??2022年沈陽全年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出爐，年中成為沈陽樓市回暖的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

??根據(jù)房譜網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年沈陽新建商品房成交面積688萬平方米（剔除恒大補(bǔ)備案），其中住宅占比82%，成交563萬平方米，均價(jià)11681元/平方米，同比下降8.8%。新增供應(yīng)319萬平方米，供小于求。

??銷量止跌回升 樓市呈現(xiàn)筑底反彈之勢(shì)

??從2022年1-12月沈陽房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)走勢(shì)來看，6月成為銷量變化轉(zhuǎn)折點(diǎn)，1-5月成交量低迷，同比與去年銷量下滑明顯。隨著沈陽出臺(tái)多項(xiàng)購(gòu)房利好政策，限購(gòu)相繼放寬，銷量開始回暖，6月商品房成交量環(huán)比大漲198%，樓市在年中已扭轉(zhuǎn)了持續(xù)下跌的頹勢(shì)。

??中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為，10月黃金周過去，11月樓市成交量雖有下跌，但還是回落到9月的正常水平。臨近年底，一些地區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼政策仍在延續(xù)，各房企進(jìn)入年終沖刺階段，會(huì)釋放更大優(yōu)惠力度，預(yù)計(jì)未來將會(huì)有以價(jià)換量項(xiàng)目集中備案，后續(xù)市場(chǎng)可能會(huì)呈現(xiàn)量漲價(jià)跌的趨勢(shì)。

??沈陽下半年樓市已呈現(xiàn)筑底反彈之勢(shì)，除7月因房交會(huì)影響數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下滑外，其他月份銷量開始止跌回穩(wěn)，9月銷量上漲28%，10月銷量上漲22%，即便11月、12月銷量有所下滑，但樓市回暖勢(shì)頭不減。

??優(yōu)銘置業(yè)房產(chǎn)銷售人員告訴記者：“上半年受影響較大，來店里看房的人很少，有時(shí)一個(gè)月連一套房都成交不了，熬到下半年，情況好轉(zhuǎn)一些，明顯的感覺就是客流量增加了，成交方面也有顯著提高，目前每個(gè)月能成交2-3套房子，情況正在慢慢變好?！?/p>

??“進(jìn)入2023年，除華潤(rùn)等少數(shù)房企恢復(fù)原價(jià)外，大多數(shù)房企仍執(zhí)行2022年底的促銷政策，并未有明顯變化。2022年雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，但隨著房產(chǎn)利好政策出臺(tái)，沈陽限購(gòu)政策松綁，市場(chǎng)有了一些好轉(zhuǎn)，6月房交會(huì)期間的契稅減免政策，確實(shí)促成了不少成交，雖然市場(chǎng)還遠(yuǎn)未恢復(fù)2021年同期水平，但樓市復(fù)蘇環(huán)境正在醞釀。”沈陽一位資深房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士表示。

??沈陽樓市回暖與利好政策持續(xù)釋放有直接關(guān)系。

??回顧2022年，沈陽樓市利好政策頻出，尤其是上半年連發(fā)多條改善購(gòu)房新政。

??2022年4月26日，調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限，由5年變2年。公積金貸款額度上限提升至1.2倍，隨后維持多年的沈陽限購(gòu)政策全面松綁，取消非沈陽戶籍購(gòu)房限制，二套房首付比例也由50%降至40%。

??購(gòu)房政策漸向剛需和改善性住房人群傾斜。

??2022年12月30日，《沈陽市助企紓困穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)若干政策措施》新聞發(fā)布會(huì)上，公布了三項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策，推行住房“以租代購(gòu)”、實(shí)施“賣舊買新”個(gè)稅減免，推行二手房“帶押過戶”等政策。沈陽市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)廖文予在會(huì)上介紹政策情況時(shí)稱：“推出新的政策措施，為進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)，打通消費(fèi)梗阻，更加精準(zhǔn)地支持剛性和改善性住房需求，助力住房消費(fèi)升級(jí)?！?/p>

??2022年政府工作報(bào)告重申“房住不炒”，并提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性發(fā)展方向。2023年沈陽購(gòu)房政策不會(huì)有太大變化，將依舊圍繞活躍剛需和改善性住房市場(chǎng)完善政策，大概率延續(xù)目前寬松的購(gòu)房政策。

