“新政1小時(shí)內(nèi)成交5套”！

6月26日當(dāng)晚，位于北京通州區(qū)的萬(wàn)科東廬率先曬出捷報(bào)，熱烈回應(yīng)新政實(shí)施。當(dāng)天，作為全國(guó)最后跟進(jìn)“5·17”樓市新政的城市，北京終于“靴子”落地，推出了《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，宣布自6月27日起北京市首套房首付降至20％，利率最低降至3.5％；同時(shí)明確多子女家庭購(gòu)買二套住房貸款時(shí)認(rèn)定為首套房，以及組織開(kāi)展住房“以舊換新”等舉措。

政策一經(jīng)發(fā)布，市場(chǎng)迅速響應(yīng)，各售樓處也聞風(fēng)而動(dòng)，積極邀請(qǐng)購(gòu)房者前來(lái)看房。

“前一秒剛看到新聞，后一秒就收到了一些銷售人士發(fā)來(lái)的信息，催促下手買房。”一位近期有購(gòu)房意向的消費(fèi)者表示，周末有時(shí)間將預(yù)約一波看房。

市場(chǎng)真實(shí)情況如何？6月27日，北京樓市新政落地次日，中房報(bào)京津冀實(shí)地走訪了北京昌平、朝陽(yáng)等區(qū)域近10個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，有的項(xiàng)目購(gòu)房者在增多，但多數(shù)樓盤門可羅雀，部分樓盤甚至沒(méi)有購(gòu)房者。

中房報(bào)京津冀在北清華潤(rùn)橡樹(shù)灣130940元/平方米[海淀]華潤(rùn)橡樹(shù)灣1506套在售探盤時(shí)看到，售樓處內(nèi)冷冷清清，沒(méi)有一個(gè)看房者，只有接待員和銷售顧問(wèn)兩個(gè)人待在前臺(tái)處。據(jù)介紹，北清橡樹(shù)灣于2022年開(kāi)盤，目前已處于尾盤狀態(tài)，僅剩18處房源，均價(jià)約5.5萬(wàn)元／平方米，目前沒(méi)有任何折扣和優(yōu)惠。

距離北清華潤(rùn)橡樹(shù)灣130940元/平方米[海淀]華潤(rùn)橡樹(shù)灣1506套在售不遠(yuǎn)的紫金書院售樓處則有三四組客戶在看房。紫金書院一置業(yè)顧問(wèn)表示，目前購(gòu)房沒(méi)有折扣，昌平區(qū)近幾年入市的新房項(xiàng)目并不多，因此價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

6月27日上午，中房報(bào)京津冀來(lái)取了北京朝陽(yáng)區(qū)十八里店金隅云筑項(xiàng)目，看到售樓處坐滿了身著白襯衫的渠道分銷人士，亦少見(jiàn)購(gòu)房人前來(lái)探訪。案場(chǎng)一置業(yè)顧問(wèn)表示，當(dāng)前云筑一期、二期還有少量低層房源，特價(jià)房最低可至每平方米6萬(wàn)余元，相較指導(dǎo)價(jià)每平方米折價(jià)近1.5萬(wàn)元。幾百米之隔的保利朝央和煦是十八里店在售的另一住宅項(xiàng)目，售樓處內(nèi)有三四組客戶在看房。一置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目自年初開(kāi)盤后已去化過(guò)半，僅剩部分140～170平方米大戶型房源在售。

在北京朝陽(yáng)東五環(huán)內(nèi)的王四營(yíng)板塊，在售的3個(gè)項(xiàng)目保利錦上79423元/平方米[西城]錦上20套在售、中綠東岳府、朝陽(yáng)壹號(hào)為2021年北京首批集中供地項(xiàng)目，中房報(bào)京津冀在探訪時(shí)獲悉，3個(gè)項(xiàng)目目前房源仍較多，其中有2個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)交房，但依然罕有購(gòu)房者看房。

