其中很多規(guī)模較小，那些疊加疫情影響，部分資金鏈困難、杠桿率較高的房企則面臨更大的融資壓力。在其他房企融資井噴的大環(huán)境下，它們只能繼續(xù)選擇以高額的利息換取投資者的青睞，防止后續(xù)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，4月份由于疫情，海外資本市場的動蕩，基本封死了內(nèi)地房企海外融資的可能性，當(dāng)月幾乎沒有境外融資，5月雖然放開了，但預(yù)計對于部分房企非常重要的海外融資，將在未來一段時間接近歸零，少數(shù)融資也可能面臨高價的可能性。

綠色債券將迎井噴期

在這種形勢下，綠色債券迎來了利好。

中國人民銀行5月29日發(fā)布通知稱，為進一步規(guī)范國內(nèi)綠色債券市場，統(tǒng)一國內(nèi)綠色債券支持支持項目和領(lǐng)域，依據(jù)《關(guān)于構(gòu)建現(xiàn)代環(huán)境治理體系的指導(dǎo)意見》《關(guān)于構(gòu)建綠色金融體系的指導(dǎo)意見》，中國人民銀行會同國家發(fā)展和改革委員會、中國證券監(jiān)督管理委員會起草了《關(guān)于印發(fā)〈綠色債券支持項目目錄(2020年版)〉的通知(征求意見稿)》，現(xiàn)向社會公開征求意見，公眾可通過電子郵件、信函和傳真等方式發(fā)表意見，意見反饋截止時間為2020年6月12日。

新版《目錄》將進一步規(guī)范和激發(fā)國內(nèi)綠色債券市場，為促進生態(tài)文明建設(shè)、踐行“綠水青山就是金山銀山”理念，推動經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展等發(fā)揮獨特且積極的作用。

綠色債券相比別的債券有很多優(yōu)勢：

國家發(fā)改委發(fā)布的《綠色債券發(fā)行指引》規(guī)定，在相關(guān)手續(xù)齊備、償債保障措施完善的基礎(chǔ)上，綠色債券比照“加快和簡化審核類”債券審核程序，提高審核效率。此外，綠色債券募集資金占項目總投資比例放寬至80%，且發(fā)行綠色債券的企業(yè)不受發(fā)債指標(biāo)限制。

同時在資產(chǎn)負(fù)債率低于75%的前提下，核定綠色債券發(fā)債規(guī)模時不考察企業(yè)其它公司信用類產(chǎn)品的規(guī)模，鼓勵上市公司及其子公司發(fā)行綠色債券。

在償債保障措施完善的情況下，允許企業(yè)使用不超過50%的綠色債券募集資金用于償還銀行貸款和補充營運資金。

中國證監(jiān)會也規(guī)定，對綠色公司債申報受理與審核實行專人對接、專項審核、即報即審的鼓勵政策，鼓勵市場主體投資綠色公司債，支持證券交易所建立綠色公司債券板塊。

在這些政策的推動下，我國綠色債券近幾年迎來較快發(fā)展。

標(biāo)準(zhǔn)排名研究發(fā)現(xiàn)，2017年至2019年，中國綠色建筑企業(yè)成功發(fā)行綠色債券共有25只，累計發(fā)行規(guī)模382.4億元，主要投向綠色住宅建筑、綠色公共建筑和綠色工業(yè)建筑、綠色園區(qū)、綠色棚戶區(qū)改造、海綿城市和智慧城市等。

其中龍湖、華發(fā)、恒隆、上海臨港和山東海洋發(fā)展等14家企業(yè)在國內(nèi)發(fā)行綠色人民幣債券合計198.1億元，當(dāng)代置業(yè)、太古、朗詩和新世界4家企業(yè)發(fā)行綠色美元債券合計26.4億美元（約184.3億元人民幣）。

其中，國家發(fā)改委審批5家，中國證監(jiān)會審批8家、銀行間交易商協(xié)會審批1家。

此外，不少房企如當(dāng)代置業(yè)、朗詩、太古、新世界中國等綠色建筑企業(yè)曾成功發(fā)行綠色美元債券。

標(biāo)準(zhǔn)排名研究發(fā)現(xiàn)，無論是上市房企申請發(fā)行的綠色企業(yè)債還是綠色公司債，或者是在香港、新加坡發(fā)行的綠色美元債券，募集資金所投項目均是獲得綠色建筑二星級設(shè)計標(biāo)識及以上或者LEED金級預(yù)認(rèn)證及以上節(jié)能減排效果預(yù)期優(yōu)良的綠色建筑項目。

但從綠色債券的發(fā)行現(xiàn)狀來看，盡管相關(guān)政策已經(jīng)落地，但中國募集資金用于綠色建筑領(lǐng)域的綠色債券規(guī)模仍微乎其微，與全球超過5400億元投向綠色建筑領(lǐng)域的綠色債券相比簡直天壤之別。

數(shù)據(jù)顯示，2019年中國所發(fā)行的3390億元人民幣綠色債券，投向建筑節(jié)能與綠色建筑領(lǐng)域的占比僅約3%，僅為全球投向綠色建筑綠色債券的十分之一，未來發(fā)展空間巨大。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生近日號召廣大房地產(chǎn)企業(yè)積極行動起來，加大建筑節(jié)能減排和綠色建筑發(fā)展力度，運用綠色金融手段，積極打造綠色產(chǎn)業(yè)。

中國投資協(xié)會投資咨詢專委會副會長、中國投資協(xié)會創(chuàng)新投融資專委會副會長祝慧燁表示，將攜手全聯(lián)房地產(chǎn)商會共同推動房地產(chǎn)行業(yè)成為綠色發(fā)展、節(jié)能減排的主力軍，協(xié)助優(yōu)秀綠色建筑企業(yè)申請發(fā)行綠色債券。

據(jù)悉，為了更好地推動綠色建筑與綠色金融的融合發(fā)展，全聯(lián)房地產(chǎn)商會與中國投資協(xié)會將聯(lián)合啟動中國房地產(chǎn)業(yè)綠色健康智慧發(fā)展情況的調(diào)研活動，并號召廣大企業(yè)積極參與。

此舉將切實幫助符合條件的房企解決債務(wù)壓力，解決融資難題，走上綠色發(fā)展之路，幫助房企渡過難關(guān)。