智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，銀河證券證券發(fā)布研究報(bào)告稱，隨著供給側(cè)政策不斷發(fā)力，保主體進(jìn)程加速，目前市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到需求端政策。短期內(nèi)看好供需兩端政策共振帶來(lái)的板塊修復(fù)行情，中長(zhǎng)期的機(jī)會(huì)來(lái)自于拿地利潤(rùn)率和市占率的提升。2023年行業(yè)供給側(cè)出清還未結(jié)束，格局在曲折的修復(fù)路徑中不斷重塑，政策并不是無(wú)差別托底，房企分化邏輯加強(qiáng)，未來(lái)優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。

投資機(jī)會(huì)上，建議關(guān)注兩條主線：1)強(qiáng)信用、厚土儲(chǔ)、優(yōu)布局的全國(guó)性布局房企和確定性強(qiáng)的區(qū)域性房企：保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383)(600383.SH)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)、萬(wàn)科A(000002.SZ)、濱江集團(tuán)(002244)(002244.SZ)、建發(fā)股份(600153)(600153.SH)、華發(fā)股份(600325)(600325.SH);2)母公司穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余(001914.SZ)、萬(wàn)物云(2602)。

▍銀河證券主要觀點(diǎn)如下：

1月銷售表現(xiàn)平淡，市場(chǎng)熱度不振。

2023年1月，30城新房銷售面積870.57萬(wàn)平，同比增速為-40.02%，環(huán)比增速為-39.54%，成交套數(shù)77023套，同比增速為-39.27%，環(huán)比增速為-37.96%，本月成交面積和套數(shù)回落，同比環(huán)比齊跌。1月傳統(tǒng)淡季疊加春節(jié)假期，返鄉(xiāng)潮和旅游熱致使購(gòu)房需求不振，房企推盤節(jié)奏放緩、營(yíng)銷積極性不高，整體市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡，成交規(guī)模創(chuàng)近三年同月度最低水平。

一線城市呈現(xiàn)較強(qiáng)韌性，與去年春節(jié)月成效規(guī)?；境制?核心熱門二線城市需求在寬松政策、促銷手段和疫情管控接觸等多重刺激下市場(chǎng)表現(xiàn)基本平穩(wěn)，成交規(guī)模與同期基本持平;弱二線城市內(nèi)部出現(xiàn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，鄭州、青島等城市成交暫未止跌，重慶、天津等部分城市則出現(xiàn)回暖跡象。

2022年度房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)承壓。

截止至2023年2月3日，房地產(chǎn)板塊共有69家A股上市房企披露2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，多數(shù)房企表現(xiàn)不及預(yù)期，共有40家房企預(yù)計(jì)出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)虧損，其中6家房企虧損百億以上;共有50家房企歸母凈利潤(rùn)同比下降，其中19家房企同比降幅超100%;69家上市房企凈利潤(rùn)虧損突破千億規(guī)模，約為1139-1569億元，其中4家房企為首虧。

根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，上市房企業(yè)績(jī)下降的主要原因有：1)基本面下行趨勢(shì)下，計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備;2)受前期限價(jià)和高地價(jià)的影響，項(xiàng)目利潤(rùn)率持續(xù)下滑，影響結(jié)算毛利率下行;3)銷售費(fèi)用和費(fèi)用利息成本上升;4)疫情和主動(dòng)減租影響，持有物業(yè)出租收益減少等。

供給側(cè)政策繼續(xù)發(fā)力，多措并舉支持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合開會(huì)提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，圍繞四個(gè)方面，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)。

該行認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融的正常循環(huán)是之后政策發(fā)力重點(diǎn)方向：“資產(chǎn)激活”重在“保交樓”和“穩(wěn)銷售”;“負(fù)債接續(xù)”在增量和存量?jī)煞矫鎯?yōu)化優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流;“權(quán)益補(bǔ)充”對(duì)應(yīng)“第三支箭”，發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金為新亮點(diǎn);“預(yù)期提升”體現(xiàn)在購(gòu)房者的預(yù)期及房企的預(yù)期兩方面。

風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面數(shù)據(jù)恢復(fù)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)超預(yù)期下行等風(fēng)險(xiǎn)。

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