辦公樓市場(chǎng)信心回升，下半年需求有望加速釋放

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2023-04-13 11:00

　　4月12日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2023年第一季度深圳辦公樓市場(chǎng)回顧與展望》。一季度甲級(jí)辦公樓問(wèn)詢和實(shí)地考察數(shù)量有增，港資金融企業(yè)表現(xiàn)活躍。由于整體增量需求占比小，凈吸納量與去年同期持平，約為11萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比微降0.4個(gè)百分點(diǎn)至22.7%，租金跌幅亦收窄至環(huán)比下跌0.9%。預(yù)計(jì)下半年租賃和擴(kuò)張的需求有望真正加速釋放，金融企業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)或?qū)⒊蔀橹袌?jiān)力量。由于市場(chǎng)總體仍處供應(yīng)上升周期，供過(guò)于求將進(jìn)一步推高全市空置率，租金將面臨較大下行壓力。

　　*深圳辦公樓市場(chǎng)指深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

　　2023年一季度，深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)已基本恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，總體實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)開(kāi)局。市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期正不斷好轉(zhuǎn)，有效帶動(dòng)了本地消費(fèi)、投資需求的釋放。今年1-2月，深圳市固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)6.8%，其中工業(yè)投資增長(zhǎng)39.9%，為全年經(jīng)濟(jì)奠定良好基礎(chǔ)。此外，隨著春節(jié)期間“煙火氣”的回歸，市場(chǎng)銷售同樣回升顯著，1-2月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)6.7%。經(jīng)濟(jì)需求端的逐漸修復(fù)在一定程度上提振了市場(chǎng)信心，一些企業(yè)因此在一季度重啟甲級(jí)辦公樓的問(wèn)詢和實(shí)地考察。

　　不過(guò)，仍有不少企業(yè)當(dāng)前處于觀望狀態(tài)，或繼續(xù)采取降本增效的策略，傾向于在更多行業(yè)和經(jīng)濟(jì)利好釋放后，再相機(jī)而動(dòng)。值得一提的是，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)略已成為企業(yè)成本控制的重要一環(huán)，因此，對(duì)不少有人員增聘和辦公空間擴(kuò)張計(jì)劃的企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本節(jié)約型搬遷方案依然是主流，它們對(duì)于租賃行為更加“精打細(xì)算”，這也導(dǎo)致一季度辦公樓市場(chǎng)租賃成交量并未隨實(shí)地考察數(shù)量增多而有明顯上升。本季度租賃成交主要來(lái)自于去年下半年受疫情影響而遞延至今的需求，增量需求占比相對(duì)較小。因此，一季度全市甲級(jí)辦公樓凈吸納量約為11萬(wàn)平方米，與去年同期持平。

　　另外，受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性的影響，部分外資企業(yè)總部對(duì)中國(guó)內(nèi)地分公司擴(kuò)租的計(jì)劃持審慎態(tài)度，限制了一些外資企業(yè)的租賃需求。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“得益于國(guó)內(nèi)新冠疫情防控政策的優(yōu)化調(diào)整、深港兩地的全面通關(guān)，不少外資企業(yè)，尤其是港資企業(yè)，對(duì)于深港融合發(fā)展的前景期望有所改善，其對(duì)于投資深圳的信心亦有所提振。因此，仍有不少外資企業(yè)一季度‘逆勢(shì)而上’，在租賃市場(chǎng)上有所行動(dòng)?！逼渲校愀弁赓Y金融企業(yè)在本季度的表現(xiàn)較為活躍，相關(guān)企業(yè)在福田CBD共吸納了逾7,000平方米的辦公空間。

　　得益于本季度新增供應(yīng)體量較小且市場(chǎng)租賃需求相對(duì)穩(wěn)定，深圳甲級(jí)辦公樓空置率基本保持平穩(wěn)，僅環(huán)比微降0.4個(gè)百分點(diǎn)至22.7%。

　　目前深圳辦公樓市場(chǎng)總體仍處供應(yīng)上升周期，加之一季度實(shí)際租賃成交體量有限，未能顯著緩解部分業(yè)主的去化壓力，全市租金仍維持下跌。當(dāng)然，企業(yè)問(wèn)詢和實(shí)地考察數(shù)量的增多使業(yè)主信心有所回升，超過(guò)一半的項(xiàng)目租金止跌。本季度租金跌幅收窄至環(huán)比下跌0.9%，跌幅與2022年四季度相比大幅減少。

　　市場(chǎng)展望

　　在2023年深圳市政府工作報(bào)告中，今年深圳地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)目標(biāo)為6%；與之相比，2022年全年深圳地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)僅為3.3%，可見(jiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是2023年深圳發(fā)展的主基調(diào)。另外，深圳市政府今年經(jīng)濟(jì)工作的重心將聚焦于實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，并通過(guò)兩者的有機(jī)結(jié)合促進(jìn)內(nèi)需和消費(fèi)復(fù)蘇，擴(kuò)大有效投資，推動(dòng)制造業(yè)發(fā)展。由此可見(jiàn)，消費(fèi)和投資將會(huì)是深圳今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力和抓手，政府也將積極鼓勵(lì)和推動(dòng)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張和投資拓展，以進(jìn)一步帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖，這有望催生辦公樓的增量租賃需求。

　　在“前海金融30條”正式頒布后，深圳以及前海在金融產(chǎn)業(yè)對(duì)外開(kāi)放、市場(chǎng)化改革等領(lǐng)域“再進(jìn)一步”，深港兩地間金融服務(wù)業(yè)的聯(lián)動(dòng)也正在持續(xù)深化。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“一個(gè)市場(chǎng)化、國(guó)際化的金融市場(chǎng)，將給深圳金融企業(yè)，尤其是從事跨境金融業(yè)務(wù)的企業(yè)帶來(lái)更多發(fā)展和擴(kuò)張的機(jī)遇；與金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)度較高的專業(yè)服務(wù)業(yè)，同樣有望尋找到新的增長(zhǎng)動(dòng)能。因此，我們認(rèn)為，這些行業(yè)今年很可能成為前海子市場(chǎng)、乃至深圳甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，前海子市場(chǎng)占全市成交的占比也將進(jìn)一步加大?！?/p>

　　當(dāng)然，租賃需求的釋放并非一蹴而就，企業(yè)也需要參考宏觀經(jīng)濟(jì)情況、政府政策、行業(yè)及自身發(fā)展情況等各種因素靈活調(diào)整租賃策略。因此，今年下半年，隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)刺激和行業(yè)發(fā)展政策效果初顯、經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)步向好、企業(yè)未來(lái)預(yù)期逐步修復(fù)，租賃和擴(kuò)張的需求有望真正加速釋放。

　　供應(yīng)方面，2023年將有較大體量的新增供應(yīng)入市，盡管這些項(xiàng)目中的自用面積約占新增供應(yīng)的四分之一，但預(yù)計(jì)回暖的需求仍然無(wú)法在短期內(nèi)消化大量對(duì)外租賃的新增供應(yīng)。因此，供過(guò)于求的狀況會(huì)有所加劇，進(jìn)一步推高全市空置率。同時(shí)，供過(guò)于求將加劇新、舊項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)，全市租金預(yù)計(jì)持續(xù)下探，但不同區(qū)域可能呈現(xiàn)分化的局面，新增供應(yīng)較多的局部地區(qū)租金將面臨較大下行壓力。

　　備注：文中所述租金及售價(jià)，均基于建筑面積。

（責(zé)任編輯：徐帥）

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