作者 | 梁秀杰

編輯 | 夏縣明

視覺 | 梁秀杰

責編 | 韓瑋燁

近日，長租公寓項目大宗交易頻頻。

2月份，領盛投資管理（LaSalle Investment Management，以下簡稱“領盛”）收購了建發(fā)房產(chǎn)旗下上海建發(fā)瓏庭一期8#、9#和10#樓。交易標的項目位于上海市楊浦區(qū)，原先是建發(fā)房產(chǎn)開發(fā)的大型商務辦公樓群，領盛收購后打算改建成長租公寓。

而就在今年1月末，領盛還成功從朗詩青杉資本手中收購了位于上海楊浦區(qū)的獨棟辦公樓黃興大樓，也打算將其改建成長租公寓。值得注意的是，兩宗交易的間隔時間只有兩周。

這其實已經(jīng)是領盛在中國內(nèi)地長租公寓領域的第三次嘗試。更早之前，在2021年，領盛還聯(lián)合景瑞不動產(chǎn)收購上海虹橋良華購物廣場（西區(qū)）項目。

01 又打了3折？

值得關注的是，此次交易的資金方面的細節(jié)，并未披露。

據(jù)公開平臺消息，去年11月底，建發(fā)房地產(chǎn)集團曾掛牌上海山溪地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，底價5.75億元。其核心資產(chǎn)便是建發(fā)瓏庭一期8#、9#和10#三棟辦公樓，總建面積約26299平方米，系建發(fā)房產(chǎn)在新江灣中心區(qū)開發(fā)大型商務群“建發(fā)新江灣企業(yè)天地”的一部分。除核心三棟辦公樓外，該公司資產(chǎn)還包含169個產(chǎn)權(quán)車位，總建面積約7935平方米，以及機械車位一層147個。

睿和智庫分析認為，交易資金方面細節(jié)沒有披露的原因，可能在于當前市場環(huán)境下，大宗交易仍處于買方市場，出售方價格高，但買家出價低，故而賣方大概率為巨虧出售，因此不愿透露過多信息。

比如，領盛于今年1月底收購的上海黃興大樓，據(jù)去年朗詩綠色管理披露的公告來看，出售事項代價約為1.02億元，預計錄得5646.7萬元虧損。

公告顯示，交易目標是上海朗松實業(yè)100%股權(quán)，其主要業(yè)務為出租自有物業(yè)，該物業(yè)便為上海楊浦區(qū)黃興大樓，物業(yè)以商業(yè)及辦公為主，建筑面積11427.24平方米，樓層數(shù)目為地上22層，地下兩層。

按照公告，上海朗松于2022年6月30日的未經(jīng)審核的資產(chǎn)凈值為1.1429億元，資產(chǎn)總值為4.069億元。截至2022年9月20日，上海黃興大樓的估值為人民幣2.53億元；于交付日期11月7日的預估負債凈額為1.505億元。

相關資料顯示，黃興大樓是朗詩綠色管理在2017年通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所向中國太平洋(601099)人壽保險購得的，彼時代價為3.12億元。如果按照1.02億元出售，朗詩綠色管理此次的售價差不多打了3折，絕對可以算是巨虧出售。交易能夠順利達成，主要系因賣方急于低價出售“低效”辦公樓。

而作為買方的領盛，則樂于以一個不錯的價格收購上海的存量項目，并著力將其全部改造成長租公寓。且從其接連的收購動作來看，對于類似的地產(chǎn)投資管理項目，領盛已駕輕就熟。

02 多方玩家，加碼長租公寓

其實領盛并非個例，眼下多方資金都在積極參與長租公寓市場化投資，想要加碼長租公寓的玩家大有人在。

據(jù)睿和智庫統(tǒng)計，2020年至2022年6月底，全國長租公寓大宗投資加速增長，黑石、KKR、博楓、睿星平安等國內(nèi)外領先機構(gòu)紛紛進場或加碼，累計交易額超100億元，大幅超過此前五年的交易總額。

從城市分布來看，交易標的主要分布在一線城市，北京、上海占比超過90%。其中上海作為全國領先的長租公寓投資市場，在2022年完成的74單大宗商業(yè)地產(chǎn)交易中，有15單為長租公寓，占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。也從側(cè)面再次印證，投資者對于長租公寓的關注度正在大幅上升。

