來了！深市首批消費REIT正式獲批 REITs市場進入新一輪高質(zhì)量擴容

來源：智能家居時間：2023-11-27 08:00

公募REITs市場擴容增類再向前邁出重要一步。

11月26日晚，證監(jiān)會網(wǎng)站信息顯示，中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“中金印力消費REIT”）、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“華潤商業(yè)REIT”）正式獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復，成為首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一。

在積極擴大消費、促進有效投資、提振實體經(jīng)濟的當下，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs承擔著促消費、保民生的重要使命。消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推動是眾望所歸，將帶動REITs市場進入新一輪高質(zhì)量擴容。有機構(gòu)預(yù)測，我國消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量大、優(yōu)質(zhì)項目多，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來市場規(guī)模有望達萬億元級別。

深市兩單消費REIT獲批

作為一種新型的產(chǎn)權(quán)類公募REITs底層資產(chǎn)，消費基礎(chǔ)設(shè)施與工業(yè)廠房、倉儲物流、租賃住房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等有許多區(qū)別。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，深市首批兩只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)均為購物中心，原始權(quán)益人包括華潤、印力，均為我國頭部消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者，旗下資產(chǎn)類型豐富，位于一二線城市的資產(chǎn)較多。

其中，成立于2003年的印力集團是我國領(lǐng)先的消費基礎(chǔ)設(shè)施投資與運營管理企業(yè)。截至今年年中，印力集團運營管理項目164個，遍布全國53個城市，全口徑管理面積超過1,200萬平方米，在管項目估值規(guī)模超過1,000億元。

中金印力消費REIT招募說明書顯示，中金印力消費REIT底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心。自開業(yè)以來，憑借穩(wěn)健運營、區(qū)域深耕等優(yōu)勢，西溪印象城實現(xiàn)業(yè)績顯著增長。2022年營業(yè)額超過35億元；2023年上半年營業(yè)額突破21億元，創(chuàng)歷史新高。

穩(wěn)定的出租率為營收增長提供重要支撐，2014年～2022年杭州西溪印象城年加權(quán)平均出租率為98.2%，截至2023年6月30日出租率更是已達到99.2%。

華潤商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為青島萬象城，項目估值達81.47億元。

作為山東省建筑面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一，青島萬象城商業(yè)建面約30.1萬平方米，區(qū)位優(yōu)勢明顯，雙地鐵上蓋，交通便利，客群覆蓋青島全域。項目于2015年開業(yè)，2016年至2022年客流量年復合增長率達7.6%，近3年來營業(yè)收入復合增長率達15%。

“這類核心商圈、人流量大、出租率穩(wěn)定、經(jīng)營穩(wěn)健的項目更容易獲批?！币晃换鸸芾砣烁嬖V記者，投資人更關(guān)注底層資產(chǎn)位于高能級城市核心商圈、成熟穩(wěn)定且具有競爭優(yōu)勢的項目，但同時更重要的是，未來能保持穩(wěn)健收益并具備持續(xù)增長的潛力。

華潤商業(yè)REIT招募說明書也強調(diào)，優(yōu)秀的運營管理和深厚的會員基礎(chǔ)是項目未來保持業(yè)績持續(xù)增長的關(guān)鍵。

作為青島萬象城的運營管理方——華潤萬象生活，已建立卓越的品牌招商、精益運營、大會員體系、數(shù)智化運營、平臺賦能、優(yōu)異團隊六大核心能力，將持續(xù)助力青島萬象城發(fā)展。在其運營賦能下，青島萬象城在會員發(fā)展上顯著領(lǐng)先于當?shù)仄渌徫镏行?，?015年開業(yè)至今，青島萬象城已積累會員人數(shù)逾百萬，占青島常住人口的10%。而龐大的會員規(guī)模和深度會員運營體系也充分保障了項目未來的穩(wěn)健運營和長期增值潛力。

REITs市場進入新一輪高質(zhì)量擴容

今年3月，為落實中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于著力擴大國內(nèi)需求的決策部署，國家發(fā)展改革委、證監(jiān)會分別發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，明確將基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

公開資料顯示，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。在我國范圍內(nèi)，百貨商場、購物中心等商業(yè)不動產(chǎn)具有投資金額高、投資回報周期長等特征，一定程度上限制了行業(yè)的發(fā)展。截至2022年末，我國存量購物中心數(shù)量超過5500家，體量超過5億平方米。

以消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行REITs，將有助于盤活商業(yè)不動產(chǎn)存量項目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購物中心的運營效率，吸引資金參與投資增強流動性。當前，REITs產(chǎn)品的長期投資價值和資產(chǎn)配置價值正得到廣大投資者的關(guān)注和認可。

市場人士分析認為，此次首批消費REIT的成功獲批，對商業(yè)不動產(chǎn)參與消費REITs試點具有較強的示范引領(lǐng)作用。

校對：趙燕

（責任編輯：董萍萍）