??市場(chǎng)份額向頭部房企品牌集中 資金壓力或?qū)⒕徑?/strong>

??2022年行業(yè)洗牌加劇，市場(chǎng)份額向頭部品牌集中趨勢(shì)明顯。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，沈陽房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10企業(yè)合計(jì)銷售金額為375.0億元，占據(jù)了總體市場(chǎng)51.2%份額，較1-10月市場(chǎng)占有率提高5.7個(gè)百分點(diǎn)。

??銷售業(yè)績(jī)方面，龍湖以72.6億元、市場(chǎng)占有率9.9%排名第一；萬科、華潤(rùn)置地分列二、三位，銷售業(yè)績(jī)分別為59.4億元和51.4億元，市場(chǎng)占有率分別為8.1%和7.0%。

??住宅銷量排名方面，金地江山風(fēng)華以14.9億元/8.9萬平方米位列第一位，中金時(shí)代啟城和萬達(dá)盛京0NE分別以13.5億元/12.7萬平方米和12.3億元/11.2萬平方米位列二、三位。

??從銷售排名中可以看出，銷量前十名基本被品牌房企所占據(jù)，除匯置外，其余均為全國(guó)地產(chǎn)品牌。從近些年頭部房企市場(chǎng)份額逐年上漲的勢(shì)頭來看，品牌房企優(yōu)勢(shì)將逐步擴(kuò)大，市場(chǎng)萎縮行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制日漸凸顯。

??熬過了2022年，不少房企資金短缺問題也將得到些許緩解。根據(jù)房譜網(wǎng)統(tǒng)計(jì)2022年1-11月沈陽房企本年到位資金情況顯示，其中自籌資金346.5億元，下降33.2%；定金及預(yù)收款249.7億元，下降41.9%；國(guó)內(nèi)貸款60.5億元，下降40.2%。

??在“保交樓”政策支持下，一些專項(xiàng)借款資金陸續(xù)到位，9月23日國(guó)家開發(fā)銀行向遼寧省沈陽市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款。

??12月19日，盛京銀行舉辦重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作簽約儀式，為首批簽約企業(yè)提供80億元意向性授信。會(huì)上，盛京銀行與龍湖地產(chǎn)、華新地產(chǎn)、匯置地產(chǎn)、中德開置業(yè)4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，與中鐵四局、遼寧百誠(chéng)建設(shè)公司、沈陽松茂建設(shè)工程公司、沈陽第二市政建筑工程公司等4家建筑施工企業(yè)，簽署了首批全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，新出臺(tái)的政策正在努力改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)狀，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企在資金方面給予更大力度支持，同時(shí)一些房企自身通過融資或重組，已經(jīng)走出了困境。恒大、融創(chuàng)等一些爛尾項(xiàng)目在2022年第四季度也迎來了復(fù)工，房企的資金壓力在2023年將有所好轉(zhuǎn)。

??土地市場(chǎng)依舊寒冷 僅成交14宗宅地

??2022年沈陽全年土地市場(chǎng)成交低迷，原計(jì)劃全年3-4輪土地拍賣計(jì)劃也只完成了2輪。

??2022年沈陽兩輪集中供地，僅成交了14宗住宅土地，其中有8宗土地由國(guó)資背景的沈陽地鐵接盤，2022年兩輪集中成交面積76.7萬平方米，而2021年集中供地成交面積338.82萬平方米。住宅土地交易量?jī)H為上一年的四分之一。

??沈陽土地市場(chǎng)近兩年經(jīng)歷了冰火兩重天的變化，從2021年首次限價(jià)競(jìng)配建的方式來防止土地市場(chǎng)過熱，到如今土地市場(chǎng)冷若冰霜的現(xiàn)狀，沈陽土地市場(chǎng)經(jīng)歷了戲劇性的轉(zhuǎn)折。

??土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖變化的風(fēng)向標(biāo)。土地交易量如果持續(xù)低迷，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)并不利。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，沈陽土地市場(chǎng)政策在2023年將會(huì)迎來改變，集中供地方式可能退出，常態(tài)化土地供應(yīng)將重新回歸。由于2022年住宅地塊成交數(shù)量較少，沈陽各區(qū)積壓了一些熱門地塊，這些土地大概率將在2023年得到釋放，房企擺脫資金壓力后，會(huì)放開手腳加大在土地儲(chǔ)備上的投入，屆時(shí)沈陽土地市場(chǎng)將迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

??2022年沈陽樓市雖量?jī)r(jià)齊跌，尚未走出低谷，但在政策不斷釋放利好、金融貸款放寬的背景下，樓市回暖勢(shì)頭明顯，2023年沈陽樓市復(fù)蘇將迎來希望。

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