一位頭部機(jī)構(gòu)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，相比十八里店，王四營(yíng)板塊這幾個(gè)項(xiàng)目拍地價(jià)高但售價(jià)低，因而開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品成本投入上相對(duì)謹(jǐn)慎。比如在裝修方面，十八里店項(xiàng)目送的均是標(biāo)準(zhǔn)較高的精裝修，但王四營(yíng)板塊的項(xiàng)目多只是工業(yè)化的裝修，這些細(xì)節(jié)也影響著購(gòu)房者觀感和購(gòu)房體驗(yàn)。

一些項(xiàng)目受新政影響比較大，如通州萬(wàn)科東廬在新政落地不到2小時(shí)里已迎來(lái)數(shù)十余組購(gòu)房者，售樓處人氣較高；亦莊招商璽項(xiàng)目也迎來(lái)喜人成交。

位于北京亦莊河西板塊的招商璽項(xiàng)目，戶型建筑面積為140～266平方米，總價(jià)1300萬(wàn)～2300萬(wàn)元，為強(qiáng)改善項(xiàng)目。新政落地后，招商璽率先迎來(lái)客流高峰，據(jù)項(xiàng)目相關(guān)人士透露，新政后項(xiàng)目上客量明顯增加，高峰時(shí)1小時(shí)內(nèi)案場(chǎng)有11組客戶，初步統(tǒng)計(jì)已有7組客戶成交，項(xiàng)目主要客群為年輕企業(yè)主、合伙人和公司高管。

“由于新政發(fā)布在工作日，一定程度上影響了購(gòu)房者帶看量和活躍度。”某樓盤的一位置業(yè)顧問(wèn)表示，晚間有部分客戶預(yù)約，但多數(shù)客戶明確表示將在周末看房，預(yù)計(jì)將在本周末迎來(lái)一波小高峰。

“‘政策牌’能打的都打完了，現(xiàn)在是入手買房的最佳時(shí)機(jī)。”北京市昌平區(qū)北清華潤(rùn)橡樹(shù)灣130940元/平方米[海淀]華潤(rùn)橡樹(shù)灣1506套在售一置業(yè)顧問(wèn)表示，且這波利好很大，政策發(fā)布后很多樓盤都連夜撤回了優(yōu)惠政策。

新政后，北京首套房最低首付比例從30％降至20％，按照500萬(wàn)元總價(jià)新房來(lái)說(shuō)，過(guò)去首付款需要150萬(wàn)元，現(xiàn)在直接變?yōu)?00萬(wàn)元，即直接減少了50萬(wàn)元，具有非常好的導(dǎo)向性，減負(fù)效應(yīng)也有助于進(jìn)一步提振購(gòu)房需求。

新增房貸利率的下調(diào)也大大減輕了購(gòu)房者還款負(fù)擔(dān)。此前北京新房貸款利率最低為4.05％，新政后首套房5年期以上貸款利率下限可以低至3.5％，按照100萬(wàn)元貸款本金、30年等額本息進(jìn)行計(jì)算，原來(lái)房貸總利息支出為72.9萬(wàn)元，新政后利息總支出為61.7萬(wàn)元。如此計(jì)算，此次房貸利率新政后購(gòu)房成本減少了11.3萬(wàn)元成本。

“對(duì)于剛需客戶來(lái)說(shuō)，價(jià)格的變化是一個(gè)重要的觸發(fā)因素，因此接下來(lái)將首先對(duì)剛需購(gòu)房者形成一輪明顯的拉動(dòng)效應(yīng)。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。

“‘5·17新政’落地后，上海、深圳、廣州新房、二手房市場(chǎng)活躍度均有所提升。尤其是上海，二手房成交提升明顯。北京市購(gòu)房情緒也出現(xiàn)回升，二手房成交量保持一定規(guī)模，但新房市場(chǎng)仍在持續(xù)調(diào)整。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，北京本次調(diào)整優(yōu)化樓市政策進(jìn)一步釋放了積極信號(hào)，將有助于整體市場(chǎng)的預(yù)期修復(fù)。

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