行業(yè)增速放緩，控制成本是未來提升財富創(chuàng)造能力的主要手段丨2020中國上市房企財富創(chuàng)造能力十強

來源：智能家居時間：2020-05-30 19:00

　　財富創(chuàng)造能力十強

　　榜單解讀

　　行業(yè)增速放緩，控制成本是未來提升財富創(chuàng)造能力的主要手段

　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，需要投入大量的資金，但是不同房企的財富創(chuàng)造能力存在一定的差異。為了使不同規(guī)模房企在利潤創(chuàng)造方面具有可比性，我們將使用凈資產(chǎn)收益率（ROE）以及員工效能等多個指標篩選出上市房企中財富創(chuàng)造能力卓越的10家企業(yè)。

　　ROE表示每投入一單位凈資產(chǎn)所能產(chǎn)生的凈利潤，反映了自有資本的投資回報水平。根據(jù)杜邦公式，ROE可進一步分解為凈利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)三者的乘積。因此，凈利潤率的大小、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的快慢，以及權(quán)益乘數(shù)的高低都將決定企業(yè)財富創(chuàng)造水平。

　　從行業(yè)層面看，2019年EH50房企財富創(chuàng)造能力略微下降，ROE均值為16.3%，較2018年同期下降0.2個百分點。但是凈利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)則有降有升，具體來看，2019年EH50房企凈利潤率均值下降，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)則略有上升。在行業(yè)盈利空間收窄的情況下，仍然有房企憑借高凈利潤、高周轉(zhuǎn)亦或是高杠桿獲得了高回報。首先，2019年華潤置地和中國海外發(fā)展等龍頭央企，以及金地集團(600383,股吧)和龍光集團等大型民企一如既往地維持著較高的凈利潤率，2019年四者凈利潤率都高于20%，其中華潤置地和金地集團的凈利潤率較2018年同期上升了0.74pct和0.46pct。其次，碧桂園和榮盛發(fā)展(002146,股吧)等企業(yè)周轉(zhuǎn)率較高，2019年企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度分別為0.275和0.294，顯然，高周轉(zhuǎn)也是企業(yè)獲得高回報的途徑之一。最后，2019年地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境收緊，融資成本上升，房企加杠桿空間有限，多數(shù)企業(yè)都控制在合理水平之內(nèi)，通過杠桿實現(xiàn)高投資回報的難度越來越大。

　　增加凈利潤、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率以及經(jīng)營杠桿均可以提升ROE。從2019年上市房企的盈利表現(xiàn)看，行業(yè)ROE下滑得主要原因是房企凈利潤率普遍降低。由于2019年結(jié)算的項目，其土地獲取時間多介于2016-2018年之間，結(jié)合該時間段內(nèi)的行業(yè)環(huán)境，凈利潤率下降可能源自兩方面：一方面，房企受“限價”等調(diào)控政策影響，銷售價格存在上限，故營業(yè)收入往往憑借銷售量的增長而增加，但價格方面受限；另一方面，2016-2018年之間獲得的高價地產(chǎn)項目，在2019年逐漸進入竣工結(jié)算階段，使得企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利潤率下降。

　　長期來看，未來房企提升財富創(chuàng)造力的核心要旨仍在于提升凈利潤率。原因如下：首先，隨著房地產(chǎn)市場增速放緩，項目去化率逐步走低，房企未來提升周轉(zhuǎn)率的空間有限；其次，通過增加杠桿雖然也能提升投資回報率，但是高杠桿往往使得企業(yè)的抗風險能力下降。在當前階段，風險控制應(yīng)該擺在企業(yè)首位，所以權(quán)益乘數(shù)也難以大幅增長。因此，在房住不炒的調(diào)控基調(diào)下，我們認為未來企業(yè)需要嚴控成本，以穩(wěn)固或提升企業(yè)的凈利潤水平，從而為股東創(chuàng)造更大的投資回報。

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（責任編輯：王治強 HF013）