房地產(chǎn)新模式：新城示范了可能路徑

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-04-12 10:41

　　3月22日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，繼兩會(huì)之后，又一次強(qiáng)調(diào)要著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　然而，新模式究竟在哪？當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了去杠桿，地產(chǎn)市場(chǎng)也由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變之后，究竟什么樣的模式更適合房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　新城控股(601155)（SH601155）可能是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展新模式的樣本之一。在經(jīng)歷了持續(xù)多年的發(fā)展之后，新城控股已經(jīng)連續(xù)6年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的凈流入。同時(shí)，投資性現(xiàn)金流也已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流凈流入，證明公司已經(jīng)進(jìn)入到經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的成熟期。多年前制訂的“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，取得了明顯的成效。

　　經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入超百億

　　盡管，去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然持續(xù)下滑，房地產(chǎn)企業(yè)面臨持續(xù)不斷的挑戰(zhàn)。新城控股去年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流入依然超過(guò)百億，達(dá)到101.58億元。良好的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，離不開商業(yè)版塊的持續(xù)發(fā)展。

　　2023年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入即含稅租金收入 113.24 億元（包含：商鋪、辦公樓及購(gòu)物中心的租金、管理費(fèi)、停車場(chǎng)、多種經(jīng)營(yíng)及其他零星管理費(fèi)收入），同比增長(zhǎng) 13.17%。

　　截至2023年年末，新城控股在全國(guó) 135 個(gè)城市布局 198 座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)達(dá) 161 座，開業(yè)面積達(dá) 1499.11 萬(wàn)平方米，出租率達(dá) 96.48%。

　　新城商業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展立足于用心服務(wù)廣域用戶。目前，吾悅廣場(chǎng)年服務(wù)用戶達(dá) 14.8 億人次，會(huì)員基數(shù)超 3000 萬(wàn)人，其中活躍會(huì)員突破 2000 萬(wàn)人。

　　龐大的用戶覆蓋半徑，使吾悅廣場(chǎng)吸引了巨量的零售、消費(fèi)品牌，后者意識(shí)到通過(guò)吾悅廣場(chǎng)能迅速完成品牌的推廣、拓展與深耕，是完成全國(guó)布局的上佳搭檔，因此極為看重與新城的合作。

　　以新城舉辦的“幸福重逢、向新而行”為主題的 2023 年新城商業(yè)年會(huì)為例，作為業(yè)內(nèi)具有引領(lǐng)力的重要峰會(huì)之一，大會(huì)吸引了逾 6000 人次。與品牌共生、與品牌共榮、與品牌共贏，已成為新城商業(yè)實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

　　隨著吾悅廣場(chǎng)的投資布局目標(biāo)的逐步完成，2023年的公司投資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流也已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)了凈流入的趨勢(shì)：流入金額達(dá)到近11.67億元。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)現(xiàn)金流都保持凈流入的背景下，新城進(jìn)一步削減了負(fù)債，使得EBITDA全部債務(wù)比從3.27%，升至6.1%。這不僅意味著新城的償債能力更強(qiáng)，同時(shí)也意味著新城已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的成熟階段，具備著更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　獲資本市場(chǎng)廣泛信任

　　穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)能力，讓新城控股發(fā)行的各項(xiàng)證券在資本市場(chǎng)上，收獲了廣泛的信任。

　　去年6月，新城完成了由中證金融、地方擔(dān)保公司及證券公司等多家機(jī)構(gòu)以“央地合作”增信新模式發(fā)行的江蘇首單、全國(guó)第五家的房企公司債券，總規(guī)模合計(jì)11億元。

　　上述證券的擔(dān)保，分別是江蘇省信用再擔(dān)保集團(tuán)有限公司全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保和中國(guó)證券金融股份有限公司與中信證券(600030)股份有限公司聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)憑證。?

　　繼2022年發(fā)行了兩筆中債增之后，新城控股于2023年7月24日完成2023年度第一期中期票據(jù)的簿記發(fā)行，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保；12月，新城控股又發(fā)行了第二筆中債增全額擔(dān)保中票，兩筆中期票據(jù)累計(jì)規(guī)模為17億元。

　　市場(chǎng)對(duì)新城的信任和信心可見一斑。

　　除了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)放大，新城控股在2023年同樣落實(shí)“保交付、守價(jià)值、筑能力、創(chuàng)未來(lái)”的經(jīng)營(yíng)方針，有力保障全年交付目標(biāo)及吾悅廣場(chǎng)開業(yè) 100%達(dá)成，實(shí)現(xiàn)企業(yè)安全穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。報(bào)告期內(nèi)，共計(jì)完成超 14 萬(wàn)套物業(yè)、2210 萬(wàn)平方米面積的交付，完成保交付任務(wù)。保交付過(guò)程中，穩(wěn)定產(chǎn)品品質(zhì)，從精致的立面美學(xué)到豐盛的庭院情境，每一處細(xì)節(jié)都蘊(yùn)含著公司對(duì)品質(zhì)生活的不懈追求；從交付一套好房到交付一種生活方式，每一個(gè)環(huán)節(jié)都實(shí)力兌現(xiàn)公司對(duì)美好生活的鄭重承諾。

　　與此同時(shí)，新城還全面落地了大資管戰(zhàn)略，實(shí)施“3+1+N”新戰(zhàn)略規(guī)劃，夯實(shí)商業(yè)管理、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)三大板塊，建設(shè)資管平臺(tái)，并堅(jiān)持輕重并舉的業(yè)務(wù)模式，持續(xù)提升輕資產(chǎn)投資拓展能力，建立輕資產(chǎn)代建模式，提高商業(yè)解決能力。

　　新城控股董事長(zhǎng)王曉松表示，公司未來(lái)將在經(jīng)營(yíng)端有兩個(gè)發(fā)展方向：其一為開發(fā)業(yè)務(wù)將轉(zhuǎn)向“高效周轉(zhuǎn)、適當(dāng)杠桿、高質(zhì)量利潤(rùn)”，回歸業(yè)務(wù)本質(zhì)，專注于提升經(jīng)營(yíng)效率和產(chǎn)品力；其二則體現(xiàn)在圍繞空間和服務(wù)的多元業(yè)務(wù)拓展，未來(lái)將多賽道布局、建造與服務(wù)并重，實(shí)現(xiàn)租售、增存和輕重的平衡，通過(guò)各類代建、創(chuàng)新投資、委托管理、綜合體運(yùn)營(yíng)等多模式破局。

　　目前來(lái)看，上述兩個(gè)發(fā)展方向，新城的進(jìn)展都不錯(cuò)。今年3月中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布的“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)”成果顯示新城控股（601155.SH）榮獲“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力”TOP10、連續(xù)六年躋身十強(qiáng)，位列“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP10”第4位，并連續(xù)八年蟬聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)榜TOP2。

　　一月初，全球指數(shù)編制公司MSCI明晟上調(diào)了新城控股母公司新城發(fā)展的ESG評(píng)級(jí)，由BB級(jí)升至BBB級(jí)。此次評(píng)級(jí)上調(diào)主要基于新城發(fā)展在綠色建筑、健康與安全、產(chǎn)品安全與質(zhì)量、企業(yè)治理和企業(yè)行為等多個(gè)方面的表現(xiàn)。

（責(zé)任編輯：蒲莎莎）