1-2月開發(fā)投資、銷售額偏冷，“暖風(fēng)”后房地產(chǎn)將筑底反彈？

來源：智能家居時間：2022-03-15 16:10

3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年前兩個月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)。作為房地產(chǎn)市場冷暖的“風(fēng)向標”，今年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持了正向增長，但是增速為3.7%，仍然處于偏冷區(qū)間。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波點評稱：“相比去年同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速38.3%的高點來看，今年下滑的幅度非常明顯。與之相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積、銷售面積和銷售金額以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金出現(xiàn)全面同比下滑。但是，隨著政策面的回暖，銷售、資金等數(shù)據(jù)或已經(jīng)筑底，市場有望迎來‘小陽春’行情?！?/p>

作為房地產(chǎn)市場冷暖的“風(fēng)向標”，今年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較去年同期大幅下滑。資料圖片

房地產(chǎn)開發(fā)投資維持正增速，仍處于偏冷區(qū)間

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約1.45萬億元，同比增長3.7%；其中，住宅投資約1.08萬億元，同比增長3.7%。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

“開發(fā)投資增速位于5%以下的水平，屬于偏冷區(qū)間。今年房地產(chǎn)市場一項重要的工作就是要確保房企開發(fā)投資數(shù)據(jù)保持穩(wěn)定。當前數(shù)據(jù)說明房企開發(fā)投資意愿偏弱，也遇到一些阻力和困惑。預(yù)計3月份及后續(xù)幾個月，積極創(chuàng)造營商環(huán)境、鼓勵房企拿地及打消開工懈怠情緒將成為主流?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析稱。

在目前市場環(huán)境下，雖然開發(fā)投資增速偏低，但是依然維持了正向的增長。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，在行業(yè)面臨較大壓力的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了增長，這與年初部分城市的“土拍開門紅”以及政府和企業(yè)高度重視“保交付”直接相關(guān)。開發(fā)投資數(shù)據(jù)的穩(wěn)定，預(yù)示著行業(yè)的基本面得到了穩(wěn)定，但也需要看到行業(yè)面臨的流動性壓力依然較大。

與此同時，房屋新開發(fā)面積和竣工面積雙下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房屋新開工面積14967萬平方米，同比下降12.2%，其中住宅新開工面積10836萬平方米，同比下降14.9%；房屋竣工面積12200萬平方米，同比下降9.8%，其中住宅竣工面積8915萬平方米，同比下降9.6%。

“無論是新開工面積還是竣工面積都出現(xiàn)雙雙下滑，其中新開工面積的下滑和2021年土地市場的降溫直接相關(guān)。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積約2.16億平方米，比2020年下降15.5%；全國22城土地集中出讓也在2021年下半年遇冷，同步導(dǎo)致了新開工面積快速收窄，預(yù)計這一趨勢在3月份還將持續(xù)，二季度建設(shè)數(shù)據(jù)有望企穩(wěn)?！睆埐ㄈ缡钦f。

商品房銷售額下降近兩成，市場有望逐步復(fù)蘇

圖片來源：國家統(tǒng)計局

今年前2個月，在市場基本面仍然偏冷的情況下，商品房銷售有較大幅度的下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-2月份，商品房銷售面積約1.57億平方米，同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額約1.55萬億元，下降19.3%，其中住宅銷售額下降22.1%。

對于銷售額和銷售面積同比出現(xiàn)大幅度下滑，張波分析稱：“一方面，由于2021年1-2月市場熱度高，同比數(shù)據(jù)下滑自然十分明顯；另一方面，2022年市場信心嚴重不足，無論是深圳、廣州等一線城市，還是以往熱度較高的南京、杭州等二線城市，市場都處于相對底部，雖然房貸政策的寬松讓一些城市的成交量出現(xiàn)一定反彈，但市場信心還未恢復(fù)，預(yù)計3月各地在政策調(diào)整的背景下，將逐步迎來市場復(fù)蘇。”

另外，需要注意的是，雖然商品房銷售額同比來看出現(xiàn)較大幅度下滑，但是對比近五年的數(shù)據(jù)來看，今年前2個月的銷售額仍然處于僅次于2021年的第二高位。這也說明，房地產(chǎn)市場溫度正在回升。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，年內(nèi)全國房地產(chǎn)政策出臺次數(shù)累計已經(jīng)高達101次，與2021年開年1-2月房地產(chǎn)調(diào)控全面收緊相比，2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松跡象。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測稱：“從最近對市場影響最大的信貸方面來看，不論是按揭貸款還是企業(yè)融資，都有寬松政策出現(xiàn)，市場有望在2022年3月份后，逐漸釋放積壓房貸，過渡到平穩(wěn)發(fā)展。但按照目前調(diào)控政策疊加需求變化，率先回暖企穩(wěn)的肯定主要是一二線城市。但是因為疫情的影響，預(yù)計2022年市場升溫幅度不大?！?/p>

房企資金面仍然緊張，國內(nèi)貸款同比降兩成

圖片來源：國家統(tǒng)計局

雖然在今年前2個月，房企融資端有開閘回溫的跡象，但是從數(shù)據(jù)來看，房企資金鏈緊張的局面仍未獲得根本性改善。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約2.51萬億元，同比下降17.7%。其中，國內(nèi)貸款4105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，同比下降27.4%；自籌資金7757億元，同比下降6.2%；定金及預(yù)收款8027億元，同比下降27.0%；個人按揭貸款4124億元，同比下降16.9%。

“資金面總體上表現(xiàn)并不好，這說明既有的寬松金融政策還需要繼續(xù)發(fā)酵和傳導(dǎo)，才會讓房企感受到資金方面的負擔減輕。另外，最為關(guān)鍵的還是要提振銷售數(shù)據(jù)，只有在銷售數(shù)據(jù)改善后，才能真正讓房企緩解資金壓力，而不是單純依賴外部的各類融資?！眹儡S進分析稱。

此外，張波分析：“從數(shù)據(jù)來看，房企整體融資在1-2月份依然不樂觀，國內(nèi)貸款和利用外資分別同比下降21.1%和27.4%。一方面，‘利于外資’的總規(guī)模仍然處于快速下行階段，這和近期不少海外債涉嫌違約有關(guān)；另一方面，國內(nèi)貸款也處于較低水平，雖然整體融資的大環(huán)境不斷轉(zhuǎn)好，但融資總額的提升依然需要一定時間，預(yù)計二季度房企融資將迎來全面上升，目前正處于明顯的轉(zhuǎn)折點。”

新京報記者徐倩

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