陽光城復(fù)制碧桂園林騰蛟的地產(chǎn)野心

來源：智能家居時(shí)間：2020-06-01 22:20

　　背后站著一位世界500強(qiáng)集團(tuán)的老板，在速度與規(guī)模的雙重要求下，陽光城(000671,股吧)（000671.SZ）一直頂著“沖進(jìn)行業(yè)前十”的目標(biāo)在激進(jìn)擴(kuò)張。

　　速度與激情是陽光控股有限公司董事局主席林騰蛟所期望的，但這背后陽光城卻在負(fù)重疾馳。過高的有息負(fù)債和凈負(fù)債率，明顯高于同行平均水平的融資成本，一系列擴(kuò)張的后遺癥擺在這家2000億規(guī)模的房企面前。

　　時(shí)間來到2020年，即便重金挖來“雙斌”（公司執(zhí)行董事長朱榮斌、執(zhí)行總裁吳建斌），力圖復(fù)制碧桂園的成功之路，但過往高速增長的態(tài)勢也已經(jīng)放緩。

　　要知道，2018年初，進(jìn)入陽光城僅三個(gè)月后，朱榮斌和吳建斌便向老板立下軍令狀——未來三年，陽光城全口徑統(tǒng)計(jì)下的保底銷售安排是1500億、2500億與3500億元。到2022年，公司銷售規(guī)模、利潤率進(jìn)入行業(yè)前五強(qiáng)。

　　林騰蛟無疑是興奮的，相比此前強(qiáng)硬的陳凱、穩(wěn)健的張海民，“雙斌”組合的“豪言壯語”顯然更符合老板的野心。

　　不過，瘋狂奔跑后，陽光城的真正狀況恐怕并不那么“陽光”。

　　增速放緩

　　陽光城增長速度在2016年達(dá)到頂峰后，呈現(xiàn)逐步下滑的態(tài)勢。

　　雙斌進(jìn)入陽光城兩年多以來，其銷售額提升以及排名上漲是有目共睹的。

　　《英才》記者梳理數(shù)據(jù)顯示，2015年陽光城銷售額才剛剛達(dá)到300億關(guān)口，排在克而瑞房企銷售額排行榜第28位。2019年末，陽光城銷售額突破2000億大關(guān)，達(dá)到2110億元。

　　2015-2019這五年，陽光城銷售額的年復(fù)合增長率為47.72%。每年增長率分別為55.67%、95.93%、77.92%、29.60%，但可以看出，陽光城增長速度在2016年達(dá)到頂峰后，呈現(xiàn)逐步下滑的態(tài)勢。

　　陽光城近5年銷售額及排名

　　數(shù)據(jù)來源：克而瑞、企業(yè)財(cái)報(bào)

　　朱榮斌擔(dān)任總裁后，陽光城自此正式進(jìn)入碧桂園模仿時(shí)刻。通過高周轉(zhuǎn)提速，以實(shí)現(xiàn)林騰蛟進(jìn)軍行業(yè)前十的目標(biāo)。當(dāng)時(shí)，“雙斌”組合提出的新口號是，未來三年，陽光城全口徑統(tǒng)計(jì)下的保底銷售安排是1500億、2500億與3500億元。到2022年，公司銷售規(guī)模、利潤率進(jìn)入行業(yè)前五強(qiáng)。

　　但到2019年末，陽光城離2500億的目標(biāo)還有400億的缺口。低于30%的增速，顯示出陽光城奔跑的速度大幅下滑，而2020年實(shí)現(xiàn)3500億元的目標(biāo)也不怎么被提及了。

　　面對復(fù)雜多變的2020年，朱榮斌并沒特別強(qiáng)調(diào)數(shù)字目標(biāo)，他表示要“維持兩千億，前行不掉隊(duì)?！?

