在投資與銷(xiāo)售尚未全面恢復(fù)前，一線城市新房與二手房?jī)r(jià)格率先搶跑。10月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2023年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師沈赟在解讀數(shù)據(jù)時(shí)披露，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)漲，新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平、同比漲幅擴(kuò)大；與之對(duì)應(yīng)的是前一天投資、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的弱復(fù)蘇；相比之下，二三線城市的市場(chǎng)并不樂(lè)觀，下跌城市數(shù)量仍在增加。

　　二手房轉(zhuǎn)漲

　　時(shí)隔4個(gè)月，一線城市的二手房?jī)r(jià)格止住了跌勢(shì)。

　　沈赟10月19日解讀數(shù)據(jù)時(shí)披露，從環(huán)比來(lái)看，2023年9月一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.2%，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.7%和0.6%，廣州環(huán)比下降0.7%，深圳環(huán)比持平。

　　一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中北京同比上漲1.1%，上海、廣州和深圳同比分別下降1.9%、3.8%和1%。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算發(fā)現(xiàn)，從9月一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.1%、-0.5%和-0.5%，同比漲幅則為-1.4%、-3.2%和-3.5%。

　　其中，一線城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)表現(xiàn)是最好的，時(shí)隔4個(gè)月轉(zhuǎn)跌為漲，說(shuō)明價(jià)格指數(shù)基本面出現(xiàn)了積極的表現(xiàn)，也充分說(shuō)明當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)趨穩(wěn)向好。

　　從城市上看，北京、上海的房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較好?！岸址渴袌?chǎng)的邏輯和一手房也是相似的，總體上城市基本面不錯(cuò)，其房?jī)r(jià)指數(shù)相對(duì)堅(jiān)挺。背后的邏輯也還是在于，此類(lèi)城市市場(chǎng)需求量大?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類(lèi)城市扮演了領(lǐng)頭羊角色，也有助于全國(guó)預(yù)期進(jìn)一步向好。

　　談到后續(xù)市場(chǎng)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，二手房市場(chǎng)關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。尤其是二手房的供應(yīng)規(guī)模相對(duì)大，提振二手房非常重要。系統(tǒng)梳理，目前二手房在限購(gòu)政策、銀行貸款、換房退個(gè)稅等方面都有各類(lèi)積極政策。各地要把政策用足用好?！岸址渴袌?chǎng)盤(pán)活了，其客觀上對(duì)于一手房或房企去庫(kù)存也會(huì)有較為積極的作用?！?/p>

　　新房止跌

　　新房方面，從環(huán)比看，9月，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%和0.5%。

　　從同比看，9月，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京和上海同比分別上漲2.9%和4.4%，廣州和深圳同比分別下降1.7%和3%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)平均計(jì)算發(fā)現(xiàn)，從9月一二三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0、-0.3%和-0.3%，同比漲幅則為0.7%、0.2%和-1.4%?！澳壳霸撝笜?biāo)最大的特點(diǎn)是，一線城市在8月環(huán)比跌幅為-0.3%的基礎(chǔ)上，當(dāng)前止跌即為0?！?嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這充分說(shuō)明認(rèn)房不認(rèn)貸落實(shí)后，一線城市市場(chǎng)交易回暖，扮演了本輪樓市復(fù)蘇的良好態(tài)勢(shì)，也有助于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)回暖和趨穩(wěn)。

　　市場(chǎng)復(fù)蘇有待熱點(diǎn)城市帶動(dòng)

　　房?jī)r(jià)的回暖并沒(méi)有從一線城市蔓延到二三線城市。

　　從環(huán)比看，9月，二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　從同比看，9月，二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅同比下降3.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降1.4%和3.5%，降幅均與上月相同。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波提示，從二線城市來(lái)看，市場(chǎng)的復(fù)蘇還有待于熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)，目前長(zhǎng)沙、成都、西安等城市政策的放松對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)的拉動(dòng)作用較為明顯，也同步產(chǎn)生了明顯的虹吸效應(yīng)，尤其是本省人群在外地打工，并選擇回到省會(huì)城市買(mǎi)房的現(xiàn)象不斷增多。這將進(jìn)一步加大市場(chǎng)的分化，在帶動(dòng)強(qiáng)二線城市市場(chǎng)復(fù)蘇的同時(shí)，中小城市的復(fù)蘇難度在進(jìn)一步加大。

　　“這也就不難理解為什么越來(lái)越多的二三線城市有實(shí)力的國(guó)企要來(lái)北京拿地?！眲倓倕⑴c了前天北京土拍、在搖號(hào)環(huán)節(jié)被山西地方企業(yè)擊敗的某房企土拓部負(fù)責(zé)人直言，雖然不少地方企業(yè)到一線城市拿地扮演了“馬甲”的角色，但更多的其實(shí)也有自己“走出去”的沖動(dòng)。“畢竟從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，一線城市的復(fù)蘇一定是最快的?！?/p>

　　這也導(dǎo)致9月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降城市有45個(gè)，比上月增加1個(gè)，較年內(nèi)高點(diǎn)減少10個(gè)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降城市有67個(gè)，比上月增加1個(gè)。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這說(shuō)明目前的弱復(fù)蘇是局部的，依然要重視一些城市房?jī)r(jià)指數(shù)偏弱的問(wèn)題。當(dāng)前應(yīng)該非常清晰地看到，一二線城市必須提振樓市，此類(lèi)城市樓市提振了，對(duì)于全國(guó)整體形勢(shì)的扭轉(zhuǎn)具有積極的作用，也有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期良好發(fā)展。

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