辦公樓市場信心回升，下半年需求有望加速釋放

來源：智能家居時間：2023-04-13 11:00

　　4月12日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2023年第一季度深圳辦公樓市場回顧與展望》。一季度甲級辦公樓問詢和實地考察數量有增，港資金融企業(yè)表現(xiàn)活躍。由于整體增量需求占比小，凈吸納量與去年同期持平，約為11萬平方米，空置率環(huán)比微降0.4個百分點至22.7%，租金跌幅亦收窄至環(huán)比下跌0.9%。預計下半年租賃和擴張的需求有望真正加速釋放，金融企業(yè)和專業(yè)服務業(yè)或將成為中堅力量。由于市場總體仍處供應上升周期，供過于求將進一步推高全市空置率，租金將面臨較大下行壓力。

　　*深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場

　　2023年一季度，深圳經濟社會已基本恢復常態(tài)化運行，總體實現(xiàn)平穩(wěn)開局。市場對經濟的預期正不斷好轉，有效帶動了本地消費、投資需求的釋放。今年1-2月，深圳市固定資產投資同比增長6.8%，其中工業(yè)投資增長39.9%，為全年經濟奠定良好基礎。此外，隨著春節(jié)期間“煙火氣”的回歸，市場銷售同樣回升顯著，1-2月全市社會消費品零售總額同比增長6.7%。經濟需求端的逐漸修復在一定程度上提振了市場信心，一些企業(yè)因此在一季度重啟甲級辦公樓的問詢和實地考察。

　　不過，仍有不少企業(yè)當前處于觀望狀態(tài)，或繼續(xù)采取降本增效的策略，傾向于在更多行業(yè)和經濟利好釋放后，再相機而動。值得一提的是，企業(yè)不動產戰(zhàn)略已成為企業(yè)成本控制的重要一環(huán)，因此，對不少有人員增聘和辦公空間擴張計劃的企業(yè)來說，成本節(jié)約型搬遷方案依然是主流，它們對于租賃行為更加“精打細算”，這也導致一季度辦公樓市場租賃成交量并未隨實地考察數量增多而有明顯上升。本季度租賃成交主要來自于去年下半年受疫情影響而遞延至今的需求，增量需求占比相對較小。因此，一季度全市甲級辦公樓凈吸納量約為11萬平方米，與去年同期持平。

　　另外，受全球經濟環(huán)境不確定性的影響，部分外資企業(yè)總部對中國內地分公司擴租的計劃持審慎態(tài)度，限制了一些外資企業(yè)的租賃需求。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產部總監(jiān)李文杰表示：“得益于國內新冠疫情防控政策的優(yōu)化調整、深港兩地的全面通關，不少外資企業(yè)，尤其是港資企業(yè)，對于深港融合發(fā)展的前景期望有所改善，其對于投資深圳的信心亦有所提振。因此，仍有不少外資企業(yè)一季度‘逆勢而上’，在租賃市場上有所行動。”其中，香港外資金融企業(yè)在本季度的表現(xiàn)較為活躍，相關企業(yè)在福田CBD共吸納了逾7,000平方米的辦公空間。

　　得益于本季度新增供應體量較小且市場租賃需求相對穩(wěn)定，深圳甲級辦公樓空置率基本保持平穩(wěn)，僅環(huán)比微降0.4個百分點至22.7%。

　　目前深圳辦公樓市場總體仍處供應上升周期，加之一季度實際租賃成交體量有限，未能顯著緩解部分業(yè)主的去化壓力，全市租金仍維持下跌。當然，企業(yè)問詢和實地考察數量的增多使業(yè)主信心有所回升，超過一半的項目租金止跌。本季度租金跌幅收窄至環(huán)比下跌0.9%，跌幅與2022年四季度相比大幅減少。

　　市場展望

　　在2023年深圳市政府工作報告中，今年深圳地區(qū)生產總值增長目標為6%；與之相比，2022年全年深圳地區(qū)生產總值同比增長僅為3.3%，可見經濟復蘇將是2023年深圳發(fā)展的主基調。另外，深圳市政府今年經濟工作的重心將聚焦于實施擴大內需戰(zhàn)略和深化供給側結構性改革，并通過兩者的有機結合促進內需和消費復蘇，擴大有效投資，推動制造業(yè)發(fā)展。由此可見，消費和投資將會是深圳今年經濟發(fā)展的重要驅動力和抓手，政府也將積極鼓勵和推動企業(yè)進行業(yè)務擴張和投資拓展，以進一步帶動經濟回暖，這有望催生辦公樓的增量租賃需求。

　　在“前海金融30條”正式頒布后，深圳以及前海在金融產業(yè)對外開放、市場化改革等領域“再進一步”，深港兩地間金融服務業(yè)的聯(lián)動也正在持續(xù)深化。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“一個市場化、國際化的金融市場，將給深圳金融企業(yè)，尤其是從事跨境金融業(yè)務的企業(yè)帶來更多發(fā)展和擴張的機遇；與金融產業(yè)發(fā)展關聯(lián)度較高的專業(yè)服務業(yè)，同樣有望尋找到新的增長動能。因此，我們認為，這些行業(yè)今年很可能成為前海子市場、乃至深圳甲級辦公樓租賃市場的中堅力量，前海子市場占全市成交的占比也將進一步加大。”

　　當然，租賃需求的釋放并非一蹴而就，企業(yè)也需要參考宏觀經濟情況、政府政策、行業(yè)及自身發(fā)展情況等各種因素靈活調整租賃策略。因此，今年下半年，隨著各項經濟刺激和行業(yè)發(fā)展政策效果初顯、經濟環(huán)境穩(wěn)步向好、企業(yè)未來預期逐步修復，租賃和擴張的需求有望真正加速釋放。

　　供應方面，2023年將有較大體量的新增供應入市，盡管這些項目中的自用面積約占新增供應的四分之一，但預計回暖的需求仍然無法在短期內消化大量對外租賃的新增供應。因此，供過于求的狀況會有所加劇，進一步推高全市空置率。同時，供過于求將加劇新、舊項目間的競爭，全市租金預計持續(xù)下探，但不同區(qū)域可能呈現(xiàn)分化的局面，新增供應較多的局部地區(qū)租金將面臨較大下行壓力。

　　備注：文中所述租金及售價，均基于建筑面積。

（責任編輯：徐帥）

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