放寬限購后，實探深圳樓市！中介“冷靜”，臨深樓市“倍感壓力”

來源：智能家居時間：2024-05-07 23:11

　　“五一”假期過后，千呼萬喚的深圳樓市新政終于出臺。

　　深圳市住房和建設(shè)局5月6日發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》，從分區(qū)優(yōu)化住房限購政策、調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。具體可戳：重磅！深圳樓市放寬限購！

　　新政的出臺緊緊跟在樓市傳統(tǒng)的“金三銀四”之后，深圳樓市到底有何反應(yīng)？政策將帶來哪些影響？為此，證券時報記者進行實地走訪。

　　5月8日，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)受訪的二手房中介、房企營銷經(jīng)理以及購房者都認為，此次深圳樓市新政依然“留有余地”，前期呼聲最大的“增值稅5年改3年”、非核心區(qū)放開限購、優(yōu)化限售年限等政策仍未出現(xiàn)。

　　二手房中介挺“冷靜”

　　5月6日，深圳住建局發(fā)布了分區(qū)優(yōu)化住房限購政策，圍繞非深戶籍社保年限、多孩家庭及企事業(yè)單位購買商品住房等出臺政策，并且以官方身份首提房企“收舊換新”模式。其中，限購政策調(diào)整的區(qū)域為：鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)。

　　按照新政，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在上述區(qū)域范圍內(nèi)購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年；在其他范圍內(nèi)購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求仍為3年。此外，有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在上述區(qū)域內(nèi)再購買1套住房。

　?。?月8日，許多二手房中介門店仍將“筍盤”信息放置在門口，沒有對新政進行大肆宣傳。吳家明/攝）

　　“今天接到不少咨詢政策的電話，但出于政策變動來看房的購房者或者改變掛牌價的業(yè)主幾乎沒有，我預(yù)計短期內(nèi)成交量或有一波回升，但長期來看提振效用有限?！庇浾咴邶垗彶技瑓^(qū)采訪時看到，許多二手房中介門店仍將“筍盤”信息放置在門口，并沒有對新政進行大肆宣傳，都顯得比較“冷靜”。該片區(qū)資深房產(chǎn)中介黃經(jīng)理甚至對記者表示：“如果不著急買房，還是建議先等等看，而且現(xiàn)在掛牌出售的二手房源數(shù)量仍居高不下?！?/p>

　　據(jù)悉，最新的深圳二手房在售量再創(chuàng)新高，已突破六萬套。截至5月1日，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺公開在售二手房數(shù)量統(tǒng)計，全市有效在售二手房源60247套，對比4月1日統(tǒng)計的58122套在售房源環(huán)比增長3.7%。

　　此次深圳分區(qū)優(yōu)化住房限購政策，將深圳樓市分為了“核心區(qū)”和“非核心區(qū)”。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹指出，目前深圳新房大部分位于上述“非核心區(qū)”區(qū)域，因此新政對新房去庫存有較大的幫助。由于二手房市場50%以上的成交量依然集中在原“核心區(qū)”區(qū)域，所以對二手市場的影響估計要小一點。

　?。ㄉ钲诙址啃^(qū) 吳家明/攝）

　　除了分區(qū)松綁限購政策外，深圳主流房產(chǎn)中介平臺開放真實二手房掛盤價和成交價的舉動也引起不少關(guān)注。記者在多個主流房產(chǎn)中介平臺的二手房源詳情頁面看到，目前房源已經(jīng)同時展示業(yè)主報價以及官方參考價，在此之前，業(yè)主報價若高于官方參考價，則僅顯示官方參考價。同時，還展示了該小區(qū)房源歷史成交價。多位購房者感慨：“終于知道自己小區(qū)的真實成交價。”與此同時，購房者普遍認為此舉將有利于增加市場價格的透明度，對未來政策的制定出臺有著非常重大的參考價值。

　　臨深片區(qū)樓市感到壓力

　　與二手房中介門店的“冷靜”不同，新房的營銷就顯得較為“興奮”。記者發(fā)現(xiàn)，不少處在此次限購政策調(diào)整范圍內(nèi)的新房項目都發(fā)布了最新的營銷信息，維持與前期相同的折扣力度。

　　不過，有東莞鳳崗的房企營銷負責(zé)人對記者表示，深圳分區(qū)優(yōu)化限購政策不僅僅影響當(dāng)?shù)貥鞘校瑢τ诃h(huán)深的東莞、惠州、中山需求也會產(chǎn)生一定的虹吸效應(yīng)，尤其對臨深片區(qū)樓市的影響會比較大，在此背景下，臨深片區(qū)樓市短期內(nèi)將面臨銷售壓力。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，此次深圳樓市政策最大亮點在于放松公司名義購房限制以及首提房企“收舊換新”模式。其中，同時滿足設(shè)立年限滿1年、在本市累計繳納稅款金額達100萬元、員工人數(shù)10名及以上條件的企事業(yè)單位，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)購買商品住房，用于解決員工住房等需求。

　　據(jù)悉，這是深圳自2018年7月底暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位（公司）在本市購買商品住房（住宅）后，首次對以公司名義購房限制有所放松。在2018年以前，一些沒有購房資格的購房者“以公司名義”進行個人買房，助推了當(dāng)時的市場炒作氛圍。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，此次恢復(fù)企業(yè)購房，且沒有套數(shù)限制，并與解決職工住房需求結(jié)合，是一條很好的政策，但企業(yè)購房的稅費、持有成本比較高。在企業(yè)購房區(qū)域的放開選擇上，還是體現(xiàn)深圳希望通過住房政策調(diào)整，引導(dǎo)企業(yè)在外圍投資，員工在外圍買房，實現(xiàn)職住平衡、產(chǎn)城融合。

　　市場信心仍需提振

　　記者在采訪時發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)受訪的二手房中介、房企營銷經(jīng)理以及購房者都認為，此次政策的效果仍有待觀察，也要看相關(guān)政策的落地執(zhí)行力度。

　　何倩茹指出，整體來說，相對于其他城市，深圳本次政策調(diào)整的力度較小。從此前出臺的政策也驗證過，深圳目前缺乏的不是購房資格，而是入市信心。深圳房地產(chǎn)市場能盡快恢復(fù)常態(tài)，從增強購房信心方向入手才能更有效。

　　李宇嘉指出，深圳的樓市新政能夠釋放一部分被行政干預(yù)政策限制的需求，包括多孩家庭到外圍購置大戶型住宅、企業(yè)給人才買房、滿足非戶籍人口在深圳購房的愿望等。同時，深圳也貫徹了小步快跑、留有余地、定向疏解的原則，與京滬的策略基本一致?！爱?dāng)然，如果市場繼續(xù)疲弱，后續(xù)還會有其他政策跟進。關(guān)鍵還在需求端購買力的提升，這取決于收入、就業(yè)和消費等。”

　　責(zé)編：萬健祎

　　校對：王朝全

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（責(zé)任編輯：董萍萍）