矯正房企融資行為，有效壓縮房企債務(wù)規(guī)模

10月14日，中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰在三季度金融數(shù)據(jù)發(fā)布會上表示，從整體上看，目前重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會反響積極正面。他表示，建立這個制度的目的，在于增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明度，促進房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營活動和融資行為，同時也矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為，增強房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力。

房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，得益于金融的大力支持，房企的過度擴張和房價的過快上漲，也與金融行為密切關(guān)聯(lián)。也就是說，金融在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，是功過皆有，功不抵過，過不掩功。急需要做的，就是如何通過政策的調(diào)整與優(yōu)化、制度的完善與規(guī)范，減少問題的再發(fā)生，降低房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康有序地發(fā)展。

事實也是，從房地產(chǎn)市場剛剛放開起，金融就快速果斷地進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對房地產(chǎn)企業(yè)予以全方位支持。雖然多數(shù)得到金融支持的房地產(chǎn)企業(yè)，根本算不上企業(yè)，就是幾個人甚至一個人注冊一個公司，東拼西湊地把注冊資金以及土地的首筆資金弄到手，然后通過土地抵押從銀行獲得巨額資金，最終實現(xiàn)了財富的倍增效應(yīng)。很多人認(rèn)為，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是依靠空手套白狼發(fā)起來的。雖然話有點偏激、也有點粗糙，但話糙理不糙，完全符合實情。

盡管如此，我們?nèi)匀徽J(rèn)為，金融對房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻是大的。沒有金融的全力支持，房地產(chǎn)行業(yè)不可能有今天的水平。反過來，由于金融的過度支持，也讓房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過度發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)過度擴張的現(xiàn)象，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是負債累累，都資產(chǎn)負債率極高，都存在著比較大的債務(wù)風(fēng)險。近期就有媒體報道，已有多家房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了債券爆雷現(xiàn)象。這也意味著，對房地產(chǎn)企業(yè)，確實到了需要有效規(guī)范其債務(wù)行為的時候了。而規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)行為，毫無疑問應(yīng)當(dāng)從金融監(jiān)管入手，從對房地產(chǎn)企業(yè)制定融資規(guī)則入手，讓房地產(chǎn)企業(yè)不能隨心所欲地擴大債務(wù)規(guī)模、單純依靠負債進行擴張。

央行對重點房地產(chǎn)企業(yè)制定資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，顯然是看到了房地產(chǎn)企業(yè)的負債風(fēng)險，看到了房地產(chǎn)企業(yè)缺乏債務(wù)風(fēng)險意識的問題。如果任憑房地產(chǎn)企業(yè)負債擴張下去，總有一天會出現(xiàn)比較嚴(yán)重的金融風(fēng)險問題。所以，必須及時及早采取措施，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為進行監(jiān)管，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況進行監(jiān)測。尤其是資金的運行，需要有一個規(guī)矩。切不可讓房地產(chǎn)企業(yè)生病、金融企業(yè)來吃藥。有些房地產(chǎn)企業(yè)，實際已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的問題。

考慮到目前出現(xiàn)問題的大多是中小房企，大型房企、頭部房企還相對比較平穩(wěn)。因此，更需要把中小房企的風(fēng)險當(dāng)作警鐘，及早出手、及早準(zhǔn)備，把風(fēng)險化解掉，把問題解決好，特別對重點房企，必須建立規(guī)范的資金監(jiān)測和融資機制，透明銀行和房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，避免金融機構(gòu)在給房地產(chǎn)企業(yè)融資時暗箱操作。因為，正常情況下，如果金融機構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行金融規(guī)定和調(diào)控要求，房地產(chǎn)企業(yè)的資金就不會這么寬裕，囤地等現(xiàn)象也要少得多。所以沒有得到有效遏制，說明金融機構(gòu)在暗中幫助房地產(chǎn)企業(yè)，在將資金轉(zhuǎn)道到房地產(chǎn)行業(yè)。因此，重點房企的融資管理規(guī)則，一定程度上也是對商業(yè)金融機構(gòu)的約束和規(guī)范。

對重點房企實施資金監(jiān)測和融資管理的重心，應(yīng)當(dāng)放在壓縮房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)規(guī)模和降低負債率上，要釜底抽薪，而不是揚湯止沸。揚湯止沸的方式，只會讓風(fēng)險越來越大，危害越來越多。只有釜底抽薪，讓房企的債務(wù)規(guī)模有效壓減，負債率有效降低，風(fēng)險才算真正排除。否則，只是暫時隱藏起來而已。

當(dāng)然，在壓減房企債務(wù)規(guī)模過程中，也一定要把握好節(jié)奏，注意好分寸，不能操之過急，不能盲目行動。行為過急，也會使風(fēng)險快速爆發(fā)的。其中，用金融手段倒逼房企售房回籠資金，是最重要的手段。只要房企愿意售房，債務(wù)規(guī)模是能夠壓縮的，負債率也能夠降低的。恒大提出連續(xù)3年每年壓減1500億有息債務(wù)的目標(biāo)，就是壓縮債務(wù)規(guī)模非常有效的舉措。一旦目標(biāo)實現(xiàn)，企業(yè)的債務(wù)規(guī)模將大大降低，負債率也會明顯改善。所以，企業(yè)不是不能做，而是有金融機構(gòu)的支持，不愿這樣做。真的金融機構(gòu)動起來了，問題也就能夠解決了。矯正房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，是化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險最有效的手段，十分重要，也十分緊迫。

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