距5月17日房貸利好政策“三箭齊發(fā)”僅過去10天，已有多地火速跟進(jìn)落實(shí)。5月26日，據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有湖北省、云南省、河北省、福建省、吉林省、甘肅省、江西省、陜西省、山西省、海南省在內(nèi)的至少10個(gè)省份以及重慶市、寧夏回族自治區(qū)、廣西壯族自治區(qū)在內(nèi)的多地明確全面取消首套、二套房貸利率下限，并下調(diào)首套房、二套房貸首付比例。寬松政策使得銀行在設(shè)定房貸利率時(shí)擁有了更大的自主權(quán)和調(diào)節(jié)空間，有銀行人士透露，利率方面，在按照當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策要求執(zhí)行的情況下，結(jié)合同業(yè)情況、貸款人資質(zhì)等因素實(shí)行差異化定價(jià)。

多地官宣執(zhí)行房貸新政

近日，多地密集官宣取消首套房和二套房貸款最低利率限制，并對(duì)房貸首付比例進(jìn)行了調(diào)整。5月26日，據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有湖北省、云南省、河北省、福建省、吉林省、甘肅省、江西省、陜西省、山西省、海南省以及重慶市、寧夏回族自治區(qū)、廣西壯族自治區(qū)在內(nèi)的多地官宣執(zhí)行新政。

武漢地區(qū)商業(yè)銀行率先將首套房貸款利率降低30個(gè)基點(diǎn)，從3.55%降至3.25%；二套房降低80個(gè)基點(diǎn)，從4.15%降至3.35%，降幅歷史最高，按照二套房等額本息（30年）貸款200萬元來算，利息減少近33萬元，每月少還近千元。緊接著，合肥地區(qū)也傳出執(zhí)行新政的消息，北京商報(bào)記者此前從該地一國有大行個(gè)貸中心人士處獲悉，合肥地區(qū)已自5月20日開始執(zhí)行新政，首套房、二套房貸款利率均為3.45%。

在這之后，多省市紛紛響應(yīng)“因城施策”號(hào)召，密集調(diào)整。如，5月23日起，河北全省各市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

福州市除了執(zhí)行首付款比例新標(biāo)準(zhǔn)外，當(dāng)?shù)剡€明確在4月3日已取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的基礎(chǔ)上，取消福州市第二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

甘肅省貸款利率政策下限方面，人民銀行甘肅省分行要求，蘭州、白銀、平?jīng)?市，在前期已取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的基礎(chǔ)上，取消二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。嘉峪關(guān)、金昌、天水、武威、張掖、酒泉、慶陽、定西、隴南、臨夏、甘南等11個(gè)市州，取消首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

相較二三線城市在房貸政策上的調(diào)整，北京、上海、廣州、深圳一線城市則較為謹(jǐn)慎，截至目前，還未有進(jìn)一步動(dòng)作。中國（香港）金融衍生品投資研究院院長王紅英指出，一線城市房價(jià)相較于二三線城市更為穩(wěn)定且易于調(diào)控。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，房貸政策的動(dòng)態(tài)調(diào)整是基于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的大體趨勢(shì)，盡管各地具體情況可能有所差異，但預(yù)計(jì)都會(huì)有所動(dòng)作，尤其是在首付比例、房貸利率等方面，盡管這些調(diào)整在時(shí)間上可能有所不同，但可以預(yù)見的是到5月底應(yīng)會(huì)出現(xiàn)更多放寬限制的政策。

依據(jù)還款能力制定差異化信貸策略

取消個(gè)人住房貸款利率政策下限，增加了銀行在房貸利率定價(jià)上的靈活性。人民銀行發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》中指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的利率下限（如有），結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

人民銀行各省級(jí)分行也提到了銀行自主決定是否設(shè)定下限，執(zhí)行差異化信貸政策的要求，例如，結(jié)合全省首付比例下限等因素，自主確定每筆貸款的具體利率水平和首付比例。

有股份制銀行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，根據(jù)監(jiān)管出臺(tái)的最新政策，該行對(duì)新申請(qǐng)住房貸款按照當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策規(guī)定執(zhí)行。首付方面，首套、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例均根據(jù)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管要求執(zhí)行。利率方面，在按照當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策要求執(zhí)行的情況下，結(jié)合同業(yè)情況、貸款人資質(zhì)等因素實(shí)行差異化定價(jià)。

“下階段，在按揭貸款投放方向上，將繼續(xù)服務(wù)好居民剛需及改善型住房購買需求，通過提供住房按揭貸款以及配套的綜合服務(wù)，充分滿足人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房和美好生活的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展”，上述股份制銀行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人說道。

通常情況下，在制定差異化信貸策略時(shí)，銀行往往會(huì)對(duì)借款申請(qǐng)人的信用歷史、收入穩(wěn)定性、債務(wù)負(fù)擔(dān)等進(jìn)行全面審查?；诮杩钊说膫€(gè)性化風(fēng)險(xiǎn)狀況，實(shí)施精細(xì)化利率定價(jià)，低風(fēng)險(xiǎn)客戶可享受更優(yōu)惠利率，而高風(fēng)險(xiǎn)客戶則相應(yīng)調(diào)高利率，以平衡收益與潛在風(fēng)險(xiǎn)。下一步，銀行如何在確保風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，設(shè)定每筆貸款的具體利率水平，制定差異化貸款策略。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，制定差異化信貸政策的關(guān)鍵點(diǎn)在于借款人的還款能力，他進(jìn)一步指出，對(duì)銀行來說，未來的趨勢(shì)將側(cè)重于分析哪些職業(yè)群體的收入前景更佳，傳統(tǒng)上，銀行偏好向如教師、醫(yī)生等職業(yè)穩(wěn)定群體發(fā)放貸款，不過，近年來，其他一些行業(yè)收入水平正在提升，銀行在評(píng)估貸款時(shí)需密切關(guān)注這些行業(yè)變化，以便更好地判斷借款人的還款能力和經(jīng)濟(jì)狀況，從而做出適應(yīng)市場(chǎng)變化的信貸決策。

從“因城施策”的角度而言，王紅英直言，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨向于區(qū)域差異化定價(jià)策略，但這不是基于客戶風(fēng)險(xiǎn)的分類，而是根據(jù)不同城市的具體情況制定房貸政策。例如，三四線城市政策可能更為寬松，二線城市適度調(diào)整，而一線城市則繼續(xù)堅(jiān)持謹(jǐn)慎控制的原則，對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行微調(diào)而非全面放開，旨在維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。各區(qū)域根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民資質(zhì)及產(chǎn)業(yè)背景，實(shí)施差異化、透明化、公平化的房地產(chǎn)政策調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期健康發(fā)展。

北京商報(bào)記者 宋亦桐

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