房貸還款“先息后本”熱度升溫存量房貸利率會否調(diào)整引發(fā)關(guān)注

來源：智能家居時間：2024-06-14 06:50

證券時報記者謝忠翔黃鈺霖

順應(yīng)政策調(diào)整，住房舉措接連推出。近期，多家銀行推出了“先息后本”的房貸還款方式，該類產(chǎn)品一經(jīng)推出就立即引發(fā)市場關(guān)注。

日前，證券時報記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前已有部分城市的銀行客戶申請貸款“先息后本”服務(wù)，但有的銀行客戶還是表示“先息后本”會造成后期還款壓力過大。

最低可還1元本金

近日，包括平安銀行(000001)、建設(shè)銀行(601939)、興業(yè)銀行(601166)在內(nèi)的多家銀行先后推出房貸“先息后本”還款業(yè)務(wù)?？傮w來看，市場上“先息后本”的主流方案為，“先息”期數(shù)24~60期，貸款人僅需償還利息，償息期過后，則需在剩余貸款期限內(nèi)按期償清余下貸款。有銀行表示，此舉是為了降低房貸客戶的還款壓力，每月最低可以只還1元本金。

不過，證券時報記者走訪獲悉，部分銀行的房貸“先息后本”還款業(yè)務(wù)，暫未在一些地區(qū)落地。平安銀行北京某支行一位信貸客戶經(jīng)理表示，當(dāng)前該行還沒有房貸“先息后本”業(yè)務(wù)，其他類型的“氣球貸”，例如抵押經(jīng)營貸可以辦理“先息后本”模式。平安銀行深圳福田某支行客戶經(jīng)理則表示，該行暫時沒有落地“氣球貸”業(yè)務(wù)。其他銀行方面，一位家住北京的建行房貸客戶透露，其建行手機銀行上目前仍顯示“該筆貸款所在地區(qū)暫未開通還款計劃調(diào)整服務(wù)”。

事實上，房貸還款“先息后本”模式已不是新鮮事，早在兩年前就有銀行推出類似業(yè)務(wù)。證券時報記者從興業(yè)銀行獲悉，2022年2月底，該行上線一款名為“隨薪供”的產(chǎn)品，針對中長期個人一手、二手住房貸款客戶，但設(shè)定最長期限僅有3年，在該期限內(nèi)客戶可暫停歸還貸款本金，只償還貸款利息，這是降低客戶短期還款壓力的一種還款方式。2022年起，建設(shè)銀行也在多地分行推出了名為“輕松供”的類似產(chǎn)品。

適用未來收入改善人群

“我看到‘先息后本’的宣傳時也心動了?！崩钕壬嬖V證券時報記者，自己仍有約200萬元的房貸，其所在的借款銀行暫未推出該類服務(wù)。不過，李先生也存在顧慮，“一想到后期本金償還的壓力，我還是想先按揭還款”。在社交媒體上，像李先生這樣對房貸“先息后本”望而卻步的群體并不在少數(shù)。

證券時報記者算了一筆賬，以建行“輕松供”為例，假設(shè)貸款100萬元、還款期限30年、利率3.5%。常規(guī)等額本息還款方式，月供需要4490元。若在兩年前使用該產(chǎn)品，則每月只要還1元本金，月供在2800元左右。不過，由于使用該產(chǎn)品延后償還本金，最終產(chǎn)生的利息則高于等額本息將近6萬元。

多位分析人士告訴證券時報記者，前期的階段性償息“減壓”期過后，本金償還的壓力和風(fēng)險不容忽視。不管后續(xù)如何償還，本金償還壓力是增大的，若對收入和償還能力計算不到位，容易產(chǎn)生違約風(fēng)險。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對證券時報記者表示，該類產(chǎn)品針對的是當(dāng)前對還款有顧慮的年輕人、新市民等買房主體人群，在目前承接貸款需求有限的情況下，“先息后本”的設(shè)計，能一定程度上減輕購房者的壓力和顧慮。

李宇嘉分析，當(dāng)下居民按揭貸款申請意愿不強，銀行在面臨資產(chǎn)荒的情況下仍把按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來搶，導(dǎo)致銀行之間的競爭加劇。各銀行之間，除了貸款利率競爭，更多是服務(wù)的競爭，再加上當(dāng)前銀行降低利率爭搶客戶的空間有限，通過貸款產(chǎn)品設(shè)計和創(chuàng)新來拓客就成為一種選項。

“一般是后續(xù)五年收入狀況持續(xù)改善的家庭，可以嘗試此類服務(wù)。但是輕易認為后續(xù)償還能力增加，或者誤判收入狀況，就容易產(chǎn)生新的壓力和風(fēng)險?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，對于商業(yè)銀行來說，大規(guī)模推進此類模式同樣會帶來風(fēng)險，建議對于部分有階段性減輕償付壓力需求的客戶，商業(yè)銀行可以做個體評估后實施。

存量房貸利率還會調(diào)嗎？

房地產(chǎn)新政推出后，各地陸續(xù)取消房貸利率下限，新發(fā)住房貸款利率創(chuàng)下新低。有機構(gòu)統(tǒng)計，近期30個樣本城市的首套房貸利率平均下降20BP（基點），降幅最多的城市甚至達到45BP，最低利率降至3.15%。相對而言，此前購房客戶的存量房貸利率仍維持在4%以上。相比新發(fā)房貸利率，二者之間的利差再次拉大。

在此背景下，又有一些銀行客戶選擇對存量房貸提前還款。近期，有專家發(fā)文呼吁，再次降低存量房貸利率的時機已到。

家住上海的吳先生告訴證券時報記者，今年5月他再次向銀行申請?zhí)崆皟斶€房貸13萬元，前后總共提前還貸140萬元，為此拼光了此前的積蓄和大半年收入。吳先生表示，近期他所在的公司正在裁員，提前還款主要是出于對未來收入不穩(wěn)定的擔(dān)憂，主動降低負債。

據(jù)國泰君安(601211)韓朝輝團隊日前發(fā)布的研報，2月以來，居民早償率指數(shù)加速上行，4月達到37%的歷史高位，反映居民提前還貸的行為明顯增多。

不過，有多位專家認為，短期內(nèi)，商業(yè)銀行繼續(xù)降低存量房貸利率的動力不足。李宇嘉表示，銀行負債成本很高，貸款利率不斷下滑，銀行收益面臨較大挑戰(zhàn)，因此短期內(nèi)貸款利率下降的空間不大。長江證券(000783)分析師馬祥云在研報中預(yù)計，短期內(nèi)再次下調(diào)存量房貸利率的概率較小，銀行凈息差再創(chuàng)歷史新低，基于銀行經(jīng)營壓力，導(dǎo)致出臺沖擊較大的政策會更審慎。