第四批集中供地冷熱交織全國(guó)性房企謀定而動(dòng)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-12-22 06:50

縱觀幾座主流城市第四輪集中供地的情況，低溢價(jià)仍是主流，僅少數(shù)城市出現(xiàn)較高溢價(jià)率。

在供應(yīng)量收縮的基礎(chǔ)上，全國(guó)第四批集中供地在理性情緒蔓延中收官。

縱觀本輪集中供地，交易時(shí)間集中于今年最后兩個(gè)月，正是房企融資政策工具箱集中開(kāi)啟的時(shí)期，“金融16條”、“三支箭”組合讓許多房企資金面受益。

不過(guò)，從本輪集中供地的結(jié)果回溯，情緒上的利好仍暫時(shí)未明顯傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。全國(guó)性房企包括萬(wàn)科、保利、中海和華潤(rùn)等，在投資決策上仍然審慎，主要聚焦于高能級(jí)城市及確定性強(qiáng)的地塊，民企拿地主體仍然罕見(jiàn)，各地拿地主體也以托底的本地國(guó)企為主。

此外，城市之間分化也相對(duì)明顯，北京、深圳和杭州，有相當(dāng)部分的地塊觸頂成交，而其他的多數(shù)城市，多數(shù)以底價(jià)成交為主流。

盡管目前土地市場(chǎng)未有明顯暖意，但業(yè)界人士普遍認(rèn)為，隨著房企資金面好轉(zhuǎn)，加之融資端政策的支持，未來(lái)銷售端或有更進(jìn)一步的政策，房企信心有望逐漸復(fù)蘇，明年的表現(xiàn)值得期待與關(guān)注。

春天或許就要到來(lái)了。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

縮量之下

第四輪集中供地推出的背景是，今年受到行業(yè)環(huán)境的影響，前三輪集中供地多數(shù)城市供地規(guī)模與預(yù)期有相當(dāng)?shù)木嚯x，因而到了歲末，許多城市加推第四輪集中供地。

與之前的幾輪集中供地相比，多數(shù)城市第四輪集中供地供應(yīng)量也有所收縮。例如，上海本輪供地共計(jì)6宗，而此前三輪均在30宗以上；廣州本輪供地也只有6宗，相比之前也有所減少；成都則推出16宗地，上一輪供地?cái)?shù)量則為40宗。

縮量供應(yīng)之下，市場(chǎng)審慎依然?？v觀幾座主流城市第四輪集中供地的情況，低溢價(jià)仍是主流，僅少數(shù)城市出現(xiàn)較高溢價(jià)率。

北京是少數(shù)較為受熱捧的城市。其第四輪集中供地所推出的6宗地塊中，最終1宗底價(jià)成交，3宗觸頂，土地出讓金135.22億元，平均溢價(jià)率為10.02%。

北京本輪集中供地?zé)岫容^高，與其地塊質(zhì)量有關(guān)。其中，位于朝陽(yáng)區(qū)的3宗地塊成為最熱門地塊，溢價(jià)率均達(dá)到了15%，位于朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)45地塊更是吸引了8家房企及聯(lián)合體參拍。

北京僅是第四輪集中供地中的“例外”。北京以外，上海、廣州和深圳三座一線城市，土地市場(chǎng)的熱度保持平穩(wěn)。

上海本輪集中供地推出的6宗地塊，最終成交總額為126.78億元，平均溢價(jià)率3.69%；廣州上架的6宗則僅有一宗地塊出現(xiàn)溢價(jià)，更有一宗流拍，最終成交總額為191.2億元；深圳最終也以1宗流拍，3宗觸頂收官，最終成交額為97.27億元。

幾輪集中供地結(jié)束之后，各地的供地規(guī)模與去年相比，有較大的差距。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年1-11月，22城累計(jì)推出規(guī)模較2021年下降超五成；土地出讓金1.6萬(wàn)億元，較2021年全年下降39.1%；此外，截至11月，22城整體供地完成率不足六成，累計(jì)推出規(guī)模也較2021年下降超五成。