今年1月，建設銀行(601939)旗下建信住房租賃基金與萬科集團聯(lián)合創(chuàng)立的“建萬住房租賃投資基金”。該基金規(guī)模高達100億元，將用于投資收購房企存量長租公寓資產(chǎn)。其中，建信租賃住房基金（母基金）認繳出資約80億元，萬科認繳出資約20億元，后續(xù)可能開放不超過30億元的額度向社會資本進行市場化募集。該基金將統(tǒng)一委托萬科旗下泊寓品牌進行高效運營，在進一步提升資產(chǎn)價值后，將通過市場化整售、公募REITs等退出安排實現(xiàn)投資收益。

其實，早在2022年11月8日，建設銀行就宣布建信住房租賃基金成立，目標規(guī)模300億元。該基金主打“商改租”和“公改租”項目，將通過投資存量資產(chǎn)，并將相關資產(chǎn)改造為租賃住房，進而通過運營實現(xiàn)資產(chǎn)增值，待項目成熟穩(wěn)定以后，再通過公募REITs的渠道實現(xiàn)退出。

基金設立后，建行已跟各類市場主體和各地地方政府進行了廣泛對接。目前與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地相關主體簽署子基金意向協(xié)議，以及首批十余個項目收購協(xié)議。截至2023年1月末，建信住房租賃基金推進項目40余個，其中已投資項目11個。

據(jù)了解，建信住房租賃基金目前已收購了北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的智匯健康城項目，后期計劃把這一商辦物業(yè)改造為租賃住房。

資本市場之外，隨著政策端對非改租的支持，越來越多的企業(yè)通過存量改造方式進軍長租公寓市場。比如新近落地的北京市豐臺區(qū)郭公莊中街18號院5號樓是由閑置的辦公樓項目改建成的保障性租賃住房項目，也是北京市首例非居住建筑改建租賃住房項目。

而資本市場接連出手，多方主體的積極布局，無疑也證明了市場對于長租公寓未來發(fā)展的看好。

03 長租公寓資產(chǎn)增值趨勢向好

去年華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT和華夏華潤有巢REIT四只保租房公募REITs的成功發(fā)行，為長租公寓投資人打開了新的退出路徑，更讓市場化長租公寓看到了希望，繼而帶動了長租公寓市場的投資活躍度。

今年，保租房公募REITs進一步加速。年初北京市昌平保障房公司發(fā)布公募REITs專業(yè)服務團隊選聘項目招標公告。此外還有青島房投保障性租賃住房基礎設施公募REIT項目、上海臨港(600848)科技城保障性租賃住房REIT項目、上海城投保障性租賃住房公募REIT項目等都在積極推進中。

從全球來看，成熟REITs市場中，長租公寓REITs總市值僅次于基礎設施，為REITs主流業(yè)態(tài)之一。以美國為例，截至2021年底，美國長租公寓REITs市值占比達14.30%，僅次于占比最高的基礎設施（15.66%），高于寫字樓（7.06%）。

圖表1：美國REITs市值占比

數(shù)據(jù)來源：Wind

圖表2：全球主要成熟REITs市場各物業(yè)類型估值倍數(shù)

數(shù)據(jù)來源：Wind

另外，從規(guī)模來看，以全球主要成熟市場REITs占GDP比重這一相對指標估算，我國REITs潛在市場規(guī)模預計為6.1萬億元-8.4萬億元，其中租賃住房REITs市值預計可達1.1萬億-1.5萬億元。

從價值來看，成熟市場公寓型REITs平均估值倍數(shù)為23.20X，高于酒店（12.36X）、綜合體（18.79X）、辦公（23.04X）等持有物業(yè)。

足見，長租公寓發(fā)展前景廣闊。

結(jié)語

綜上，睿和智庫認為：隨著保租房公募REITs通道的打開，長租公寓必將得到更多投資人的關注。且隨著長租公寓市場的進一步成熟，交易類型及買家類型或?qū)⒏叨嘣?，預計2023年長租公寓市場的交易會更趨活躍。

本文首發(fā)于微信公眾號：地產(chǎn)資管網(wǎng) 。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

相關知識

從長租到保租，華潤有巢的擴張邏輯 | 租住資管
長租公寓之殤
長租公寓三年“爆雷”逾百家 謹防資本冒險裹挾租客“埋單”
無懼長租公寓雷暴不斷,自如再次開啟并購擴張
集中式長租公寓“擱淺”
長租公寓的“殼”要破了嗎
長租公寓三年“爆雷”逾百家,資本冒險不能成“客戶風投”
“爆雷”頻發(fā)，長租公寓的未來在哪里？
集中式長租公寓“擱淺”
買不如租：長租公寓成90后住房新趨勢