10月27日，萬科企業(yè)股份有限公司（萬科A，000002.SZ）發(fā)布2023年第三季度報告。

數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入894.2億元；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤37.5億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為589.8萬平方米，貢獻(xiàn)營業(yè)收入733.6億元。

綜合今年前三季度數(shù)據(jù)，萬科累計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2903.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤136.2億元，同比下降20.3%。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為1831.7萬平方米，貢獻(xiàn)營業(yè)收入2442.1億元，同比分別下降19.0%和17.4%。

數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅前毛利率為18.5%，扣除稅金及附加后的毛利率為14.6%；集團(tuán)整體的稅前毛利率為17.6%，稅后毛利率為14.3%。 

財務(wù)方面，截至9月底，萬科的凈負(fù)債率為53.9%；短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.2倍。

截至三季度末，萬科一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比為14.8%，較年初下降5.7個百分點(diǎn)。報告期內(nèi)，萬科先后發(fā)行了金額為人民幣20億元的3年期中期票據(jù)，以及金額為人民幣20億元的3年期公司債券，發(fā)行利率分別為3.07%和3.10%。前三季度萬科境內(nèi)新增融資的綜合成本為3.64%。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，今年前三季度，萬科累計實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1818.4萬平方米，合同銷售金額人民幣2806.1億元，銷售金額同比下降10.8%。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的落地，房地產(chǎn)市場有所好轉(zhuǎn)，9月，萬科合同銷售金額320億元，環(huán)比增長41.6%。

投資拿地方面，1-9月，萬科累計新增37個開發(fā)項(xiàng)目，總計容建筑面積約528.8萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積約306.3萬平方米。

除了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營等經(jīng)營性業(yè)務(wù)也是萬科布局的賽道。

數(shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑收入405.3億元。其中，長租業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入25.3億元，9月份實(shí)現(xiàn)累計權(quán)益凈利潤回正，共運(yùn)營管理長租公寓22.9萬間，出租率94.4%。商業(yè)業(yè)務(wù)方面，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入65.8億元，其中印力集團(tuán)管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入為41.8億元，截至目前，印力全國在管商業(yè)面積超過1200萬平方米，資產(chǎn)規(guī)模超過1000億元，整體出租率達(dá)95%。物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入29.8億元，其中冷鏈營業(yè)收入12.8億元，同比增長27.6%；物業(yè)服務(wù)方面，萬物云已分拆上市，商企空間服務(wù)新增阿里巴巴上?？偛繄@區(qū)、北京小米M1手機(jī)工廠等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

同日，萬科還發(fā)布了董事會決議公告，董事會同意選舉萬科董事、深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱“深鐵集團(tuán)”）黨委書記、董事長辛杰擔(dān)任萬科第二十屆董事會副主席，任期至第二十屆董事會屆滿之日為止。

辛杰表示，深圳地鐵集團(tuán)堅(jiān)持長期主義，將長期持有萬科股權(quán)，堅(jiān)定不移地看好萬科的長期發(fā)展前景。在行業(yè)面臨挑戰(zhàn)之際，萬科良好的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和經(jīng)營性現(xiàn)金流情況有助于穿越周期，同時萬科的背后有深鐵集團(tuán)，深鐵集團(tuán)的背后是深圳國資，將始終不渝地全方位支持萬科的健康發(fā)展。

萬科在公告中指出，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，同時公司不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略持續(xù)深入，部分涉及到員工考核、激勵和約束的管理機(jī)制已不適用，新一屆董事會進(jìn)行了審視。

公告顯示，萬科董事會審議通過了公司2023-2025年度獎金方案，繼續(xù)基于凈利潤為考核指標(biāo)，將員工利益與股東利益進(jìn)行綁定。公司董事會主席和總裁2023-2025年度現(xiàn)金薪酬方案繼續(xù)和年度凈利潤掛鉤，增加年度股價變化作為調(diào)節(jié)系數(shù)，將公司A股每日復(fù)權(quán)收盤價的全年平均值作為對比指標(biāo)，強(qiáng)化股東利益導(dǎo)向；經(jīng)濟(jì)利潤獎金制度將迭代為新的長期激勵約束機(jī)制，目前正在積極研究中，原有方案相關(guān)責(zé)任義務(wù)已全部履行完畢，不再實(shí)施；項(xiàng)目跟投制度也進(jìn)行了相應(yīng)迭代，此前的跟投制度更符合即售項(xiàng)目的業(yè)務(wù)周期，但伴隨行業(yè)發(fā)展階段變化，目前新獲取項(xiàng)目中綜合住區(qū)項(xiàng)目增多，經(jīng)營性資產(chǎn)占比增大，原有跟投制度的部分條款不再適用于新的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，因此重新明確了跟投項(xiàng)目范圍，調(diào)整了必須跟投人員、跟投項(xiàng)目模擬清算與退出的條件以及跟投方式等。

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