此種背景下，第四輪也并非今年集中供地的終點(diǎn)。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者初步統(tǒng)計(jì)，目前武漢、南京已經(jīng)進(jìn)行了第五批次集中供地，甚至武漢第六批供地計(jì)劃也已經(jīng)公布；長(zhǎng)沙、北京等城市，也計(jì)劃進(jìn)行第五批次集中供地。

誰(shuí)在拿地？

四輪集中供地結(jié)束之后，房企的拿地格局也已逐漸清晰。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地總額1.16萬(wàn)億元，拿地規(guī)模同比下降50.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

而從已經(jīng)結(jié)束集中供地的城市來(lái)看，目前各地的拿地主體，仍然以本地國(guó)企或者城投為主。全國(guó)性房企中的龍頭，雖也有所斬獲，但多數(shù)不是亮眼的存在。

以四座一線城市為例，中海在北京、深圳各有一宗地塊收入囊中；保利則在北京、廣州有所收獲；華潤(rùn)置地則在深圳落下一子。

除此以外，全國(guó)性房企例如萬(wàn)科、招商蛇口(001979)等，在四座一線城市的第四輪集中供地中則未見(jiàn)身影，取替這些過(guò)往在土地市場(chǎng)上馳騁的，是各地的國(guó)企與城投，例如廣州的越秀地產(chǎn)，深圳的深圳地鐵等。

這也印證了今年房企整體的投資趨勢(shì)。今年以來(lái)，多數(shù)全國(guó)性房企的投資額均有所減少，在投資刻度提高的前提下，他們多數(shù)對(duì)地塊質(zhì)量的要求更高，這也降低了他們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上的熱情。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，房企權(quán)益拿地額前三的是華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展，分別為819億元、751億元和575億元。可供對(duì)比的是，去年前11個(gè)月，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展三家的拿地金額分別為897億元、1083億元和1119億元。

這其中，除了華潤(rùn)置地保持相對(duì)穩(wěn)定的投資額以外，中海地產(chǎn)和保利發(fā)展均有明顯的縮減。更為明顯的是萬(wàn)科，去年前11個(gè)月，萬(wàn)科的權(quán)益拿地額為1261億元，而今年同期則縮減為233億元。

上述這些房企，本身已經(jīng)是在資金面十分受益且受到偏愛(ài)的類別。之所以縮減投資，是與市場(chǎng)形勢(shì)相呼應(yīng)的結(jié)果。

在今年萬(wàn)科2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官劉肖就指出，萬(wàn)科上半年拿地堅(jiān)持量入為出，同時(shí)重視獲取特別好的項(xiàng)目，特別好的項(xiàng)目首先要求片區(qū)市場(chǎng)要比較好，其次要求有把握為客戶提供好產(chǎn)品好服務(wù)，最后就是要服務(wù)財(cái)務(wù)指標(biāo)。

一位頭部央企負(fù)責(zé)投拓的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)則表示，“集中供地后我們的投資策略就是集中規(guī)劃的。哪里的地塊質(zhì)量好就去調(diào)撥資金去拿。特別今年市場(chǎng)行情比較平，我們的資金回流也沒(méi)辦法跟以前一樣算得很遠(yuǎn)，兩三個(gè)月都不錯(cuò)了，所以投資這塊把握得也會(huì)比較嚴(yán)格。”

積極的信號(hào)是，在政策面利好越來(lái)越清晰的節(jié)奏下，房企明年的土地投資，或許會(huì)更加進(jìn)取。

在近期萬(wàn)科的臨時(shí)股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮也認(rèn)為，行業(yè)的微光在逐步變成曙光?！罢呙娑荚谥鸩较蚝?，而且政策面向好的力度、廣度全面超出了預(yù)期?！?/p>

“房地產(chǎn)行業(yè)再被提是支柱行業(yè)了，上一次被稱為支柱行業(yè)還是2003年，20年之后又被看作支柱行業(yè)。這些毫無(wú)疑問(wèn)對(duì)市場(chǎng)都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，來(lái)化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題和促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。”郁亮強(qiáng)調(diào)。

在房住不炒的前提之下，隨著政策的加持和發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)重回健康發(fā)展軌道，值得期待。

春天就要來(lái)了。

（作者：吳抒穎編輯：林虹）

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）