　　而在全口徑2110.31億元的銷售金額中，權(quán)益銷售金額1351.43億元，同比增長14.21%，權(quán)益金額增速還不到全口徑的一半。

　　與此同時(shí)，64%的權(quán)益比較2018年下降了9個(gè)百分點(diǎn)。這顯然與朱榮斌的理想狀態(tài)存在差距，他在業(yè)績溝通會上坦言，“前兩年急于規(guī)模擴(kuò)張，在拿地方式上，相當(dāng)多的項(xiàng)目是合作項(xiàng)目，權(quán)益銷售占比較低對集團(tuán)融資方面有較明顯的影響。” 按照朱榮斌的規(guī)劃，陽光城將逐漸提高權(quán)益銷售占比，80%是他給出的理想值。

　　激進(jìn)擴(kuò)張后，陽光城的盈利能力也十分孱弱。陽光城2019年實(shí)現(xiàn)結(jié)算營業(yè)收入610.49億元，同比增長8.11%；合并歸屬于上市公司股東凈利潤40.2億元，同比增長33.21%。凈利率為7.08%，歸母凈利潤率達(dá)到6.59%，分別較上年期期末提升0.16個(gè)百分點(diǎn)和1.24個(gè)百分點(diǎn)，但仍然處于行業(yè)較低水平。

　　對比來看，陽光城和規(guī)模相近的招商蛇口(001979,股吧)、金地、旭輝、中南建設(shè)(000961,股吧)四家房企相比，其歸母凈利潤規(guī)模最低，而招商蛇口的歸母凈利潤為160億元，相當(dāng)于陽光城的4倍。

　　激進(jìn)拿地

　　2017年至2020年一季度末，陽光城累計(jì)拿地178幅，對應(yīng)價(jià)格4903.17億元。

　　為沖進(jìn)行業(yè)前十，陽光城這三年拿地堪稱“瘋狂”。

　　公開資料顯示，2017年至2020年一季度末，陽光城累計(jì)拿地178幅，對應(yīng)價(jià)格4903.17億元，其中2017年間，陽光城累計(jì)拿地價(jià)格超2000億。

　　據(jù)陽光城披露，上述178幅地塊權(quán)益地價(jià)合計(jì)約1627.93億元。截至2019年年末，陽光城剩余可售建筑面積累計(jì)4101.20萬平方米，對應(yīng)單價(jià)13536元每平方米。經(jīng)計(jì)算，上述土儲總貨值約5550億元，其中，陽光城土儲權(quán)益占比約為67.92%。

　　若不考慮2020年一季度的拿地情況，過往三年間，陽光城累計(jì)拿地164幅，對應(yīng)拿地支出達(dá)4622.8億元，對應(yīng)權(quán)益地價(jià)合計(jì)1521.98億元。

　　今年一季度，陽光城累計(jì)拿地14幅。通過公開招拍掛新增12個(gè)土地項(xiàng)目，計(jì)容面積177.21萬平方米，按權(quán)益比例計(jì)算成交金額為85.92億元；通過并購及合作方式獲得2個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容面積103.16萬平方米，按權(quán)益比例計(jì)算成交金額為20.03億元。

　　拿地價(jià)格方面，公開信息顯示，陽光城一季度拿地溢價(jià)集中在10%至36%之間。其中，溢價(jià)率最高的一筆為3月5日于寧波競得的一宗宅地，總價(jià)9.84億元，溢價(jià)率35.9%?；仡?019年，陽光城共斥資656億元（權(quán)益地價(jià)492億元）補(bǔ)充土地儲備約1268萬平方米，新增貨值2798億元，平均成本樓面價(jià)每平方米5168元。

　　債務(wù)隱憂

　　降低負(fù)債率，提升資產(chǎn)健康程度，一直是擺在雙斌面前的難題。

　　朱榮斌為2020年的陽光城制訂了六大目標(biāo)，其中，引入戰(zhàn)略投資人和全面提升股債資本市場認(rèn)可度分別放在了第一和第二的位置，而銷售目標(biāo)和投資目標(biāo)則放在了第三、第四順位。

　　降低負(fù)債率，提升資產(chǎn)健康程度，一直是擺在雙斌面前的難題。2019年陽光城總負(fù)債升至2567億，在2018年2224億的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步增加。

　　報(bào)告期內(nèi)，陽光城依然背負(fù)著巨額的有息債務(wù)。有息負(fù)債規(guī)模為1123.2億元，近三年均保持規(guī)模相當(dāng)，其中短期有息債務(wù)規(guī)模335.5億元。

　　在被投資者更為看重的凈負(fù)債率方面，陽光城依舊在高位。2016年-2019年，公司凈負(fù)債率分別為259.93%、252.25%、182.22%以及138.20%，雖然呈現(xiàn)逐年下滑的態(tài)勢，但仍然處于非健康狀態(tài)。

　　在吳建斌看來，降低負(fù)債率、提升境內(nèi)外評級、進(jìn)一步降低融資成本對于陽光城來說一直都是一件非常緊迫的事情。

　　但這并非易事，據(jù)《英才》記者梳理公告發(fā)現(xiàn)，陽光城近年來不斷為子公司頻繁擔(dān)保，而且截至目前，公司及控股子公司對外擔(dān)?？傤~超過最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的100%。

　　2020年，陽光城總計(jì)劃擔(dān)保額度高達(dá)1500億元，截至2019年底，實(shí)際發(fā)生擔(dān)保金額為872.42億元。其中為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的全資子公司、控股子公司提供的保金額為710.62億元。

　　提升資產(chǎn)質(zhì)量依然是一場硬仗，從有息負(fù)債結(jié)構(gòu)可以看到，2019年陽光城整體的有息負(fù)債1123億，其中短期負(fù)債335億、長期負(fù)債788億，長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)是7：3，較之2018年6：4有所改善。

　　根據(jù)陽光城方面透露，“1123億的負(fù)債絕對值里面，銀行528億占了47%，是占有絕對的多數(shù)。然后是債券有314億，占了28%，非銀是280億，占比是25%?！标柟獬?019年底貨幣資金達(dá)到420億，對比335億的短期債務(wù)，覆蓋倍數(shù)達(dá)到1.25倍。公司平均融資成本7.71%，較2018年下降了0.24個(gè)百分點(diǎn)。

　　朱榮斌曾坦言，“過去我和吳總（吳建斌）的關(guān)系是，你有錢，我有地，現(xiàn)在感覺是在鋼絲繩上跳雙人舞，又要保證發(fā)展速度，又要保證負(fù)債，所以我們這兩年保持了一定的發(fā)展速度，但也在同時(shí)優(yōu)化指標(biāo)，這個(gè)平衡是不容易的?！?

　　降低負(fù)債率，慣用的手法就是擴(kuò)大少數(shù)股東權(quán)益。陽光城采取了兩個(gè)策略，一是發(fā)行永續(xù)債（永續(xù)債計(jì)入權(quán)益），進(jìn)而增大凈資產(chǎn)，2017年和2018年，陽光城發(fā)行了50億永續(xù)債；二是，少數(shù)股東權(quán)益持續(xù)大幅增長，2019年末，少數(shù)股東權(quán)益高達(dá)241.54億，而2016年末少數(shù)股東權(quán)益只有57.21億，三年間，少數(shù)股東權(quán)益增長了184.33億，增幅高達(dá)322.19%。

　　通過增大永續(xù)債和少數(shù)股東權(quán)益，陽光城實(shí)現(xiàn)了凈負(fù)債率的大幅下降。當(dāng)然，這也成為陽光城財(cái)報(bào)中被人質(zhì)疑的關(guān)鍵點(diǎn)，因?yàn)閭鶆?wù)不會消失，只不過被“轉(zhuǎn)移”了。

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）